Финансирование за счёт привлечённых средств. Долевое строительство

Финансирование жилищного строительства

О финансирование за счёт привлечённых средств жилищного строительства заговорили в Санкт-Петербурге в 1995 г. Долевое строительство стало выходом из сложившегося тупика, который сложился ввиду отсутствия бюджетного финансирования строительных объектов, отсутствия строительства на средства ЖСК, более того. Проценты по кредитам были так высоки, что банковские кредиты стали недоступными. На протяжении пяти лет жилищное строительство финансировалось на 95% за счёт средств дольщиков. На данный момент по данным Министерства строительства РФ, средства граждан направляются на строительство примерно 80% жилых объектов недвижимости. В силу этих обстоятельств, можно говорить о том, что долевое строительство является основным двигателем жилищного строительства в РФ. Однако появилась проблема срыва сроков строительства и двойные продажи.

Все эти явления стали возможны только потому, что взаимоотношения участников долевого строительства не были урегулированы на законодательном уровне, эти отношения подтверждались лишь договором. Но с 1.04.2005 г. в силу вступил Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Долевые схемы финансирования до вступления в силу данного закона, строились на добросовестности руководителя строительной организации. Логично, что отсутствие специального нормативного акта, который бы смог урегулировать отношения дольщиков и строительной организации, становилось причиной значительных нарушений.

Застройщик и объект долевого строительства

Федеральный закон от 30.12.2004 г. №213 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" ст. 2 даёт определения понятиям застройщика и объекту долевого строительства.

Следует отметить, что застройщиком не может быть любое лицо, которое имеет в собственности землю, а только то, которое располагает необходимыми собственными денежными средствами.

Закон вводит в гражданский оборот новый вид договора, который получил название договор участия в долевом строительстве. В качестве предмета данного договора выступает обязательство застройщика самостоятельно и/или с привлечением третьих лиц заниматься строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и по завершению строительства передать данный объект долевого строительства, при этом вторая сторона обязана внести оплату, оговоренную в договоре, и принять объект.

Договор участия в долевом строительстве заключается в простой письменной форме. Он представляет собой соглашение об уступке прав, вытекающее из него. Данный договор подлежит государственной регистрации.

Специфические требования у закона к действиям застройщика, которые предшествуют заключению данного договора. Застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства только при соблюдении данных требований. Они заключаются в следующем:

1. Необходимо иметь полученное разрешение на строительство.
2. Публикация для общего доступа, в том числе в сети интернет, проектной декларации объекта и информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Важно, чтобы эта декларация была опубликована минимум за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства.
3. Необходимо предоставить проектную декларацию в орган, которых занимается государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в орган, который имеет полномочия от Правительства РФ заниматься государственным регулированием, контролем и надзором в области долевого строительства объектов недвижимости.
4. Необходимо провести государственную регистрацию права собственности застройщика или заключить договор аренды земельного участка, который предоставлен для строительства.

До того момента, пока не будут выполнены перечисленные выше условия, заказчик не имеет права рекламировать строительство объекта. Если данные условия не были соблюдены, а договор на участие в долевом строительстве всё же был заключён, то гражданин имеет право требовать от застройщика "немедленного возврата переданных застройщику денежных средств, в том числе выплат, предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков".

Разрешение на строительство

Государственная регистрация долевого строительства происходит по факту подачи заявления установленного образца сторонами соглашения. В качестве сторон договора выступают застройщик и участник долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" для совершения обязательной государственной регистрации договора с 01.01.2017 г. Необходимо предоставить следующие документы:

• Разрешение на строительство – получают в федеральном органе исполнительной власти, а также выдаёт орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, который осуществляет государственный надзор за долевым строительством.
• Проектная декларация, которая должна включать в себя:

1. Информацию о застройщике: наименование, место расположения, режим работы, государственную регистрацию, сведения об учредителях, размере собственных денежных средств, финансовый отчёт за текущий год.
2. Информацию об объекте строительства, этапах и планируемых сроках сдачи дома, количестве квартир, технические характеристики всего объекта и т.п.

Требования ведения проектной декларации застройщика были изменены в соответствии с федеральным законом от 03.07.2016 г. № 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также согласно отдельным законодательным актам РФ.

До момента заключения договора участия долевого строительства необходимо согласовывать проектную декларацию с местными уполномоченными органами исполнительной власти. Данные документы можно подать в электронной форме посредством заполнения соответствующих документов на сайте. Орган, уполномоченный на выдачу проектной декларации, обязан не позднее 30 дней с момента получения заявки, выдать заключения о соответствии документа требованиям действующих норм права или отказать в получении данного заключения. В ситуации, если уполномоченный орган не предоставил заключения или застройщик в течение 60 дней со дня получения решения не направил необходимые для регистрации документы, необходимо будет повторно проводить процедуру одобрения проектной декларации.

