Документальное оформление оценочной деятельности

Установить точную стоимость собственности в целом и стоимости предприятия в частности можно благодаря последовательной работе, в этой связи необходимо отметить, что определяющую роль в этом процессе играет документальное оформление этой деятельности, его соответствие требованиям законодательства.

Основания для проведения оценки

Выделяют несколько оснований для проведения оценки, они определения Законом об оценочной деятельности и заключаются в следующем:

• Договор на проведение оценки, который заключается заказчиком и оценщиком или юрлицом, у которого имеется действующий трудовой договор с оценщиком.
• Определение суда, арбитражного или третейского, в том числе решение уполномоченного органа о проведении оценки объекта.

Примечательно, что расходы, которые необходимы на проведение оценки объекта оценки и денежное вознаграждение оценщику могут быть выплачены в установленном законодательством порядке.

Договор о проведении оценки

В соответствии с российским законодательством договор оценщика с заказчиком должен быть заключён в письменной форме, но при этом не требует нотариального удостоверения. В таком договоре в обязательном порядке должны содержаться:

• Наименования, реквизиты и подтверждения правомочности договаривающихся сторон, а именно:

1. Наименования саморегулирующей организации оценщиков, в которой состоит оценщик, а также место расположения данной организации.
2. Сведения об оценщике или оценщиках, которые намерены проводить оценку, их ФИО.
3. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.
4. Сведения о размере, порядке и основании наступления дополнительной ответственности оценщика или оценщиков в отношении ответственности, которая устанавливается на основе законодательных актов РФ.

• Точное указание объекта оценки, в том числе его описание.
• Разновидность определяемой стоимости объекта оценки, а именно способ оценки имущества.
• Указание на стандарты оценочной деятельности применяемые для проведения оценки.

В отношении оценки объектов, которые принадлежат РФ, субъектам РФ, а также муниципальным образованиям, договор на проведение оценки может быть заключён лицом, которое уполномочено собственником на совершение сделок с объектами, в случае, когда иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Отчёт об оценке

Отчёт об оценке составляется в письменной форме и представляет собой результат выполнения оценщиком договора. Данный отчёт передаётся заказчику, в нём содержится информация об оценке стоимости объекта или объектов, которые указаны изначально в договоре.

Важно понимать, что в отчёте не должна содержаться информация неоднозначного характера или толкования, которая может неким образом ввести в заблуждение. В отчёте обязательно указывается дата проведения оценки объекта, применяемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, в том числе некоторые другие сведения, нужные для полного недвусмысленного объяснения результатов проведения оценки, используемых в отчёте.

В ситуации, когда при проведении оценки определяется не рыночная, а другие виды стоимости, в отчёте в обязательном порядке должны быть указаны критерии установления оценки и причины отступления от возможности установления уровня рыночной стоимости объекта.

Отчёт должен содержать данные о:

• Дате составления и порядковый номер отчёта.
• Основании для проведения оценки.
• Месте нахождения оценщика и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков.
• Точном описании объекта оценки, а в отношении объекта оценки, который принадлежит юрлицу ещё дополнительная информация о реквизитах юридического лица и балансовая стоимость данного объекта.
• Стандартах оценки для идентификации конкретного вида стоимости объекта, объяснение их применения во время проведения оценки, а также перечень используемых данных с указанием источников их получения, в том числе принятые допущения.
• Последовательности установления стоимости объекта оценки и её конечный размер, в том числе ограничения и пределы применения полученного результата.
• Дате установления стоимости объекта оценки.
• Списке документов, которые используются оценщиком, а также характерные количественные и качественные признаки объекта оценки.
• Других сведениях, которые по субъективному мнению оценщика являются существенно важными для наиболее полного отражения им метода расчёта стоимости каждого объекта.

Важно знать, что отчёт в обязательном виде должен быть пронумерован на каждой странице, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые занимались проведением оценки, в том числе должен быть скреплён личной печатью оценщика или печатью юрлица, с которым оценщик или оценщики находятся в трудовых отношениях.

Итоговый размер рыночной или иной стоимости объекта оценки, который указан в отчёте, составляется по основаниям и в порядке, предусмотренном ст. 12 Закона об оценочной деятельности, более того, он признан достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, который установлен на законодательном уровне РФ, не предусмотрено судом иное.

Отчёт об оценке, итоговая величина рыночной или другой стоимости объекта, указанная в отчёте, может вызывать некоторые вопросы или возражения заказчика – это нормальная практика. Именно по этой причине отчёт должен содержать расчёты и объяснения всех методов, которые применялись в процессе оценки, а также описаны методы или отказ от них на том или ином этапе. 

При возникновении спорных ситуаций, касающихся достоверности рыночной или другой стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом согласно установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, в том числе и в порядке, который определён законодательством России, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд имеют право обязать стороны совершить сделку по цене, которая была определена в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, однако только в том случае, если сделка совершается согласно всем положениям законодательства РФ.

Вид отчёта

В самом общем виде отчёт состоит из шести разделов. Они описаны ниже.

1. Введение. Дата составления и порядковый номер отчёта. Этот раздел описывает основание для проведения оценки оценщиком, а также сроки проведения данной оценки. Кроме этого, содержит информацию о реквизитах, подтверждении правомочий сторон, цели, вид стоимости, стандарты, методологию проведения оценки, допуски и ограничения. Сюда же включена информация о видах необходимой информации, источниках, требованиях конфиденциальности и иных условиях на основе договорённостей сторон, согласно действующему законодательству.
2. Основная часть. Она содержит описание и характеристику экономики страны и региона, отрасли и самого оцениваемого предприятия и предприятий-аналогов. Кроме этого, описана ситуация на финансовом, фондовом и товарном рынках.
3. Финансовый анализ описываемого предприятия. Данная часть состоит из описания финансового состояния предприятия, его устойчивости, ликвидности, жизненного цикла, а также всех возможных перспектив развития. Эта часть содержит информацию о проведении необходимых расчётов и обоснований, которые каким-либо способом подтверждают возможность применения того или иного метода оценки или аргументацию в пользу отказа от использования иных методов.
4. Оценка стоимости предприятия. Для проведения оценки необходима соответствующая финансовая документация, а процесс проведения анализа требует постановки целей опирается на нормализованную финансовую документацию. Кроме того, важно произвести расчёт стоимости оцениваемого предприятия посредством выбранных методов. Здесь же определяется и обосновывается итоговый размер стоимости предприятия. На этом этапе уже можно делать выводы и предложения по выполненным расчётам и работе.
5. Выводы и предложения, которые дают ответы на вопросы заказчика, они же ставятся в техническом задании на выполнение оценки стоимости объекта.
6. Приложение со всеми возможными расчётами, таблицами, графиками и копиями необходимых документов, в том числе финансовых.