Подрядные торги в сфере строительства

Подрядные торги

Практика капитального строительства предполагает выбор проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования и чаще всего этот выбор происходит посредством конкурса путём проведения торгов.

Процесс строительной деятельности полностью связан с развитой экономикой в странах, а также с выбором наиболее подходящего проекта, надёжного поставщика, подрядчика, партнёра, способны обеспечить лучшее качество продукции, работ, услуг, наименьшие затраты при освоении проекта, сокращение сроков осуществления работ по любому из выбранных проектов.

Самым оптимальным механизмом для создания конкурентной среды являются подрядные торги, которые дают возможность демонополизировать рынок строительных услуг.

Заказчик работ на торгах хочет создать для себя лучшие условия по ценам, качеству работ и срокам их выполнения.

Торги по сравнению с прямыми двусторонними договорами образуют такие условия конкуренции между подрядными строительными и проектными организациями, поставщиками и дают возможность заказчику выбрать самые привлекательные предложения с точки зрения цены и других коммерческих технических условий.

Конкуренция при размещении заказов присутствует на всех фазах жизненного цикла проекта. Это происходит в виде конкурсов, подрядных торгов.

Подрядные торги могут проводиться при следующих обстоятельствах:

• Строительство зданий, сооружений, предприятий.
• Выполнение проектно-изыскательских, монтажных, пусконаладочных и иных работ.
• Выбор поставщика материалов, конструкций и оборудования.
• Управление проектом, инжиниринг, консультирование, контроль и надзор.
• Другие технические и организационные работы и услуги, а также обоснование сочетаний.

Все перечисленные условия помогают сформулировать следующее определение: подрядные торги – это конкурсная форма размещения заказов в инвестиционно-строительной деятельности на всех этапах осуществления проекта, цель которого состоит в определении лучшего предложения для выполнения работ и оказания услуг.

В работе изучаются основные моменты проведения конкурсных торгов и заключения контракта с тем, кто выиграл торги.

В таблице ниже приведён пример организации и проведения подрядных торгов, которые можно расценивать как какой-то проект, чья цель состоит в выборе наилучшего предложения для успешного выполнения работ или оказания услуг.

Те фазы осуществления проекта торгов, которые представлены, соответствует процедура и последовательность выполнения каких-либо работ участниками торгов.

Состав и объём фаз носят общий характер, а изменяться могут или дополняться при определённых обстоятельствах. Каждый шаг проекта торгов для участников представляется возможностью выступить в рамках своих прав, функций и ответственности.

Разработаны специальные методические указания, нормативы и способы достижения соответствия требованиям нормативным документам для применения на каждой фазе осуществления проекта торгов. При этом стоит сказать, что сам процесс проведения подрядных торгов рассматривается в качестве этапа жизненного цикла реализации инвестиционного проекта.

Сама процедура проведения торгов разбита на несколько этапов. Ещё до момента принятия решения о проведении подрядных торгов заказчик обязан получить соответствующие инвестиционные ресурсы, иными словами право, которое позволит ему распоряжаться ими в нужных для строительства период времени, подтверждённые соответствующими финансовыми документами, которыми могут стать кредитный договор, банковская справка, постановление исполнительного органа государственной власти, на полное или только частичное финансирование объектов для федеральных государственных нужд.

Кроме этих проблем, которые требуется решить в обязательном порядке до объявления торгов, существуют ещё проблемы разработки концепции будущих договорных отношений между заказчиком и победителем торгов.

Суть концепции состоит в степени ответственности всех без исключения субъектов инвестиционной деятельности. Важно, что степень ответственности устанавливается посредством организации взаимоотношений между заказчиком и исполнителем работ.

Контрактом определяется степень ответственности за выполнение работ. Данный контракт заключается напрямую заказчиком и генподрядчиком. Этот контракт является основой для установления контрактных отношений с субподрядчиками для выполнения специальных видов работ.

После того, как данные условия выполнены, заказчик сталкивается с проблемой, которую необходимо незамедлительно решить. Таковой является определение и назначение организаторов торгов.

Назначить на выполнение функций организатора торгов заказчик может специализированной компании, которая имеет лицензию на данный вид деятельности. Второй вариант – посредством приказа главы администрации субъекта РФ определяется компания, которая занимается данным видом деятельности на всей территории субъекта.

Функции организатора торгов

Для организатора торгов характерно выполнение следующих функций:

• Формирование и утверждение состава комитета тендера.
• Подготовка документов для объявления торгов.
• Осуществление публикации объявления или рассылка предложений.
• Организация разработки и распространения тендерной и иной документации, которая необходима для проведения торгов.
• Утверждение результатов торгов.
• Ликвидация тендерного комитета.

