Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар

Недвижимые вещи, которые представлены некоторыми товарами, включают в себя одновременно и благо, которое необходимо потребителям, а также затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Подобные качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоёмкости.

В данном контексте стоит отметить, что общая потребительская ценность недвижимости составляет её полезность, иными словами, возможность использования недвижимости для осуществления конкретной экономической функции или для личного потребления.

Ниже представлена таблица специфических свойств земли в качестве товара.

Как и любой другой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Суть потребительской стоимости в том, чтобы отразить стоимость вещей для конкретного пользователя.

Земля, как и другие недвижимые вещи входит в состав экономического оборота как ресурсы, которые не имеют альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров оказывает воздействие закон редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена на него. Не бывает даже двух одинаковых зданий, поскольку у них всегда будет разное местоположение, линия горизонта, доступность к солнечному свету, микроклимат и иные показатели.

Особенность земли как товара заключается в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничивается самой природой. Примечательно, что именно изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера её предложения. В этой связи цена земли определяется чаще всего спросом: когда уровень спроса поднимается, то соответственно цена или рента повышается.

Собственность на землю

Собственность на землю выступает основным фактором на ряду с естественными ресурсами и возведёнными на ней зданиями определяется как источник абсолютной и дифференциальной ренты.

Выделяется пять уровней потребностей, которые могут быть удовлетворены землёй, в сознании людей они объединяются в своеобразную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, в том числе и высшие потребности, в своей основе содержат инстинктивную природу и изначально характерны для любой личности, которая воспитывалась в нормальных условиях в нормальном человеческом обществе.

Земля в понимании нормального человека является нашей кормилицей. Всё, что нужно человеку для выживания, он может получить в конечном итоге из земли. Голодный человек уверен, что стоит ему досыта поесть, как он будет счастлив и больше ничего другого не пожелает. Но суть в том, что при удовлетворении одной базовой потребности у человека возникают новые и новые. Удовлетворение потребностей низшего уровня лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня – психологическими и социальными. Справедливо заметить в данной ситуации, что земля в том числе и мать богатства. Обладание землёй психологически привлекательно для многих, поскольку решающая роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоёв российского общества принадлежит именно данной характеристике.

После удовлетворения потребностей четырёх уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. В ситуации, когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, то землевладелец уже не в состоянии проживать свою жизнь без своего доброго дела – не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Недвижимое имущество и сделки с ним

Недвижимое имущество представляет собой наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Недвижимое имущество нельзя забыть или потерять, как это бывает с личными вещами. Земля по своей сущности вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 лет и выше. Предприятия в качестве имущественных комплексов, зачастую создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надёжность инвестиций, поскольку стоимость его с ходом времени может увеличиваться по причине выросшего спроса или некоторых улучшений других факторов.

Сделки с объектами недвижимости – это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, и движение капитала, которое приносит доход. Недвижимые товары потребляются по месту их распоряжения, что создаёт особую их экономическую характеристику – территориальные предпочтения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными, а другие – нет.

Помимо всего прочего, у каждого субъекта существуют собственные, личные предпочтения и основания, которые определяют уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

Экономические особенности недвижимости

Выделяют некоторые экономические особенности недвижимости как товара, среди них следующие: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жёсткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На первой стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В момент его использования отрицательные потоки денежных средств на строительства или покупку объекта. В период его использования отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, в этой связи собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны в том числе затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, возможно, придётся ожидать долгие годы, владелец чаще всего возвращает капитал с приростом.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Происходит применение различных ставок налога в зависимости от качества и местоположения земли, что даёт возможность изымать дифференцированную ренту. Выделяют некоторые специфического характера льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищённых слоёв населения, среди них пенсионеры, инвалиды и пр., в том числе при однократной покупке квартир и домов – уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.  

Для сферы недвижимого имущества характерно огромное разнообразие комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни её компоненты могут находится в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временно пользовании, четвёртые – в залоге, пятые – в государственной собственности.

Ликвидность имущества

Уровень ликвидности имущества обратно пропорционален времени, которое необходимо для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность.

Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, прежде всего в зависимости о местоположения.

В связи с тем, что недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него имеют отношение к дополнительным рискам, к примеру, ухудшению окружающей среды, изменениями предпочтений и пр.

В отличие от других товаров недвижимость, которая приносит доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и множества других повседневных вопросов. Высокий уровень менеджмента необходим для инвестирования в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы, а также всяческие кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии необходим целый комплекс мероприятий, среди них:

• Маркетинговые исследования.
• Строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы.
• Обоснования прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов.
• Анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и пр.

В завершении стоит отметить, что совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, который предусматривает письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта, приём-передачу, оценку и иные процедуры, которые должны гарантировать чистоту сделки перед обществом, органами местной власти и иными субъектами права.