Налоговые отчисления как элемент операционных расходов

Понятие налоговых отчислений

Одной из основных категорий операционных затрат принято считать налоговые обязательства. В частности, среди регулярных расходов часто фигурирует налог на недвижимость. Несмотря на то, что в Налоговом кодексе Российской Федерации предусмотрен данный налог, его применение в настоящий момент ограничено. Он введён лишь в ряде городов в рамках пилотных проектов и не получил широкого распространения на федеральном уровне.

Сегодня в России функции налога на недвижимость частично исполняют иные налоговые инструменты. Для юридических лиц, включая организации и предприятия, действуют налог на имущество организаций и земельный налог. Физические лица также уплачивают налог на имущество граждан и налог на землю. Эти фискальные сборы объединяет общая черта: их начисление не связано с экономическими результатами деятельности налогоплательщика, что сближает их по сути с налогом на недвижимость.

Однако при внешнем сходстве данных налогов существуют значительные различия в порядке их расчёта, что может иметь решающее значение на практике.

Помимо имущественных налогов, в структуру расходов, связанных с арендной деятельностью, входят и иные обязательные платежи. К таковым относятся налог на добавленную стоимость (НДС), взносы на оплату труда и сопутствующие обязательства, входящие в категорию переменных издержек. В то же время налог на прибыль не включается в перечень операционных расходов, поскольку он не влияет напрямую на текущее обеспечение функционирования недвижимости или бизнеса в целом.

Страхование в системе операционных затрат

Страхование имущества и ответственности представляет собой важный механизм снижения рисков и имеет прямое отношение к операционным расходам. Эти затраты могут классифицироваться как постоянные или переменные в зависимости от их характера.

К постоянным операционным расходам относятся страховые взносы по договорам, обеспечивающим защиту имущества, а также по соглашениям о страховании прав собственности. Такие расходы носят регулярный характер и в большинстве случаев являются обязательными.

Кроме того, в зависимости от специфики деятельности объекта недвижимости, в переменные издержки могут включаться страховые платежи. Например, может возникнуть необходимость в страховании ответственности управляющей компании перед арендаторами или пользователями помещений. Эти платежи зависят от особенностей управления и условий договоров, и их объём может варьироваться в зависимости от уровня эксплуатации объекта.

Формирование управленческих расходов в структуре операционных затрат

Затраты на управление объектом недвижимости могут быть включены в операционные расходы в нескольких форматах. На практике используются следующие подходы к определению вознаграждения управляющего:

• Как фиксированный процент от эффективного валового дохода, который генерирует объект.
• Как доля от чистого операционного дохода.
• Как сочетание двух вышеуказанных параметров.
• Как фиксированная сумма, определяемая в абсолютном выражении.

Каждая из указанных моделей имеет как положительные стороны, так и определенные ограничения. Так, использование фиксированного должностного оклада будет оправдано только в случае четко очерченного круга обязанностей управляющего, что допускает контроль со стороны собственника. Такая схема возможна, например, в случае управления имуществом, находящимся в ведении государственных или муниципальных структур. Однако даже при подобных условиях дополнительная мотивация в виде бонусов (например, при снижении издержек на квадратный метр без ущерба для качества услуг) вполне обоснована и может способствовать повышению эффективности.

Если же управляющий получает вознаграждение исключительно в виде процента от эффективного валового дохода, это не стимулирует его к снижению расходов или росту чистого операционного дохода. В такой системе отсутствует заинтересованность в оптимизации затрат, поскольку вознаграждение напрямую не связано с конечной финансовой эффективностью объекта.

С другой стороны, если оплата труда управляющего зависит только от чистого операционного дохода, возникает риск недооценки значения предоставления качественного сервиса арендаторам. В результате возможен отток арендаторов или снижение арендных ставок, что негативно отразится на общем финансовом результате.

Оптимальный уровень управленческих затрат

Специалисты в области управления недвижимостью указывают, что оптимальный уровень вознаграждения управляющего может составлять 5–6% от эффективного валового дохода объекта. При включении в состав управленческих расходов также услуг бухгалтерского и юридического сопровождения этот показатель может быть увеличен до 9–10% ЭВД. Такой подход позволяет учитывать весь комплекс административных и консультативных затрат, обеспечивая прозрачность и экономическую целесообразность в управлении недвижимостью.

Финансирование маркетинговой деятельности традиционно составляет около 4–5% от эффективного валового дохода (ЭВД), однако конкретное наполнение этой статьи может значительно варьироваться в зависимости от подхода управляющей компании. В рамках маркетинговых затрат можно выделить две ключевые составляющие: исследование рынка и рекламные мероприятия. При этом элементы маркетинга могут быть обнаружены и в других статьях расходов, если рассматривать маркетинг как весь спектр мероприятий, направленных на привлечение и удержание арендаторов.

Тем не менее, исследование рыночной среды не всегда необходимо. На этапе, когда спрос на коммерческую недвижимость стабильно превышает предложение, то есть рынок находится в стадии продавца, высокие показатели занятости помещений и уровня дохода могут быть достигнуты даже без существенных затрат на рекламу и маркетинг. Но по мере изменения рыночной конъюнктуры, усиления конкуренции и появления альтернативных предложений вопрос точного позиционирования объекта и поиска подходящей арендатной аудитории приобретает особую актуальность. В этом случае становится необходимым проведение глубоких исследований, направленных на определение целевой аудитории и выработку уникального предложения.

Работа по удержанию арендаторов

Эффективная маркетинговая политика не ограничивается только привлечением новых арендаторов. Важным направлением становится удержание текущих арендаторов и формирование их лояльности. Эта работа, как правило, входит в сферу ответственности управляющей компании и напрямую влияет на размер её вознаграждения.

Тем не менее в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные меры, направленные на создание комфортной среды для арендаторов, включая улучшение условий обслуживания, благоустройство территории и организацию сервисов, повышающих удовлетворенность пользователей. Эти мероприятия могут потребовать выделения отдельного бюджета и регулярного контроля за его использованием.

Затраты на энергоснабжение, коммунальные услуги и техническую эксплуатацию объекта недвижимости формируются исходя из нескольких факторов. В первую очередь учитываются особенности объекта и потребности его пользователей в ресурсах и обслуживании. Для расчёта используются нормативные документы, включая строительные нормы и правила, а также методики, регулирующие трудозатраты на уборку помещений, благоустройство и иные формы обслуживания.

Во вторую очередь важным фактором становится уровень действующих тарифов на ресурсы и коммунальные услуги. Некоторые тарифы находятся под контролем государства, как, например, стоимость электроэнергии, в то время как другие устанавливаются на договорной основе между поставщиком и потребителем. В результате формирование данной статьи расходов требует регулярного мониторинга тарифной политики и пересмотра условий заключённых контрактов.