Полномочия организатора торгов подтверждаются распорядительными документами от заказчика, также это может быть специальный договор. Организатор вправе делегировать часть собственных полномочий тендерному комитету.

После того, как организатор будет назначен, необходимо определить объект и предмет торгов, это делает либо организатор, либо заказчик.

До объявления о торгах организатор торгов должен решить вопрос о виде торгов согласно тем условиям, которые поставил заказчик. В этом отношении говорится об открытых или закрытых торгах, с предварительной квалификацией или без неё.

Для закрытых торгов характерно приглашение заказчиком нескольких уже знакомых ему компаний. Открытые торги проходят посредством объявления в открытой печати и приглашения всех желающих принять участие в торгах.

Открытые торги доступны для всех желающих вне зависимости о того, местная это компания или иностранная. Сообщение о проведении предварительной квалификации в обязательном порядке должно содержать объявление о торгах. Примечательно, что подобное сообщение при закрытых торгах содержится в приглашении.

Тендерный комитет и его функции

Заказчик имеет право самостоятельно сформировать тендерный комитет, в зависимости от объекта и предмета торгов. Он может привлекать уже знакомых специалистов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-консультационных и других организаций, отдельных консультантов и экспертов. Для этого заказчик заключает с ними специальные договора согласно действующему законодательству.

На тендерный комитет и организаторов торгов ложится ответственность за соблюдение всех правил при подготовке торгов, их проведению, соблюдению законодательства в процессе проведения торгов, а также за объективность результатов. У тендерного комитета есть возможность делегировать часть своих функциональных обязанностей по разработке, распространению и экспертизе тендерной документации, оценке предложений инженерно-консультационным организациям, имеющим данную лицензию.

В том случае, если заказчик принимает решение провести торги с предварительной квалификацией претендентов, то обязательна процедура по установлению экономических, технических, организационных и других потенциальных возможностей претендента для выполнения предоставляемого на торги подряда.

После всех этих процедур тендерный комитет разрабатывает тендерную документацию, которая состоит из двух частей: технической и коммерческой. Эта документация в первую очередь содержит информацию о месте и времени открытии и закрытии торгов, название организации, которая проводит данные торги, а также характеристику объекта, его мощность, производительность. Более того, из документации можно узнать об основных технико-экономических характеристиках, о том, какая дополнительная техническая и пояснительная документация прилагается оферентом к его приложению. Кроме всего прочего в этих документах содержится информация о ключевых коммерческих и технических условиях, о сроках строительства и об условиях платежа.

В случае, если документация прилагается о строительстве объекта, то в ней содержатся описания объекта, технические требования, необходимый объём графических материалов, в том числе коммерческие условия, проект контракта, что даёт возможность подрядчику адекватно оценить стоимость строительства и в дальнейшем правильно составить рабочую документацию и заняться строительством.

Тендерная документация состоит из двух частей:

• Общая, или та, которая чаще всего является аналогом для многих видов объектов, которые строятся в конкретной стране.
• Специальная, которая содержит все необходимые данные о конкретном объекте, к этой части зачастую прилагаются дополнительные чертежи и иные документы подобного характера.

Успешное прохождение предварительной квалификации даёт подрядчикам возможность представить на торги оферту, одновременно с тем происходит обострение и на последующем этапе торгов происходит отбор наиболее приемлемых подрядчиков, в том числе посредством обоснования рациональной для заказчика и подрядчика цены работ.

Заключительный этап торгов предполагает определение конечной договорной цены подрядных работ. Справедливо будет заметить, что в этом отношении в общем составе показателей цена не всегда является самым весомым критерием при оценке потенциальных возможностей соискателя, однако она находится на одном из ведущих мест, при этом её определение является практически самой трудоёмкой и ответственной задачей. Также стоит отметить, что иные показатели представляют собой на момент их установления условно-постоянные величины, одновременно с тем цена оферты – это такой частный показатель, величина которого не может быть однозначной.

Определить стоимость в процессе подготовки предложений по свободным ценам на строительную продукцию можно:

• В момент разработки оснований для инвестиций и проектно-сметной документации по заказу инвестора, т.н. инвесторские сметы.
• Во время подготовки договора, при условии, что документация тендера полностью подготовлена, т.н. расчёты подрядчика.

Важно понимать, что цены, которые были определены инвесторскими сметами и расчётами подрядчика могут незначительно различаться.

