Ипотечные ценные бумаги и их специфика

Ипотечные ценные бумаги

Ипотечные ценные бумаги представляют собой разновидность ценных бумаг в сфере недвижимости, которые в последние годы пользуются небывалой популярностью. Суть ипотечных ценных бумаг состоит в том, что организация, которая предоставляет кредит под залог объекта недвижимости, выпускает ценные бумаги, а также обеспечивает закладными, а после продаёт их другим инвесторам.

Закон об ипотечных ценных бумагах определяет виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также особый способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

Одной из отличительных особенностей ипотечных ценных бумаг выступает специфический способ их обеспечения – обеспечение посредством ипотечного покрытия. В этой связи стоит отметить, что в соответствии со ст. 3 "Закона об ипотечных ценных бумагах в состав основного ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возрасте основной суммы долга и/или об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия исключительно в тех ситуациях, которые отвечают следующим условиям:

• Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной, которая не превышает 80% определённой независимым оценщиком рыночной стоимости недвижимого имущества, которое, собственно, и выступает в качестве предмета ипотеки.
• Договор об ипотеке, который обеспечивает соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, которое, в свою очередь, является предметом ипотеки, без согласия залогодержателя.
• Недвижимое имущество, которое заложено в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть в обязательном порядке застраховано от риска утраты повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. Одновременно с этим страховая сумма должна быть не меньше, чем сумма обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга.
• В качестве предмета договора займа должны выступать только денежные средства.

В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием помимо жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом объекта недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Учёт и хранение имущества

Учёт и хранение имущества, которое составляет ипотечное покрытие, в том числе контроль за распоряжением этим имуществом осуществляется специализированным депозитарием. В качестве специализированного депозитария должна выступать коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности специальных депозитариев инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов и лицензию на осуществление депозитарной деятельности на рынке ценных бумаг.

Законом были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

• Облигации с ипотечным покрытием.
• Ипотечные сертификаты участия.

Разновидностью облигации с ипотечным покрытием выступает жилищная облигация с ипотечным покрытием, в качестве особенности которой представляется то, что состав ипотечного покрытия включает в себя только право требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Ниже представлена таблица основных характеристик облигация с ипотечным покрытием.

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется исключительно ипотечными агентами и кредитными организациями, к котором предъявляют конкретные требования, установленные в соответствии со ст. 7 "Закона об ипотечных ценных бумагах". В этой связи необходимо отметить, что кредитные организации, которые занимаются осуществлением эмиссии таких облигаций, должны выполнять не только требования, установленные банком России, но и следующие дополнительные обязательные нормативы, величина и методики определения которых устанавливаются Банком России. Они следующие:

• Минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объёма эмиссии облигаций с ипотечным покрытием.

• Норматив достаточности собственных средств.
• Нормативы ликвидности.
• Размер процентного и валютного риска.

Также стоит отметить, что в дополнение к вышеназванным требованиям к кредитным организациям устанавливаются требования, которые определяют уровень раскрытия информации о своей деятельности.

Кредитная организация не имеет права на осуществление эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет хотя бы одно из перечисленных требований.

Ипотечный агент и его особенности

Ипотечный агент должен отвечать перечню требований, которые определены в соответствии со ст. 8 "Закона об ипотечных ценных бумагах", они следующие:

• Ипотечный агент должен быть акционерным обществом.
• Уставом ипотечного агента должны быть определены предмет и цель его деятельности.
• Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент".
• Уставом ипотечного агента должно быть определено и установлено максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создан.
• Изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создаётся ипотечный агент, не допустимо.
• Агент не имеет права набирать штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учёт данного ипотечного агента.
• Ведение бухгалтерского учёта ипотечного агента должно быть передано специализированной организации.

• Ипотечные агенты не имеют права заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности.
• После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации. Нарушение указанного требования является основанием для обращения Банка России в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

В качестве предмета деятельности ипотечного агента также может выступать приобретение требований по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладными, которое осуществляется с помощью договора купли-продажи, мен, цессии, иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала ипотечного агента этим имуществом, в том числе в результате универсального правопреемства.

Облигация с ипотечным покрытием выступает как эмиссионная ценная бумага, в этой связи её выпуск осуществляется в том же порядке что и у других эмиссионных бумаг, с некоторыми особенностями, которые, в частности, характерны для этого вида ценных бумаг. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием исполняется в соответствии с ним нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться в одной из форм, которые предусмотрены Законом о рынке ценных бумаг, - в документальной или бездокументарной форме. Документарная форма выпуска облигаций с ипотечным покрытием подразумевает обязательное наличие реквизитов сертификата облигации с ипотечным покрытием, которое указывает на порядок и условия погашения таких облигаций.

Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определён решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляется не менее одного раза в год.

В данной контексте необходимо отметить, что эмитент облигаций с ипотечным покрытием, управляющий ипотечным покрытием, специализированный депозитарий, регистратор имеют право застраховаться за свой счёт свою ответственность перед владельцами ипотечных ценных бумаг. При заключении договора страхования ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг сведения о страховании должны быть включены соответственно в решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Преимущества облигаций с ипотечным покрытием

Выделяют целый перечень преимуществ облигаций с ипотечным покрытием, они следующие:

• Они могут закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определён в соответствии с решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости.
• Исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечиваются залогом ипотечного покрытия.
• Предоставляют их владельцам все права, которые появляются из залога ипотечного покрытия.
• Передача прав, которые возникли из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной.
• Каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска.

