Государственный земельный кадастр и мониторинг земель

Состав Государственного земельного кадастра

Рациональное использование земельных ресурсов и обеспечение устойчивого роста их плодородия требуют комплексного количественного и качественного учета земель на основе единого государственного земельного кадастра.

В России ключевыми нормативными актами в этой области являются:

• Постановление Правительства РФ от 25.08.1992 № 622 "О Государственном земельном кадастре".
• Указ Президента РФ от 4 августа 1995 г. № 748 "О совершенствовании ведения земельного кадастра в России".
• Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О Государственном земельном кадастре", принятый Государственной Думой и подписанный Президентом РФ.

Государственный земельный кадастр включает четыре основных раздела и представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в ходе кадастрового учета земельных участков:

1. Правовой — информация о предоставлении земель в собственность, владение или аренду.
2. Количественный — описание общей площади участков, их расположение и конфигурация.
3. Качественный — данные о составе и состоянии земель, земельно-кадастровое районирование, классификация земель, характеристики с учетом экологических, технологических и природостроительных свойств, а также группировка почв по показателям качества.
4. Оценочный — сведения о доходности и стоимости земельных участков.

Цели создания и ведения кадастра

Ведение государственного земельного кадастра обеспечивает информационную поддержку:

• Органов государственного и муниципального управления земельными ресурсами.
• Контроля за рациональным использованием и охраной земель.
• Мероприятий по сохранению и улучшению плодородия земель.
• Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Проведения землеустроительных работ.
• Экономической оценки земель и учета их стоимости в составе природных ресурсов.
• Установления обоснованной платы за землю.
• Других видов деятельности, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Функции по ведению государственного земельного кадастра на различных уровнях возлагаются на специализированные органы, отвечающие за управление земельными ресурсами. Местные органы власти, координирующие использование земель, выполняют следующие основные задачи:

• Регистрируют сведения об объектах и субъектах собственности, владения, пользования и аренды земель.
• Формируют информационные банки данных о наличии и состоянии земельных ресурсов.
• Получают от владельцев и пользователей земли информацию об изменениях и вносят соответствующие корректировки в кадастровую документацию.
• Ежегодно, не позднее 1 февраля, представляют отчёты о состоянии и использовании земель в вышестоящие органы управления.

Кадастровый учет и оценка земель

В результате кадастрового учета каждый земельный участок получает уникальные характеристики, позволяющие его точно идентифицировать и провести качественную и экономическую оценку.

Процесс кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий проводится в два этапа:

1. На уровне субъектов Российской Федерации.
2. По административным районам и конкретным землевладениям.

Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных земель в среднем по субъекту РФ рассчитывается как произведение рентного дохода на срок его капитализации, условно принятый равным 33 годам. При рыночной оценке земель применяются методы сравнения продаж и капитализации земельной ренты.

При оценке отдельных участков анализируются:

• Сельскохозяйственные угодья.
• Территории, занятые дорогами, коммуникациями, водоемами, деревьями и кустарниками, выполняющими защитные функции.
• Плодородие почвы и воздействие экологических факторов.

В процессе создания кадастра земель сельскохозяйственного назначения выполняются следующие мероприятия:

• Государственная регистрация землепользователей.
• Количественный и качественный учет земель.
• Бонитировка почв и экономическая оценка земель.

Структура и функции частей земельного кадастра

Каждая составляющая Государственного земельного кадастра имеет своё конкретное назначение, определённое содержание и методы ведения. Вместе с тем между ними прослеживается взаимосвязь и логическая последовательность действий. Только при совместном функционировании всех частей кадастра он формирует целостную систему учёта земельных ресурсов.

Данные о правовом статусе земельного участка заносятся в государственную кадастровую книгу земель, где фиксируются сведения об объектах и субъектах собственности, землепользовании, аренде, а также информация о целевом назначении земельных угодий.

Количественный учет земель включает определение их наличия и распределение по категориям собственников, землепользователей и видам угодий: пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения. Такой учет позволяет точно контролировать земельные ресурсы и формировать структурированные данные для планирования и анализа.

