Недвижимое имущество и его разновидности

Сущность и общая классификация недвижимости

Термин "недвижимое имущество" впервые возник в римском праве по причине введения в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, а в настоящее время этот термин является общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России данное понятие применялось согласно Указа Петра I от 23 марта 1714 г. с целью ограничения оборота недвижимости и её наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, при этом земельные участки учитывались отдельно по видам и исключительно в натуральных единицах измерения.

Для современной России понятие "недвижимость" было введено вновь в экономический и правовой оборот согласно Закону РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 "О собственности РСФСР" по причине установления статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. Верховным Советом СССР от 31 мая 1991 г. № 2211-1. После чего данный термин подтвердился в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" тем самым он был окончательно закреплён в ГК РФ.

Понятие и признаки недвижимости

В обиходе понятие "недвижимость" выступает как достаточно понятный и простой термин, который не вызывает никаких вопросов. Одновременно с этим стоит отметить, что в действительности внешняя сторона далеко не всегда совпадает с юридической сущностью понятия недвижимости, которая в большинстве своём определяется особенностями экономического развития страны, которые сформировались историческими традициями и иными условиями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трёх наиболее важных компонентов:

1. Наименование, которое выражено знаком, закреплённом за объектом, в данном случае – это недвижимость.
2. Содержание, которое представляет собой совокупность отличительных признаков, где в качестве ядра выступает сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и пр.
3. Объём – множество предметов, которые отображаются в данной категории, - здания, сооружения и пр.

В данном контексте особое внимание стоит уделить тому, что непосредственно понятие недвижимости не сводится к дефиниции, иначе говоря, к краткому указанию одних существенных признаков, а выступает как синтез, сумма знаний о предмете. В России, как и в некоторых иных странах мира, недвижимость определяется прежде всего посредством объёма понятия – перечня предметов и вещных прав, которые входят в его состав.

Согласно ГК РФ к недвижимым вещам можно отнести следующие материальные и нематериальные объекты, которые представлены в таблице ниже.

Важно отметить, что данное определение достаточно общее. К таким видам недвижимости можно отнести леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты с 2007 г. исключены из состава недвижимого имущества, что не отвечает требованиям мировой практики и непосредственно природе данных объектов. Одновременно с этим законы РФ включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи не по родовым или видовым признакам, что вполне логично, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, который устанавливается для действительно недвижимых объектов, в состав которых до настоящего времени не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости исключительно с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, при этом на поверхности тот факт, что недостаточно глубоко не исчерпывает всей совокупности признаков, которые для него характерны. В теории и практике важно отличать понятие недвижимого имущества в качестве материального объекта, а также как комплекса экономико-правовых отношений, которые обеспечивают специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Следует отметить, что любой объект недвижимости в реальности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, любое из которых может в соответствующих случаях выступать как основной в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает в качестве товара в трёх взаимосвязанных формах:

• В виде физического объекта с конкретными параметрами.
• В виде определённой услуги, которая позволяет использовать недвижимость в конкретных целях.
• В виде вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические характеристики недвижимости, среди которых можно отметить конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и иные параметры.

В качестве отдельного самостоятельного объекта недвижимости выступает единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, участков, сооружения, оборудования и иного имущества, которое объединено функциональным назначением, а также конструктивно обособлено как единое целое.

Отдельным, самостоятельным объектом недвижимости можно считать единый обособленный комплекс в виде совокупности объектов, установок, сооружений, оборудования и иного имущества, которое объединено функциональным назначением, и конструктивно обособленный как единое целое. В состав такого объекта входит имущество, которое указано в техническом паспорте и дополнительно смонтировано в процессе капитальных вложений, функционально связанное со зданием таким образом, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Нет необходимости включать в состав объекта недвижимого имущества основные средства, которые не требуют монтажа, могут использоваться вне объекта недвижимого имущества, демонтаж которых не причиняет несоразмерного вреда их назначению и функциональное предназначение которых не является неотъемлемой часть. Функционирования объекта недвижимого имущества в качестве единого обособленного комплекса.

Примечательно, что все без исключения объекты недвижимости подвергаются влиянию физических, химических, биологических, техногенных и иных процессов воздействия. В итоге регулярно происходят изменения их потребительских качеств и функциональной пригодности, состояние которых важно принимать во внимание при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Недвижимость как материальный актив

Экономическая концепция рассматривает недвижимость в качестве эффективного материального актива, объекта инвестирования и надёжного инструмента генерирования дохода. Ключевыми экономическими элементами недвижимого имущества выступает цена и стоимость, которые в свою очередь первично появляются из его полезности, способности удовлетворить различные потребности и интересы людей. С помощью налогообложения владельцев недвижимости создаются бюджеты муниципального уровня и существует возможность реализовывать различные социальные программы.

С юридической точки зрения недвижимость представляет собой совокупность публичных и частных прав на неё, которые устанавливаются государством, учитывая отечественные особенности и международные нормы. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделёнными, основанными на физическом горизонтальном и вертикальном разграничениях имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В России, как в других достаточно активно развитых с промышленной точки зрения странах, на законодательном уровне гарантируется частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, иными словами, свободно распоряжаться своей собственностью. При этом, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, то она перестаёт относиться к юрисдикции частного права. Согласно закону было предусмотрено, что необходимо изымать у собственника посредством выкупа для государственных или муниципальных нужд землю вместе с расположенными на нём зданиями и сооружениями с помощью выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют также иные формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и другие формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и пр.

