Современные подходы к определению физического износа здания

Основные понятия и градации износа

В процессе эксплуатации каждое здание сталкивается с неизбежным процессом старения: конструктивные элементы постепенно утрачивают изначальные характеристики, что требует периодического ремонта или реконструкции.

Рост процента износа непосредственно увеличивает риск повреждений или разрушения.

Срок эксплуатации здания изначально задаётся в проекте. Как гласят современные стандартные классификации, здания с железобетонным и металлическим каркасом рассчитаны минимум на 150 лет службы. Однако это не означает, что после истечения данного времени объект сразу становится аварийным — данный показатель служит ориентиром для плановых обследований, необходимых для выявления скрытых дефектов, появления которых нельзя исключать. Износ конструкций стартует со дня приёма сооружения в эксплуатацию.

Кроме физического, здание может терять актуальность и с точки зрения морального устаревания. При этом физический износ здания измеряется процентно и делится на несколько уровней:

• До 20% (безопасное состояние): Незначительные неисправности, устраняемые при текущем обслуживании.
• 21–40% (удовлетворительное состояние): Требуются профилактические ремонтные мероприятия.
• 41–60% (неудовлетворительное состояние): Возникает необходимость капитального восстановления ключевых элементов или систем.
• 61–85% (критическое состояние): Высок риск аварийных ситуаций — необходима замена либо усиление несущих конструкций.
• Свыше 85% (аварийное состояние): Эксплуатация невозможна, сохранение здания нецелесообразно из-за угрозы обрушения.

Признаки, сигнализирующие о нарастающем износе, включают трещины в ограждающих и несущих конструкциях, смещение и деформацию проёмов, локальное осыпание отделочных слоёв, проявление арматуры, коррозионные пятна и появление следов протечек.

Методики расчёта степени физического износа

В строительной практике используются разные подходы для количественной оценки изношенности:

1. Расчёт по хронологическому возрасту. Формула проста: фактический возраст делится на нормативный эксплуатационный срок и умножается на 100%. Например, объект, рассчитанный на 150 лет, после 75 лет службы будет считаться изношенным на 50%. Недостаток — метод не предусматривает индивидуальные условия эксплуатации здания или качество проведённых ремонтов, оперируя только временем.
2. Оценка по эффективному возрасту. Здесь учитывается «возраст по состоянию», определяемый экспертом: делением эффективного или остаточного срока на нормативный срок службы. Основной минус — субъективность и сложность точной диагностики из-за большого влияния человеческого фактора.
3. Экспертный (визуально-инструментальный) метод. Зиждется на осмотре здания и детальном учёте дефектов всех элементов — каждый компонент оценивается отдельно, а итог суммируется с учетом удельной значимости конструкций. Этот подход наиболее близок к действительности, однако зависит от подготовки исполнителя и полноты обследования.
4. Стоимостной или раздельный метод. Используется для финансового анализа: оценивается затратная часть устранения дефектов, выделяются виды износа — тот, что может быть устранён, и необратимый, ликвидация которого сравнима с возведением нового объекта.

В условиях современного градостроительства приоритет смещается в сторону реновации и реконструкции — если техническое состояние здания позволяет, оно сохраняется и улучшается вместо полного сноса и строительства нового объекта.

На долговечность зданий оказывают воздействие множество аспектов: качество стройматериалов, особенности и интенсивность эксплуатации, регулярность контрольных осмотров и профилактики, а также уровень нагрузок. Проведение оценки «физический износ здания» является обязательным при капитальном и косметическом ремонте, при продаже объекта, а также перед передачей имущества в аренду. Итоги анализа позволяют спланировать объем и характер восстановительных работ, а иногда — выявить и устранить первопричины ускоренного износа, продлив эксплуатацию сооружения.

Практика бережного обслуживания, плановых обследований и своевременного ремонта способна многократно продлить срок службы здания. Напротив, заброшенные и лишённые надзора сооружения ветшают в несколько раз быстрее.