Сметы инвестора и подрядчика могут различаться, поскольку составляются разными методами. Каждый сам выбирает к какому методу прибегнуть, это в первую очередь зависит от договорных условий и общей экономической ситуации.

Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве предусматривают несколько вариантов:

1. Определение стоимости предмета подрядных торгов при условии наличия предпроектной и проектно-сметной документации, при условии, что:

${Ц}_{Т}={А}_{р}+{К}_{н}+{К}_{ндс}$

где Ар — сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов; Кн — коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа по договору; К — коэффициент учета НДС.

2. Определение стоимости предмета подрядных торгов в ситуации отсутствия предпроектной и проектно-сметной документации по укрупнённым показателям и по объектам-аналогам через несколько вариантов. Здесь подразумевается необходимость располагать при этом основными проектными решениями и сроками выполнения работ.

Рыночные отношения провоцируют подрядчика на проведение расчётов стоимости подрядных работ по структуре затрат, не соответствующей рекомендациям Министерства строительства России. Это достаточно логично объясняется тем, что сравнительный анализ стоимости строительства показывает по всем оферентам заказчика отсутствие заинтересованности в структуре затрат подрядчика. Оферент, который предоставит наиболее приемлемую стоимость для заказчика, станет победителем подрядных торгов. Это предоставит ему возможность заключить контракт на выполнение подрядных работ.

В конечном итоге, предложенный новый подход к системе ценообразовании и определению стратегии строительства даёт возможность привести к упорядоченному строю процесс определения договорных цен на строительную продукцию с учётом увязки интересов заказчиков и подрядчиков.

Подавая документы в тендерный комитет для регистрации своих серьёзных намерений все претенденты обязаны вносить залог, чаще всего в размере 20% от суммы предложения.

Успешно выступить оферентам на торгах помогает строгое соблюдение всех положений и требований, которые указаны в условиях торгов, в том числе и составление оферт с соблюдением строгой формы. Без соблюдения этих требований вероятность победы на торгах сводится к нолю, поскольку их организаторы имеют право не только отклонять, но и вовсе не рассматривать те предложения, которые не соответствуют оговоренным условиям. Помимо прочего, соблюдение всех формальностей и даже подписи предложения должны быть оформлены в соответствии с требованиями заказчика, заверены печатью и направлены в адрес организаторов торгов в заклеенных, а иногда даже в двойных конвертах.

Определение победителя происходит только после встреч и переговоров, посещения места строительства, а также проверки всех документов. Победитель утверждается регламентом, после чего оформляется соответствующий протокол тендерного комитета, который выступает в качестве акта юридического скрепления сделки.

Конверты вскрываются в назначенный день и час, в них предложения с большим количеством информации, в тот же день оглашается список допущенных участников и претендентов, которые продолжат гонку. Решение по торгам принимается спустя несколько месяцев после ознакомления со всеми предложениями, кредитоспособностью претендентов, их производственными возможностями.

На завершающем этапе в случае успешного проведения окончательных торгов подписывается контракт.

Юридическое оформление сделки подразумевает множество операций с нормативно-правовыми документами, которая начинается с разработки конкурсной документации и заканчивается заключением контракта. Последний для вступления в силу требует должного юридического оформления.

Типы контрактов

На рынках объектов капитального строительства применяется огромное множество моделей контрактов, которые в корне отличаются способами оценки стоимости выполняемых подрядчиком работ и степенью ответственности участвующих в выполнении работ. Сегодня разделяют четыре основных типа контрактов, которые в настоящее время применимы в инвестиционной сфере – А, В, С и D.

Тип А представляет собой контракт с установленной твёрдой, паушальной ценой или суммой.

Данный термин произошёл от немецкого слова "pauschal", которое обозначает на круг, в общем, всего. Его употребление уместно в случае упоминания установленной одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров, или за выполнение услуг.

В торговых сделках паушальная цена является ценой на круг для общего количества товара без разделения по сортам и пр. критерием.

Паушальным количеством называется общее количество без подразделения по отдельным сортам и видам.

Согласно контракту типа А, предусмотрены выплаты заказчиком подрядчику заранее обусловленной паушальной суммы после выполнения подрядчиком работ, которые определены в чертежах или спецификациями. Обусловленная паушальная сумма не подлежит пересмотру, помимо случаев внесения самим заказчиком изменений в проект в процессе строительства объекта.