Ипотечный сертификат участия

Ниже представлена таблица с основными характеристиками ипотечных сертификатов участия.

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой, выпуск которой регулируется "Законом об ипотечных ценных бумагах". Количество ипотечных сертификатов участия, которые удостоверяют долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объём прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг не допустим. Выдача ипотечных сертификатов участия может происходить исключительно коммерческими организациями, которые имеют лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, а также негосударственными пенсионными фондами, в том числе кредитными организациями.

Управляющий ипотечным покрытием имеет право осуществлять выдачу ипотечных сертификатов участия только при условии регистрации федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг правил доверительного управления ипотечным покрытием, долю в праве общей собственности на которое эти сертификаты удостоверяют.

В правилах доверительного управления ипотечным покрытием должны содержаться следующие сведения:

• Индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия с данным ипотечным покрытием.
• Полное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием.
• Полное фирменное наименование специализированного депозитария.
• Полное фирменное наименование регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.
• Права и обязанности управляющего ипотечным покрытием.
• Срок действия договора доверительного управления.
• Количество ипотечных сертификатов участия и порядок их выдачи.
• Порядок и сроки выплаты денежных средств в связи с погашением ипотечных сертификатов участия.
• Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату участия денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также срок такой выплаты, который не должен превышать три месяца со дня получения соответствующих платежей.
• Порядок определения суммы денежных средств, подлежащих выплате в связи с погашением ипотечного сертификата участия.
• Порядок и сроки внесения в реестр владельцев ипотечных сертификатов участия записей о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов участия.
• Права владельцев ипотечных сертификатов участия.
• Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия.
• Размер вознаграждения управляющего ипотечным покрытием, специализированного депозитария, регистратора, осуществляющего ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.
• Виды и максимальный размер расходов, связанных с доверительным управлением ипотечным покрытием и подлежащих оплате за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие.
• Порядок раскрытия информации, связанной с доверительным управлением ипотечным покрытием, в том числе наименование периодического печатного издания, в котором публикуется соответствующая информация.

Управляющий ипотечным покрытием не имеет право н следующие действия:

• Распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария.
• Приобретать за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, любое другое имущество.
• Безвозмездно отчуждать имущество, составляющее ипотечное покрытие.
• Получать на условиях договоров займа и кредитных договоров денежные средства, подлежащие возврату за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие.
• Предоставлять займы за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие.
• Использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств или обязательств третьих лиц.
• Приобретать имущество, составляющее ипотечное покрытие, за исключением случаев получения вознаграждения в соответствии с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.
• Отчуждать собственное имущество в состав имущества, составляющего ипотечное покрытие, находящееся в его доверительном управлении.

Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие.

Таким образом, можно говорить о том, что права, удостоверенные сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме, в этой связи учёт прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия
и если такое предусматривают правила доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым с этой целью в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей.

При такого рода депозитарии, кроме депозитариев, которые осуществляют учёт прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется на организованных торгах, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, которые выполняют функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов.

Регистратор, который занимается ведением реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя должен дать подтверждение прав указанных лиц на ипотечные сертификаты участия посредством выдачи на протяжении пяти дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить исключительно те требования, которые выставлены по обеспеченным ипотекой обязательствам, ипотечные сертификаты участия, подтверждающие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, недвижимое имущество и денежные средства, которые были получены в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по указанным требованиям, их продажей, исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие, реализацией недвижимого имущества, составляющего ипотечное покрытие, иным осуществлением доверительного управления данным ипотечным покрытием.

Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия исключительно в результате его приобретения в связи с обращением на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Следует отметить, что ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, даже через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

В этой связи стоит отметить, что развитие рынка ипотечных ценных бумаг даёт возможность решить сразу несколько важных задач, они следующие:

• Привлечение дополнительных инвестиций в жилищный сектор рынка недвижимости, наиболее полно задействовав свободные денежные средства юридических лиц и сбережения населения.
• Повышение инвестиционной привлекательности рынка недвижимости отдельно взятых регионов, посредством развития конкретного сегмента ценных бумаг.
• Обеспечение профессиональным участникам рынка недвижимости дополнительных возможностей, которые будут способствовать профессиональной деятельности посредством появления новых финансовых инструментов.

Подводя итог, важно отметить, что в данной статье были рассмотрены основные ценные бумаги, которые используются в сфере недвижимости в России. Для дальнейшей интеграции рынка недвижимости и рынка ценных бумаг в РФ важно следующее:

• Заниматься изучением международного опыта и определением границ возможного его применения с учётом российской действительности.
• Изучать и анализировать инвестиционные возможности российского рынка ценных бумаг применительно к рынку недвижимости.
• Поиск готовых и разработка новых инвестиционно-строительных проектов, которые необходимы для реализации целесообразного использования ценных бумаг.
• С целью привлечения инвестиций в недвижимость и расчёте с контрагентами разработки новых вариантов комбинированных ценных бумаг.