Оценка стоимости предприятия и ее значение

Сущность и значение оценочной деятельности

Процессы приватизации государственных активов, развитие системы банковского кредитования, а также становление фондового рынка в России потребовали формирования нового направления в управлении имущественными комплексами — проведения их оценки.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее — Закон об оценке), под оценочной деятельностью понимается работа уполномоченных субъектов, направленная на установление рыночной либо иной стоимости объектов, подлежащих оценке.

Основные черты данного процесса заключаются в следующем:

• Каждая оценка проводится в зависимости от поставленной цели, что определяется видом определяемой стоимости.
• Процесс носит последовательный характер и состоит из ряда этапов.
• Стоимостная величина фиксируется в универсальном измерителе — как правило, в рублях либо в другой устойчивой валюте.
• Временной фактор имеет решающее значение, так как результат оценки всегда привязан к конкретной дате.

При проведении процедуры оценки используются такие категории, как объект оценки, субъект оценки, предмет оценки и направление оценочной деятельности.

К ним относятся:

• Отдельные материальные вещи.
• Совокупность имущества лица (как движимого, так и недвижимого), включая предприятия.
• Права собственности и другие вещные права на имущество или его отдельные элементы.
• Обязательственные права и долговые обязательства.
• Результаты работ, услуги, а также информация.
• Иные объекты гражданских прав, допускаемые законодательством к обороту.

Субъекты оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности выступают лица и организации, уполномоченные законом осуществлять оценку. К ним относятся:

• Оценщики — специалисты, обладающие необходимой квалификацией, включенные в государственный реестр и состоящие в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Они несут персональную ответственность за результаты оценки.
• Саморегулируемые организации (СРО) — профессиональные объединения оценщиков, которые устанавливают стандарты деятельности, осуществляют контроль качества и обеспечивают систему страхования профессиональной ответственности.
• Заказчики оценки — физические и юридические лица, включая государственные органы, предприятия и частных собственников, которые обращаются за проведением оценки для решения своих экономических, правовых и управленческих задач.

Взаимодействие этих субъектов обеспечивает прозрачность, достоверность и правовую значимость результатов оценки.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проведение оценки является обязательным в тех ситуациях, когда в сделках участвуют объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. К таким случаям относятся:

• Приватизация государственного или муниципального имущества, его передача в аренду или доверительное управление.
• Использование имущества в качестве залога.
• Продажа либо иное отчуждение объектов оценки, а также переуступка связанных с ними долговых обязательств.
• Внесение имущества в уставные капиталы и фонды юридических лиц.
• Возникновение споров относительно стоимости имущества.
• Национализация, то есть обращение имущества в государственную собственность.
• Изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд в соответствии с законодательством.

Оценочную деятельность вправе осуществлять только физические лица, обладающие статусом оценщика. Для этого необходимо состоять в одной из саморегулируемых организаций (СРО) оценщиков и иметь действующий договор страхования профессиональной ответственности.

Под предметом оценки понимается полезность имущества, выражающаяся в его способности удовлетворять потребности собственника. В отношении недвижимости это могут быть права на получение дохода, арендных платежей, дивидендов или процентов на капитал.

Основные направления оценочной деятельности

В зависимости от специализации выделяют несколько направлений профессиональной оценки:

• Оценка машин, оборудования и транспортных средств.
• Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности.
• Оценка земельных участков и объектов недвижимости.
• Оценка бизнеса и предприятий в целом.

Любая сделка между продавцом и покупателем основывается на согласовании цены, которая выражает внутреннюю категорию — стоимость. В большинстве случаев речь идет о рыночной стоимости, определяемой на конкретную дату с учетом действующих условий рынка.

Цена же представляет собой денежное выражение стоимости в момент заключения сделки, которое отражает реальный результат взаимодействия участников рынка. Она формируется под воздействием множества факторов, включая спрос, предложение и условия финансирования, поэтому может как совпадать, так и отклоняться от расчетной рыночной стоимости.

Виды стоимости объектов недвижимости

В зависимости от задач оценки и объема прав, подлежащих учету в отношении объекта, все виды стоимости можно разделить на две обобщенные категории:

• Стоимость в обмене, отражающая меновую стоимость.
• Стоимость в использовании, выражающая потребительскую ценность объекта.

Данный вид стоимости показывает способность объекта недвижимости быть обменянным на денежные средства или другие товары. Он носит объективный характер и составляет основу всех рыночных операций: купли-продажи, залога, кредитования, аренды, передачи в уставные капиталы организаций и других сделок.

Формами проявления стоимости в обмене являются:

• Рыночная.
• Ликвидационная.
• Залоговая.
• Страховая.
• Арендная.
• Утилизационная.

Этот показатель зависит от полезности объекта недвижимости в рамках конкретного варианта его эксплуатации. В отличие от обменной стоимости, он носит субъективный характер, так как связан с возможностями и интересами конкретного собственника и не предполагает совершения рыночных сделок.

Расчет стоимости в использовании производится с учетом текущего назначения объекта, его фактических экономических показателей на начальном этапе эксплуатации, а также прогнозируемых параметров в будущем.

Основные формы проявления стоимости в использовании включают:

• Инвестиционную.
• Балансовую.
• Налоговую.
• Иные виды.

Виды стоимости, применяемые в оценочной деятельности

В практической деятельности оценщиков наибольшее значение имеют следующие разновидности:

• Рыночная стоимость.
• Инвестиционная стоимость.
• Ликвидационная стоимость.
• Кадастровая стоимость.

Эти показатели используются при проведении сделок, налогообложении, кредитовании и иных хозяйственных операциях, обеспечивая обоснованность и прозрачность финансовых решений.

Основные разновидности стоимости объектов оценки

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену, по которой имущество может быть отчуждено на дату оценки на открытом конкурентном рынке. При этом предполагается, что:

• Продавец не обязан реализовывать объект, а покупатель — приобретать его.
• Стороны обладают достаточной информацией и действуют в собственных интересах.
• Объект предлагается на рынке в открытой форме, привычной для аналогичных сделок.
• Расчеты за имущество осуществляются в денежной форме.
• Цена сделки является справедливым вознаграждением за объект.
• Стороны свободны от давления или принуждения.

Оценка рыночной стоимости применяется, например, при:

• Изъятии собственности для государственных нужд.
• Определении цены акций, выкупаемых обществом.
• Оценке предмета залога (в том числе ипотечного).
• Внесении неденежных вкладов в уставный капитал.
• Установлении стоимости имущества в процедурах банкротства.
• Оценке активов, полученных безвозмездно.

Инвестиционная стоимость определяется с учетом интересов конкретного инвестора или группы лиц, исходя из их целей и стратегии использования объекта. В отличие от рыночной, данный вид оценки не предполагает обязательного учета возможности дальнейшей перепродажи объекта на открытом рынке.

Ликвидационная стоимость отражает наиболее вероятную цену, по которой имущество может быть реализовано в условиях сокращенного срока экспозиции, то есть быстрее, чем это свойственно рыночной продаже. В данном случае учитывается вынужденность продавца совершить сделку, а также влияние чрезвычайных обстоятельств, что отличает данный вид стоимости от рыночной.

Кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки и фиксируется в соответствии с требованиями законодательства. Она устанавливается и утверждается для целей налогового регулирования и ряда других юридически значимых процедур.