Сегодня многие заказчики склоняются к заключению контрактов с паушальной ценой. Для заказчиков самым весомым преимуществом контрактов с паушальной ценой в издержках при реализации проекта, отсутствии финансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проекта. Определение издержек на стадии продумывания проекта позволяет заказчику принимать решение, опираясь на предоставленные данные о предстоящих расходах и сроках выполнения работ ещё до момента капиталовложения. Общий объём по конкретному виду контракта является фиксированным.

Финансовые риски в таком случае для заказчика сводятся к минимуму, т.к. подрядчик даёт гарантию не превышать договорную цену, одновременно с тем подрядчик подвергает себя финансовому риску, который связан с возможным увеличением затрат на субподрядные работы, ростом цен на строительные материалы, оборудование, проектно-конструкторские работы, а также на рабочую силу. Более того, стоит отметить, что на подрядчика ложится ответственность за невыполнение работ в установленный срок из-за погодных условий или иных причин.

Для контрактов с паушальной ценой характерно сокращение и упрощение обязанностей заказчика по управлению и надзору за процессом выполнения работ. Это происходит по причине того, что подрядчик несёт ответственность за все стоимостные риски. В этой ситуации заказчик ограничивается исключительно контролем за соблюдением сроков и за качеством выполняемых работ.

Контракты с твёрдой ценой применяются с соблюдением ряда условий. В случае невыполнения условий, контракт перестаёт быть для заказчика эффективным. Большая часть квалифицированных и конкурентоспособных подрядчиков в первую очередь выставляет требования, при которых они соглашаются на себя брать риски, основанные на выполнении контрактов с паушальной ценой.

Подрядчик должен быть полностью осведомлён относительно объёма и вида работ, условия строительства должны быть ему известны до подачи заявки на торги, чтобы он имел возможность адекватно оценить собственные силы и затраты. Объём работ должен целиком соответствовать финансовым возможностям подрядчика. Экономическое, политическое и социальное положение той страны, где будет строиться объект, должно полностью соответствовать требованиям безопасности и сводиться к минимуму затраты подрядчика на покрытие различных видов рисков.

Заключая контракт с использованием паушальной цены, заказчик должен адекватно оценить условия на строительном рынке: имеется в виду количество квалифицированных и конкурентоспособных подрядчиков, которые захотели бы принять участие в торгах, а также оценить уровень деловой активности в соответствующем секторе строительного рынка, где подрядчики смогли бы получить большой объём работ в сравнении с тем, которых доступен для ни по иным контрактам такого же типа, но с меньшим риском.

Для контрактов с твёрдой ценой характерны некоторые специфические особенности – недостатки. Именно они оказывают влияние при выборе типа контракта. К примеру, возможно увеличение сроков работ из-за необходимости более длительной проработки проекта, больший объём работ, сложность проекта, специфический характер работ.

Тип В представляет собой контракт с оплатой по объёму выполненных работ. В такого типа контрактах стоимость работ определяется, опираясь на объём работ и рыночные расценки. В первую очередь оцениваются предварительные объёмы предстоящих работ, фактический объём работ оценивается уже после их окончания.

Тип С представляет собой контракт с возмещением издержек и базируется на оплате подрядчику фактических расходов, которые он понёс при выполнении работ. Данный контракт предполагает дополнительные выплаты, которые смогут покрыть накладные расходы и пр. Определение дополнительных выплат происходит как фиксированный процент от фактических расходов или в качестве фиксированной суммы, а также как переменная величина со свойственными колебаниями.

Контракты типа А, В и С являются серийными на проектирование и строительство. Серийными являются те контракты, которые были заключены с одним и тем же подрядчиком для последовательного выполнения ряда проектов. Надо отметить, что в соответствии с правилами. Первый контракт должен быть заключён согласно обычной процедуре, а все следующие являются логичным продолжением первого. Контракт на проектирование и строительство у одного подрядчика является документом подтверждающим его право вести проектные и строительные работы.

Тип D представляет собой контракт, согласно которому предусмотрено выполнение подрядчиком конкретной работы в установленный срок. Вместе с тем оплата производится на базе выполненного объёма работ по конкретным срокам.

Все типы контрактов А, В, С и D могут иметь фиксированную или корректируемую цену. По контракту с фиксированной ценой стоимость оговаривается и фиксируется в момент его подписания. Примечательно, что фиксируемую цену нельзя пересмотреть, помимо того случае, когда внесённые изменения серьёзно влияют на окончательную стоимость строительства объекта.

Контракт с корректируемой ценой содержит положение, которое даёт возможность повышать или снижать стоимость контракта в процессе его осуществления в зависимости от размеров издержек, которые может понести подрядчик.