Изменения, которые застройщик вносит в проект на своём сайте, необходимо согласовывать с местным органом власти, отвечающим за контроль в сфере долевого строительства не позднее, чем через пять рабочих дней с момента внесения изменений. Застройщик несёт ответственность за размещение в сети интернет проектной декларации, в том числе за внесение изменений в декларацию, за неполноту или недостоверность информации.

• Необходимо предоставить соглашение о страховании гражданской ответственности строительной организации. В 2014 г. было разработано обязательное страхование ответственности строительных организаций, которые осуществляют долевое строительство. На сегодняшний день любой договор участия в долевом строительстве страхуется в обязательном порядке.

Более того, для того, чтобы осуществить процедуру государственной регистрации строительной организации необходимо предоставить в качестве дополнительных сведений следующие документы:

• Данные, касательно страховой организации, к которой обращается застройщик. Данные о банковских учреждениях, с которыми были заключены договоры поручительства на открытие счетов эскроу, а также сведения о всех без исключения сопоручителях или поручителях строительной организации.

• В обязанности застройщика входит передача объекта долевого строительства его участнику в том виде, который соответствует условиям в договоре. Если условия по каким-либо причинам были нарушены и объект передан участнику долевого строительства с недостатками и недочётами, которые влияют на его использование, то застройщик должен устранить все эти недостатки.

В случае, если в договоре не были определены формы устранения недостатков, то дольщик имеет право требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в адекватные сроки, которые соразмерно уменьшают цену договора, возмещая расходы на устранения недостатков.

Земельный участок для строительства объекта недвижимости

Земельный участок, который предоставлен для строительства недвижимости, может находится в собственности у застройщика или принадлежать ему на праве аренды. Объект недвижимости, который строится на данном участке, в соответствии с законом, находится в залоге у дольщиков с того момента, как он получил государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.

Данным залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика согласно договору. Он предусматривает: возврат денежных средств, которые вносят участники долевого строительства, в соответствии с законом или договором; выплата денежных средств дольщику, которые ему причитаются за возмещение убытков в качестве неустойки за некачественное исполнение работ и выполнение обязательств по передаче участнику долевого строительства объекта, а также других денежных средств, которые ему причитаются согласно договору или закону.

В ситуации, когда ещё не был заключён первый договор с дольщиком, а земельный участок или объект незавершённого строительства уже был передан в залог как инструмент обеспечения иных обязательств застройщика, тогда возможно привлечение денежных средств застройщиком при соблюдении следующих условий:

1. В качестве первоначального залогодержателя должен выступать только банк.
2. Банк должен выдать согласие на удовлетворение требований за счёт залогового имущества согласно специфическим требования нового закона.

Все, перечисленные изменения по оформлению проектной декларации в области долевого строительства жилых объектов и процесса государственной регистрации договора участия в долевом строительстве будут неполными, если не упомянуть изменений, которые затронули размер уставного капитала строительных компаний, а также условий договора участия в долевом строительстве. Важно обратить внимание, что закон предъявляет требования к застройщику в обязательном порядке создавать компенсационный фонд, а также ужесточает требования к собственному капиталу застройщика. Более того, законом определено создание в РФ Единого реестра застройщиков.

Создание государственного компенсационного фонда

Согласно ст. 23.2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" решением Правительства РФ будет происходить создание специализированного фонда, который будет формироваться на базе взносов застройщиков. Его форма будет представлять собой публичную правовую компанию. Основная цель данного нововведения заключается в эффективной защите законных прав и имущества граждан – участников долевого строительства, чьи интересы могли быть нарушены застройщиками. Арбитражный суд вправе начать процедуру банкротства в отношении тех застройщиков, которые ответственны за строительство жилых домов, но при этом не выполнили возложенные на себя обязательства.

Публичная правовая компания возлагает на себя следующие функции: контроль поступления отчислений в фонд его участниками; выплаты участникам долевого строительства в связи с банкротством застройщика; формирование компенсационного фонда, в основе которого лежат обязательные взносы застройщиков.

Правительством РФ было принято постановление от 07.12.2016 г. № 1310 "О защите прав граждан-участников долевого строительства", которым устанавливаются правила инвестирования средств в фонд, а также осуществляются выплаты из него гражданам в случае банкротства застройщика.

