Разновидности ипотечных кредитов

Основные формы погашения

Одной из ключевых задач, сопровождающих развитие системы ипотечного кредитования, является обеспечение доступности кредитных ресурсов для максимально широкого круга заёмщиков. Для достижения этой цели применяются различные формы ипотечных займов, адаптированные под разные финансовые и жизненные обстоятельства потенциальных клиентов.

Классификация ипотечных кредитов строится преимущественно на двух основных критериях:

• Срок действия кредита, который чаще всего составляет от 15 до 30 лет.
• Механизм возврата заемных средств, включая порядок погашения основной суммы и уплату начисленных процентов.

С учётом методов возврата долга и расчёта процентов можно выделить два ключевых формата ипотечного кредитования:

• Схема с приоритетной уплатой процентов и возвратом всей основной суммы одним платежом в конце срока (баллонный платёж).
• Самопогашающийся кредит, при котором заемщик регулярно выплачивает как проценты, так и часть основного долга, тем самым постепенно уменьшая сумму задолженности.

Типы по процентным ставкам

Кроме способов погашения, важным классификационным признаком служит характер процентной ставки:

• Ипотека с фиксированной процентной ставкой, при которой уровень процентов не меняется на протяжении всего срока кредитования.
• Ипотека с плавающей ставкой, где величина процентов может изменяться в зависимости от внешнеэкономических условий и индексов, к которым привязана ставка.

Комбинируя различные способы погашения и типы ставок, можно сформировать множество гибких ипотечных продуктов, рассчитанных на разные категории заёмщиков. В наибольшей степени подобное разнообразие ипотечных программ характерно для таких стран, как США, где рынок жилищного кредитования достиг высокого уровня зрелости и разнообразия предложений.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой: особенности и разновидности

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой представляют собой одну из самых ранних и устойчивых форм жилищного кредитования. Они получили широкое распространение в США в период с 1930-х по 1970-е годы и на сегодняшний день являются основой ипотечной системы в России.

Одним из наиболее распространённых видов кредитов с фиксированной ставкой является так называемый самоамортизирующийся ипотечный кредит или ипотека с равными аннуитетными платежами. В рамках этого варианта заёмщик ежемесячно производит одинаковые по величине платежи, которые включают две составляющие:

• Процент по кредиту — эта часть платежа с течением времени постепенно уменьшается.
• Погашение основного долга — доля основного тела кредита, напротив, постепенно увеличивается.

В результате к окончанию срока кредит полностью выплачивается без необходимости внесения дополнительных сумм. Такой механизм широко используется в практике ипотечного кредитования благодаря своей простоте, понятности для заемщика и минимальным рискам, связанным с изменением финансовых условий.

Разновидности ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента могут принимать разные формы, отличающиеся порядком формирования ежемесячных платежей и графиком погашения долга.

Классический ипотечный кредит с фиксированной ставкой

Наиболее распространённой формой является стандартный ипотечный заем с неизменной процентной ставкой. Ежемесячные выплаты при таком варианте включают:

• Одну двенадцатую часть годовой фиксированной процентной ставки, начисленную на остаток долга на начало месяца.
• Часть основного долга, погашаемую по установленному графику.

В результате заёмщик выплачивает одинаковую сумму каждый месяц, а доля выплат по процентам постепенно снижается, тогда как возврат основного долга увеличивается.

Ипотека с поэтапным ростом платежей

Этот тип кредита также основан на фиксированной процентной ставке, но предусматривает постепенное увеличение ежемесячных выплат. На начальном этапе выплаты могут ограничиваться частичной уплатой процентов по кредиту. Основной долг не погашается сразу, а иногда и проценты покрываются не полностью. Образовавшаяся разница добавляется к основной сумме долга, что вызывает отрицательную амортизацию — временное увеличение общего долга.

Ипотечный кредит с "баллонным" (шаровым) платежом

Данный формат предполагает единовременное погашение основной суммы займа в заранее установленный момент. Он отличается низкой процентной ставкой по сравнению с традиционными 30-летними ипотеками, что делает его привлекательным вариантом при краткосрочном финансировании.

Возможны следующие модели баллонных кредитов:

1. Полная отсрочка выплат до конца срока: ни проценты, ни основная сумма долга не выплачиваются в течение действия договора. Общая сумма задолженности погашается одной выплатой в конце срока.
2. Платежи только по процентам: на протяжении срока кредита заемщик оплачивает только начисленные проценты, а основной долг возвращается единовременно по завершении срока.
3. Частичное погашение с финальным платежом: часть долга выплачивается постепенно, но в конце срока заемщик обязан внести значительную сумму для окончательного закрытия кредита.

Эти модели предоставляют гибкость в управлении своими финансами, но требуют тщательной оценки будущей платежеспособности, особенно в части крупных разовых выплат.