Социальная роль недвижимого имущества

Недвижимое имущество имеет определённую социальную значимость. Так, стоит отметить, что социальная роль недвижимого имущества заключается в том, чтобы удовлетворять физиологические, психологические, интеллектуальные и иные потребности людей. Всё, что необходимо человеку для выживания и достойной жизни, он может в конечном итоге получить от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном понимании и крайне важно для создания цивилизованного среднего социального слоя населения страны.

С точки зрения мировой практики понятие недвижимости можно представить следующим образом:

На основе данного определения, можно говорить о том, что международная практика подразумевает деление понятия недвижимости на пять блоков, где четыре из них отражают физический состав, а пятый – юридический:

1. Земельный участок.
2. Имущество под поверхностью участка.
3. Объекты над поверхностью участка.
4. Воздушное пространство.
5. Комплекс прав на объекты недвижимости.

В общей сложности частный собственник земельного участка может считаться владельцем и всех его составных частей, среди которых зачастую бывают полезные ископаемые, природные ресурсы и минеральные залежи, которые находятся в недрах земли под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Однако стоит отметить, что собственник недвижимости может распоряжаться таким объёмом воздушного пространства над землёй, которое он может разумно использовать, опираясь на некоторые законодательные ограничения, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны, иными словами, право на воздушное пространство является ограниченным. Кроме всего прочего, стоит отметить не абсолютное право и на недра.

В этой связи стоит обратить внимание на то, что негосударственные субъекты собственного на землю в РФ имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые. Примечательно, что согласно российскому законодательству залежи нефти, угля, руды и пр. не включены в перечень недвижимого имущества частного собственника земельного участка, поскольку недра земли в полной мере являются собственностью государства. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой перечень недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земли собственника. В РФ воздушное пространство – это общественное достояние, которое принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все составные части в вертикальные проекции.

Основные признаки недвижимости

Любой объект недвижимости и все они, в совокупности, имеют существенные признаки, которые позволяют отличать их от движимых вещей, и видовые, для которых характерно наличие особенностей объектов по однородным группам. Ниже представлена таблица с ключевыми признаками недвижимости.

Основные фундаментальные свойства недвижимости

Выделяют сразу несколько ключевых свойств недвижимости, они следующие:

• Неподвижность.
• Материальность, или непотребляемость.

Именно на этих свойствах базируются все остальные родовые и видовые признаки недвижимости.

Существуют в том числе пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их определения применяются термины "существенные" неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей Существенными являются составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не отделяются от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Таким вещи не могут выступать в качестве предмета разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Принадлежность представляет собой движимые предметы, которые так или иначе связаны м недвижимым объектом каким-то общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него в соответствии с решением собственника недвижимого имущества.

Зарубежная практика показывает, что существуют различные пограничные понятия, которые называют фиксчерсами и ЧЭТЛами.

Так, ЧЭТЛами являются право аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специальное право на участие в управлении приватизируемыми предприятия "золотая акция" и пр.

К слову сказать существуют некоторые различия между недвижимостью и движимым имуществом, однако на практике оно не столь очевидное, как может показаться на первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую.

Примечательно, что разграничение движимого и недвижимого имущества в разных странах определяется по-разному. К примеру, во Франции считаются недвижимыми все предметы, которые помещены на земельный участок с целью его обслуживания, — это могут быть животные, сельскохозяйственная крупногабаритная техника и орудия труда, инструменты, сырьё и пр. при условии, что они отвечают хотя бы одному из перечисленных признаков:

• Недвижимая природа вещей.
• Функциональное назначение.
• Принадлежность к недвижимому объекту.

В соответствии с ГК РФ в том числе утверждается, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено другое. Если относить тот или иной "пограничный" предмет к недвижимым или к личной собственности, то следует принимать во внимание следующие три фактора одновременно:

• Характер связи с объектом недвижимости. Могут быть установлены личные отношения с предметом, который легко перемещается без ущерба для себя и недвижимого имущества.
• Намерения сторон, которые определяют непосредственно тип связи с недвижимостью, иными словами, предусматривая оставление его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки.
• Срок использования, который предусматривает, что при использовании более года имущества можно относить к основным фондам, которые, при этом не всегда можно считать недвижимым. Важно учитывать, что предметы с небольшим сроком использования, вне всяких намерений сторон, нельзя считать компонентами объекта недвижимости.

В завершении всего вышесказанного следует обратить внимание на то, что вполне себе однопорядковые термины, такие как "недвижимое имущество", "недвижимые вещи", "недвижимость" могут применяться в зависимости от контекста с целью отражения экономических, правовых или географических отношений. Важно отметить, что для целей углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество в качестве объекта права на него в совокупности со стоимостью и доходами. К слову, в США применяется ещё один термин – "недвижимая собственность", которое представляет собой права на владение, переходящие одновременно с недвижимостью.