Виды гарантийных обязательств

К договорам подряда относятся субконтракты, которые заключаются генеральным подрядчиком с субподрядными организациями, выполняющими чаща всего специфические работы. Назначение субподрядчика зависит от желания заказчика, его может назначить он сам или это сделает генподрядчик.

В ходе заключения и выполнения строительных контрактов подрядная компания несёт ответственность за гарантийные обязательства, которые требуют внесения соответствующих залоговых средств.

Существует несколько видов гарантийных обязательств:

1. Гарантийный залог при подаче предложений на строительство объектов. Данный залог вносят компании-оференты в тендерный комитет, иными словами, в организацию, которая занимается торгами на срок, который заранее оговорен. В случае непринятия предложения оферента залог должен быть возвращён. Если предложение отозвано оферентом ранее оговоренного срока, то залог не возвращается. Размер гарантийного залога зависит от общей стоимости объекта и чаще всего составляет 2% от общей суммы предложения. Залог выставляется в одном из банков страны, который проводит торги, также он может быть внесён в иностранный банк в данном государстве.

2. Гарантийный залог по выполнению контракта вмещает в себя целиком период строительных работ и составляет примерно 10% от стоимости контракта. Залог вносит строительная компания под банковскую гарантию. Гарантия также предоставляется страховой компанией, которая несёт ответственность за работу подрядчика. Назначение залоговой суммы заключается в возможности покрытия убытков, которые могут быть связаны с невыполнением подрядчиком условий контракта и иными допущенными в процессе строительства погрешностями. Сумму ущерба определяют стороны по взаимному соглашению или посредством арбитража. Существует практика, согласно которой гарантийные суммы были получены заказчиком от банка по требованию вне зависимости от степени соблюдения контракта подрядчиком и объяснения претензий. Есть банки. Которые отдают предпочтение такой системе, т.к. она позволяет им избежать процедуры разбора рисков, одновременно с тем приводит к злоупотреблению.
3. Гарантия платёжеспособности говорит о возможностях подрядчика платить сотрудникам зарплату, закупать строительные материалы и пр. Разновидностью гарантии платежа выступает гарантия обязательств по авансовым платежам. Гарантийное обязательство по авансовым платежам состоит из платежей. Которые производятся заказчиком подрядчику в качестве аванса, чтобы скрыть мобилизационные расходы.
4. Гарантия по завершении строительства включает гарантийный эксплуатационный период, который предусмотрен условиями контракта. Данная гарантия выступает залогом для покрытия расходов, которые связаны с устранением дефектов, появившихся в процессе эксплуатации. Эта сумма удерживается с подрядчика на весь гарантийный срок, таким обязательством может выступать банковская гарантия на данную сумму, чаще всего это 5-10%.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод, что система гарантий представляет собой наиважнейшую часть в данной сфере и позитивно сказывается на процессе сотрудничества в силу того, что гарантии способствуют обязательному завершению проекта, выплатам зарплат работникам, а также оплате банковских счетов всем подрядчикам и субподрядчикам. В ситуации с гарантийной системой в безопасности остаются средства инвесторов, в том числе может нормально функционировать механизм платежей посредством исключения неплатежеспособного подрядчика.

Однако стоит отметить, что в современных российских реалиях залоги зачастую становятся преградой на пути желания подрядчика участвовать в торгах, в силу того, что залоги обычно очень велики и подрядная организация по сути лишается значительной части своего оборотного капитала на некоторое время для внесения залога. Принимать во внимание следует и то, что множество организаций находятся в сложном положении, то изъятие оборотного капитала может повлечь за собой финансовые трудности у компании.

Организатор торгов может без объяснения причин признать торги несостоявшимися. Такое возможно, если ни одно из предложений не устроило заказчика, однако может быть и другая причина, к примеру, у заказчика изменилось финансовое положение и он понимает, что не имеет средств на строительство объекта, в таком случае торги тоже будут объявлены несостоявшимися. В такой ситуации компания-претендент не получит заказ, а оборотные средства, внесённые в качестве залога, временно уменьшат капитализацию прибыли.

Также стоит отметить, что если компания-претендент не победит на торгах, то она получает свой залог обратно только после полного завершения процедуры. Надо сказать, что срок рассмотрения заявок в некоторых случаях составляет порядка полугода, в таком случае деньги в российских реалиях могут очень сильно обесцениться из-за инфляции или других экономических потрясений.

Отрицательно отразиться может и общее экономическое положение страны в целом, к примеру, банковский кризис или криминальная ситуация, когда существует вероятность невозврата средств компании-претенденту. Данные негативные факторы могут послужить для мелких компаний преградой для участия в торгах.