Оценка земли по качеству и плодородию

Земля как основной ресурс производства должна оцениваться по качественным характеристикам для организации эффективного использования, налогообложения, обеспечения залоговых операций и других целей. Различают оценку состояния земли и оценку плодородия почвы.

Оценка состояния ведется с точки зрения пригодности к сельскохозяйственному использованию. Она включает такие показатели, как:

• Степень освоения территории (удельный вес сельскохозяйственных угодий в общей площади).
• Структура угодий.
• Культурно-технические признаки, отражающие внешний вид и состояние земель,
• степень распространения указанных показателей на территории.

Оценка плодородия предполагает классификацию почв и угодий по типам, подтипам и разновидностям, а также выделение агропроизводственных групп в зависимости от качества и пригодности для сельскохозяйственного применения.

В учете качества земель проводится:

• Земельно-кадастровое районирование.
• Классификация земель.
• Характеристика по экологическим и технологическим показателям.
• Группировка почв по качеству.

При этом определяется степень ценности земель, выявляются нерационально используемые, малопродуктивные или деградированные сельскохозяйственные угодья, что позволяет планировать мероприятия по их улучшению и рациональному применению.

Бонитировка и экономическая оценка земель

Бонитировка представляет собой сравнительную оценку почв по уровню плодородия при сопоставимых условиях агротехники и интенсивности земледелия. Оценка проводится по 100-балльной системе, при этом наивысший балл присваивается почве с наилучшими показателями для ведущей культуры или группы культур, например, зерновых, трав, картофеля и овощей.

Бонитировка служит основой для экономической оценки земель. Земля рассматривается как средство производства в сельском хозяйстве и как объект земельных отношений. При оценке определяется её потребительская стоимость — способность обеспечить определённое количество продукции при заданных условиях. Учитывается влияние качества почвы на ключевые экономические показатели, такие как урожайность и валовая продукция.

На практике критериями экономической оценки чаще всего выступают: урожайность, валовая продукция, чистый доход. Оценка отражает соотношение выхода продукции и затрат.

Направления экономической оценки следующие:

1. Общая оценка земли как средства производства — проводится с учётом затрат и результатов по всей совокупности возделываемых культур.
2. Частная оценка — оценивается эффективность возделывания отдельных сельскохозяйственных культур на разных почвах.

Экономическая оценка выражается в относительных величинах (баллах) и рассчитывается как отношение валовой продукции или чистого дохода с единицы площади оцениваемого участка к соответствующим показателям лучших эталонных земель, умноженное на 100. Для расчётов используются массовые данные о фактической урожайности и затратах на протяжении не менее пяти лет.

Важной составляющей контроля за использованием и охраной земель является государственный мониторинг земель. Он направлен на систематическое наблюдение за состоянием земельного фонда, выявление изменений, их оценку и предотвращение негативных последствий.

Мониторинг земель в России регулируется статьёй 67 Земельного кодекса РФ и постановлением Правительства РФ от 28.11.2002 № 846 "Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель". Объектами мониторинга являются все земельные ресурсы Российской Федерации, что обеспечивает своевременное выявление деградационных процессов и их корректировку.

В зависимости от целей наблюдения и масштаба контролируемой территории государственный мониторинг земель подразделяется на три уровня: федеральный, региональный и локальный. Его проведение осуществляется в рамках федеральных, региональных и муниципальных программ, что позволяет системно отслеживать состояние земельных ресурсов.

Основные задачи мониторинга земель

Ключевыми задачами государственного мониторинга являются:

• Выявление изменений состояния земель в своевременном режиме, оценка этих изменений, прогнозирование и разработка рекомендаций для предотвращения и устранения последствий негативных процессов.
• Информационная поддержка деятельности по ведению государственного земельного кадастра, осуществлению контроля за использованием и охраной земель, а также других функций в области государственного и муниципального управления земельными ресурсами и землеустройства.
• Обеспечение граждан достоверной информацией о состоянии земель и их изменениях.

Мониторинг земель на территории Российской Федерации проводится Федеральной службой земельного кадастра во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Такая координация позволяет получать комплексные данные о состоянии земельных ресурсов и принимать оперативные управленческие решения.