Основы ценообразования в строительстве

Цена в строительстве

Важно понимать, что непосредственно механизм ценообразования в строительстве имеет некоторые специфические особенности. В первую очередь, это относится к индивидуальному характеру строящихся зданий и сооружений, прежде всего, проявляющимся в гидротехническом строительстве, существенной зависимостью стоимости от конкретных, часто неповторяющихся условий строительства. Такого рода обстоятельства не дают возможности установить единые отпускные цены на продукцию строительства, как это происходит в иных отраслях народного хозяйства. Из-за этого цены на строительную продукцию в превалирующем большинстве случаев устанавливаются на основе индивидуальных качеств сметной документации согласно объектам работ, методами технологии производства и ЕР на отдельно взятые виды работ.

Сметная стоимость представляет собой основу для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчётов за выполненные подрядные СМР, оплаты расходов по покупке оборудования и доставки его на стройки, в том числе возмещение иных затрат за счёт средств, предусмотренных сводным сметным расчётом. Основываясь на сметной документации, производится учёт и отчётность, хозяйственный расчёт и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков.

На основе сметной стоимости объектов осуществляется установление балансовой стоимости вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Сметная стоимость представляет собой в данном контексте фундамент для расчёта технико-экономических показателей проектируемого объекта, обоснования и принятия решения относительно реализации его строительства. Вся сумма затрат, которая определяется согласно сметной документации, называется сметной стоимостью, или капитальными вложениями. Полная сметная стоимость включает в себя следующие затраты:

• На СМР по возведению зданий и сооружений.
• Монтаж технологического оборудования систем автоматизации управления технологическим процессом.
• Покупка оборудования первой необходимости и второстепенного.
• Прочие затраты, которые состоят из проектно-изыскательских и научно-исследовательских работ, подготовки строительной площадки, содержании дирекции, подготовки эксплуатационных кадров.

Международное и отечественное строительство

Из международной практики строительства, а также из отечественной практики, можно сделать вывод, что подрядчик на строительство объекта, чаще всего определяется с помощью проведения тендера. В таких условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчёта на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов СМР, с целью выполнения работ с приглашёнными подрядчиками. Эти работы принято называть лотом.

Согласно заданию заказчика проектировщик или непосредственно заказчик должен подготовить тендерную документацию, разбить проект на отдельные элементы – лоты. В данном контексте стоит отметить, что в качестве лота может выступать строительство отдельных сооружений, а также выполнение отдельных видов работ. Стоимость каждого из лотов устанавливается исходя из сметной документации, либо может представлять собой сумму нескольких объектных и локальных смет.

К слову, составленная проектировщиком проектно-сметная документация представляет собой собственность заказчика. В таких условиях стоимость объекта строительства, определённая в проекте, выступает как коммерческая тайна заказчика. Подрядчик ли подрядчики, которые хотят принять участие в торгах, выкупив за небольшие деньги тендерную документацию, самостоятельно должны определить стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.

Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика определяется согласно нескольким факторам, где ключевыми выступают следующие:

• Предложенная им цена и гарантия выполнения работ согласно требованиям заказчика.
• Имидж подрядной строительно-монтажной фирмы.
• Методы и технологические решения.
• Наличие инфраструктуры.
• Финансовые условия и гарантии.

После подведения итогов и определения подрядчика между заказчиком и подрядчиком должен быть заключён договор или контракт на выполнение конкретного вида работ, установленного на основе тендера или отдельными лотами объёма работ по цене, заявленной в предложении подрядчика.

Наиболее важной статьёй контракта для заказчика, а также для подрядчика является цена контракта, которая устанавливается на основе обоюдно приемлемых финансово-экономических условий. К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, которая была составлены проектировщиком при разработке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, где отмечает размер предполагаемых издержек производства и предполагаемую прибыль В крайне редких случаях заказчик и подрядчик быстро находят обоюдно приемлемое решение. Практические всегда компромиссное решение появляется в результате достаточно тяжёлых переговоров и соответствующего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.

В связи с вступлением в действие с 01.07.2003 г. Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании" Госстроем РФ был отменён СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения". Суть которого заключалась в декларировании обязанности применения всех СНиПов.

Согласно ст. 424 ГК РФ участники инвестиционного процесса имеют право самостоятельно устанавливать уровень базовых цен и, что логично, способы определения текущей сметной стоимости строительства. В качестве исключения выступают только участники инвестиционных проектов, заказчиками которых являются государственные и муниципальные органы. Примечательно, что выбранная для проведения расчётов сметно-нормативная база должна содержать полный перечень информации, который нужен для составления сметной документации по конкретному виду строительства в конкретном регионе России.

Сметное нормирование в строительстве

Следует отметить, что действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве состоит из методики МДС 81-35.2004, государственные сметные нормативы и иные сметные нормативные документы, которые нужны для установления сметной стоимости строительства.

Одновременно с правилами и положениями, которые содержат необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости строительства.

Основной функцией сметных норм выступает определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, которая будет служить основой для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормы используются для определения потребности в затратах труда, строительных машинах, материалах, изделиях и конструкциях при разработке ПОС и ППР.

Сметные нормы предусматривают производство работ в нормальных условиях, не осложнёнными внешними факторами. При производстве работ в особых условиях: стеснённость, загазованность, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами производимые в общих положениях к сборникам нормативов.

Сметные нормы и расценки используются на всех фазах, стадиях и этапах инвестиционного цикла:

• В процессе обоснования строительства.
• В процессе разработки инвесторской сметы.
• На стадии организации и проведения подрядных торгов.
• В контрактном периоде.
• В проектировании и планировании строительных работ.
• В процессе реализации самого строительства.
• В процессе учёта, регулирования и контроля выполняемых работ, взаиморасчётах за выполнением работы.
• На стадии эксплуатации объекта и создания банка данных.