Оценка стоимости бизнеса. Факторы, оказывающие влияние на оценку

Факторы, влияющие на стоимость бизнеса и сущность оценки стоимости

С тех пор, как экономика России перешла на рыночные отношения, стал активно развиваться рынок недвижимости в качестве составной части всего рынка.

Необходимо отметить высокую значимость недвижимого имущества в экономической и социально-культурной жизни любого без исключения общества. Именно она выступает важнейшим экономическим ресурсом и выполняет функции пространственной среды, где осуществляется любая человеческая деятельность.

Даже несмотря на высокий уровень развития индустриальной и интеллектуальной составляющей, земля не перестаёт быть весомой ценностью национального достояния.

В силу этих обстоятельств развитие рынка недвижимости особую роль играет для юридических лиц и для физических в равной степени. Кроме того, развитие рынка недвижимости оказывает особое влияние на инвестиционный климат, удовлетворение потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимом имуществе, а также в развитии ипотечного кредитования. Таким образом, можно сделать вывод, что развитый рынок недвижимости означает развитая экономика.

Обособленные водные объекты и всё, что тесно связано с землёй, иными словами объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости также причисляют воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, которые подлежат государственной регистрации. Согласно закону о недвижимости к ней может быть отнесено и другое имущество.

Гражданский кодекс РФ гласит, что предприятие – это имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Именно поэтому предприятие является недвижимостью.

Изначально в законодательстве понятие юридического лица было равносильно понятию предприятия. В этом вопросе Гражданский кодекс опирается на то, что предприятие по своей сути – это объект юридических прав, а не субъект.

Согласно тексту Гражданского кодекса РФ, юридическим лицом считается такая организация, которая имеет в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и одновременно отвечает по собственным обязательствам этим имуществом, имеет возможность от собственного имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом или ответчиком перед буквой закона.

Оценка недвижимости

Развитие рынка недвижимости очень плотно связано с оценкой имущества и бизнеса.

Оценка является одной из наиболее важных функций маркетинга и системы управления недвижимостью. Существует определённая закономерность, которая заключается в следующем: чем приближённее фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше возможность совершить ошибку в принятии решения касательно области управления недвижимостью.

Совсем иначе происходит данный процесс, когда оценивается транспортное средство, оборудование, здание или сооружение.

Владелец бизнеса уполномочен его продавать, закладывать, страховать и завещать. Исходя из этого, можно сделать вывод, что бизнес приобретает черты объекта сделки, который обладает всеми признаками товара. Но этот товар особого вида.

Оценка бизнеса рассматривается с двух сторон:

• Оценка как процесс.
• Оценка как результат.

В данном контексте оценка как результат представляет собой рыночную стоимость, которая была установлена на уровне наиболее вероятной цены прав на собственность, по которой она может быть реализована.

Оценочная деятельность бывает следующих видов:

• Рыночная.
• Инвестиционная.
• Ликвидационная.
• Залоговая.
• Балансовая и др.

Подобный вид стоимости применяется при решении всех вопросов, которые имеют отношение к федеральным или местным налогам. Подобную рыночную стоимость устанавливают при оценке для целей купли-продажи бизнеса или предприятия, а также части активов.

Рыночная стоимость выражается в объективной, независимой от пожеланий различных участников рынка недвижимости и говорит о реальных экономических условиях, которые формируются на данном рынке.

Рыночная стоимость Международных стандартов

Согласно Международным стандартам, рыночная стоимость представляет собой оценку расчётной величины, которая определена для перехода имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в ходе адекватного маркетинга. Одновременно с тем, подразумевается, что каждая сторона действует согласно своим полномочиям и знаниям, расчётливо и без принуждения.

Инвестиционную стоимость принято определять, как основу для личных требований инвесторов. По инвестиционному стандарту каждый инвестор хочет получить прибыль на место вложенных средств. Исходя их этого, можно говорить о том, что расчёт инвестиционной стоимости происходит, опираясь на ожидания инвестора и установленную ставку капитализации.

В данной формулировке точная копия означает, что объект воспроизводится с применением точно таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В такой ситуации воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые присущи оцениваемому объекту. Не принимается во внимание только физический износ.

Такой вид стоимости активно применяется в сфере страхования.

Ликвидационная стоимость или стоимость при вынужденной продаже представляет собой денежную сумму, реальную от продажи объекта в сжатые сроки, иногда весьма короткие, чтобы иметь возможность провести адекватный маркетинг в соответствии с определением рыночной стоимости.

Стоит отметить, что балансовая стоимость может быть первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость получает своё отражение в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость означает стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в определённых условиях, которая определяется посредством переоценки основных фондов.

Основой оценки бизнеса является предположение, что его сегодняшняя стоимость соответствует стоимости будущих выгод, которые может получить собственник, если он владеет данной собственностью.

На самом деле, адекватный покупатель готов инвестировать в компанию только тогда, когда текущая стоимость ожидаемых доходов от собственности будет по меньшей мере равна цене приобретения.

Подобно тому здраво мыслящий продавец не будет в нормальных условиях продавать собственность, если его текущая стоимость ожидаемых расходов больше, чем продажная цена.

Главная цель оценки заключается в расчёте и обосновании рыночной стоимости предприятия. Хотя стоит отметить, что оценка предприятия не представляется как самоцель она скорее является подчинённой решению конкретной задачи. Оценщику должна быть поставлена задача и цель, для которой данная оценка производится. Только в такой ситуации он может адекватно подходить к выбору методического инструментария.

Необходимость оценки предприятия возникает:

• Перед продажей предприятия.
• Для продажи доли имущества предприятия (земельных участков, зданий, сооружений).
• Во время реорганизации и ликвидации предприятия,. Которые проводятся по собственному решению или решению арбитражного суда, а также в случае банкротства.
• Во время купли-продажи акций предприятия на рынке ценных бумаг.
• Во время сделок купли-продажи доли в уставном капитале объединения или ООО.
• Для передачи предприятия в аренду. В данном случае оценка важна для назначения арендной платы и осуществления выкупа в последующем.
• Для осуществления инвестиционного проекта развития предприятия, в случае, когда для его обоснования необходимо иметь конкретное представление об исходной стоимости предприятия.
• Для того, чтобы получить кредит или под залог имущества предприятия.
• Для проведения страховых процедур в отношении предприятия.
• Для установления размеров налоговой базы для начисления налога на имущество.
• Для переоценки основных фондов.
• Во время подготовки приватизации.
• Для передачи в доверительное управление.
• Для передачи в качестве вклада в уставные капиталы.

Из всего вышесказанного следует, что обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса находится в зависимости от того, насколько адекватно и правомерно установлена область её применения. Это может быть факт купли-продажи, получения кредита, страхование или налогообложения.

Вместе с тем, как развивались рыночные отношения, происходило и развитие рынка недвижимости в России, возникала потребность оценивать имущество и предприятия. Таким образом, можно с точностью утверждать, что в будущем будет только возрастать потребность в специалистах данного профиля.