01.07.2017 г. были повышены требования к финансовой устойчивости застройщиков, которые принимают участие в долевом строительстве жилых домов. Меры ужесточения заключаются в следующем:

1. Увеличены требования в отношении уставного капитала застройщика. Установлен минимальный размер уставного капитала, который в настоящее время зависит от общей площади застройки.

Строительные организации, которые не в состоянии выполнить данные требования в отношении уставного капитала, лишены права привлекать граждан для долевого строительства объектов жилой недвижимости. Если размер уставного капитала не соответствует требования действующих норм, то застройщик имеет право предоставить в регистрирующий орган соглашение о поручительстве.

2. Использование счетов эскроу в долевом строительстве. Функция счётов эскроу состоит в том, чтобы снизить риск банкротства дольщика и сократить риски срыва сроков строительства.

В договорах на участие в долевом строительстве при расчётах с помощью счетов эскроу могут указываться следующие условия:

• Внесение денежных средств за покупку участник долевого строительства может производить только на счёт кредитной компании.
• Сумма исчислений должна соответствовать стоимости приобретаемого жилого объекта недвижимости.
• Срок хранения денежных средств равняется периоду передачи застройщиком жилого объекта недвижимости покупателю, которое увеличивают на шесть и более месяцев.
• Основания, необходимые для перевода банком денег, хранящихся на счету, ответственной за строительство организации. Кредитный договор, который заключается застройщиком с банком, с применением счетов экроу, должен включать в себя цели использования кредита, обязанности застройщика по открытию счета в банке, выдававшем кредит, а также правила ведения счёта экроу.

Обязанность застройщика по открытию счёта в банке

Банк располагает правом на запрос необходимой информации, а застройщик обязан предоставить сведения, требуемые для оказания услуг. Застройщик также обязан указывать о всех заключаемых договорах участия в долевом строительстве жилых объектов недвижимости условия и необходимости внесения покупателем денег на счета эскроу.

Участник долевого строительства, который заключил договор с застройщиком, при условии оплаты жилья через счета эскроу может в одностороннем порядке отказаться от исполнения данного соглашения, к примеру, при банкротстве или ликвидации юридического лица.

Ведение счета эскроу требует соблюдения некоторых правил. В первую очередь,. Денежные средства по договору участия в долевом строительстве в строительство жилого объекта недвижимости передаются посредством провода через открытый счёт в кредитной организации, а не напрямую.

В действующем законодательстве определены правила ведения данных счетов. Это прописано в ст. 1 п. 17 Закона от 02.07.2016 г. № 3-4-ФЗ. Они заключаются в следующем:

• Счёт эскроу открывается банковским учреждением, которое заключает кредитное соглашение с застройщиком.
• Создание счёта представляется необходимостью учёта и возможностью блокирования банком денежных средств, поступивших от покупателей.
• Возможность открытия счёта появляется только после регистрации договора участия на долевое строительство.
• На денежные средства, которые хранятся на счетах эскроу, начисляются проценты равные размеру, определённому по соглашению сторон.
• Банк с открытым счётом эскроу сам информирует участников долевого строительства о возможности в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения.
• Денежные средства, которые были внесены на счёт не позднее 10 рабочих дней с момента предоставления застройщиком передаточного акта, подписанного уполномоченными сторонами, переводятся как оплата обязательств строительной организацией перед банком.
• В случае, если расчёты по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости были произведены, то соглашение на открытие счёта перестаёт действовать, после этого его необходимо закрыть.
• Росреестр и многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг не позже, чем через пять рабочих дней с момента внесения записи о прекращении, расторжении или одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве направляется в банк в виде письменного уведомления о погашении ранее произведённой регистрации документа.
• Все обязанности и права по условиям сделки переходят от одной стороны к другой при уступке прав требования или обращения взыскания на недвижимое имущество, однако только с момента обязательной государственной регистрации перехода полномочий.

Для этих целей был сформирован Единый реестр строительных организаций. Эта организация служит для повышения открытости застройщиков, представляя интересы лиц, участвующих в долевом строительстве жилых объектов недвижимости. Информация, которая содержится в реестре, должна находится в открытом доступе, общедоступна, полная и объёмная, которая подлежит размещению на официальном интернет-сайте органа государственной власти. Создан специальный уполномоченный Правительством РФ орган, который определяет порядок ведения и ответственность за его ведение, в том числе состав сведений Единого реестра строительных организаций, которые подлежат размещению в сети интернет.

Институт долевого строительства в России представляет собой специфическое сугубо отечественное явление, которое больше нигде в мире не встречается. Такая финансовая схема финансирования строительства нигде в мире больше не применяется. Определённо, что и в России наступят времена, когда долевое строительство уйдёт в историю, а на его смену придёт более выгодное ипотечное кредитование.