Статью подготовили специалисты образовательного сервиса Zaochnik.
Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход
Содержание:
- 31 августа 2023
- 14 минут
- 2084
Коммерческие объекты недвижимости
Коммерческие объекты недвижимости делятся на те, которые приносят доход и те, которые создают своим существованием условия для её получения – промышленные.
Объектами, которые приносят доход считаются торговые помещения, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и пр.
Объекты торговли
Многофункциональный торговый комплекс – это объект коммерческой недвижимости, владелец которого не ведёт торговую коммерческую деятельность, ориентированную на конечного покупателя, а передаёт площади, которые подготовлены для осуществления, множеству розничных, и не только торговых операторов, которые могут быть представителями в том числе общественного питания, досуга или организациями сервиса.
Торговыми комплексами чаще всего называют гипермаркеты, супермаркеты, рынки и универмаги, но это в корне неверно. Для понимания разницы, необходимо рассмотреть определения этих понятий.
Супермаркет – это магазин, который расположен в отдельном здании или в составе МТК, который подразумевает систему самообслуживания, в основном супермаркеты продуктового типа, имеющие автоматизированную систему товарного учёта и единый рассчётно-кассовый узел, площадью не менее 1 000 кв. м. и ассортиментом не менее 5 000 товарных наименований.
Гипермаркет – это супермаркет площадью от 4 000 кв. м., расположенный в отдельном здании, реже в составе МКТ, ассортимент такого магазина не менее 10 000 товарных наименований, в том числе и непродуктового назначения.
Универмаг – это товарная организация, которая расположена в отдельном здании или встроен в жилое здание, имеющая площадь от 1 000 кв. м., предлагающая полный ассортимент товаров, которые реализуются в различных секциях и собственными расчётно-кассовыми узлами, объединённых в магазин под единым управлением и придерживающийся общим правилам размещения ассортимента по площадям.
Рынок торговой недвижимости настолько разнообразен, что на нём представлены и другие форматы учреждений, которые не попадают ни под одно определение, которые были представлены выше, к примеру, ритейл-парк.
Ритейл-парк – согласно международной классификации торговых центров, представляет собой единое строение, комплекс из нескольких одно- или двухэтажных магазинов, которые построены в соответствии с архитектурным планом, принадлежащих разным операторам, имеющие общую парковку.
Среди арендаторов таких объектов чаще всего встречаются крупные сетевые ритейлеры, которые занимаются продажей бытовой техники, спортивных товаров, мебели товаров для дома. Специфической особенностью ритейл-парков является то, что у них минимальная площадь общего пользования. Практически нет вестибюлей и технических помещений, для которых обычно отводится примерно 30% от общей площади торгового центра, также отсутствует развлекательный сектор.
Ритейл-парки обычно располагаются на окраине города или даже за его пределами, что логично, ведь там гораздо ниже аренда земли. Примечательно, что такой объект должен быть расположен в хорошем транспортном узле. Строительство ритейл-парка позволяет сэкономить во время строительства и отделки помещений. В виду того, что у такого объекта довольно низкая цена, то данный объект может иметь огромную зону обслуживания. Такой формат ритейл-парков был весьма популярным в Западной Европе и в США в 1980-1990 гг., там он назывался пауэр-центром.
Ещё одной распространённой формой торговой недвижимости является стрит-ритейл.
Стрит-ритейл – это торговые помещения, которые расположены на первых этажах зданий, имеют отдельный вход и собственные витрины.
Примечательно, что 25% помещений данного типа отводится для заведений общественного питания. Высокий спрос на такие помещения оказывает влияние на уровень вакантности. Интересен тот факт, что на сегодняшний день в Санкт Петербурге доля вакантных площадей в основных торговых коридорах составляет всего 3,5%, но важно отметить, что арендные ставки находятся на стабильном уровне.
В Санкт-Петербурге насчитывается около 900 объектов на торговых коридорах города.
Всё большую популярность в России набирают торговые сети нового формата - DIY (do it yourself), которые продают товары для дома и ремонта. Период после кризиса позволил всем набрать нужные обороты торговли и все сегменты рынка пошли в рост, в том числе и те, которые занимаются торговлей товаров для дома и ремонта. Большими объёмами закупаются в первую очередь корпоративные клиенты, это связано с тем, что именно этот сегмент наиболее пострадал в кризисные времена.
Коме этого в России появились и стали активно развиваться торговые центры с товарами люкс категории. Такие торговые центры напоминают дворцы или музейные комплексы, где можно найти любой редкий экспонат и приобрести его. В витринах таких магазинов выставлена одежда от мировых производителей одежды и известные на весь мир аксессуары.
Ни один эксперт сегодня в России не берёт на себя ответственность оценивать объёмы рынка эксклюзивных товаров ни по каким критериям, будь то количество подобных магазинов или их оборот товаров.
На картинке ниже представлена динамики открытия люксовых магазинов в России, где черным цветом обозначается открытие напрямую, а серым – через партнёра.
В глобальном рейтинге присутствия люксовых брендов на рынке Москвы, город занимает седьмое место в мире и расположен на этой позиции вместе с Нью-Йорком, Осакой и Тайбэем. Показатель в 73% не позволяет быть выше Шанхая, Дубая, Лондона, Гонконга, Токио и Сингапура.
Стоит отметить, что Москва входит в число десяти наиболее привлекательных для люксового ритейла городов вместе с Лондоном, Мельбурном, Дохой, Дубаем, Прагой, Гонолулу, Голд-Костой, Бухарестом и Хо Ши Ми. Процессы восстановления после кризиса в экономике показывают, что в Москве есть потенциал для размещения люксовых брендов.
Объекты спорта и туризма
На сегодняшний день свою популярность всё больше доказывают спортивные, гостиничные и развлекательные центры в курортных зонах. В крупных городах всё активнее строятся объекты недвижимости ля развлечений. Этот тип представлен культурно-деловыми и культурно-досуговыми центрами, домами мод, бильярдными залами, фитнес-центрами, теннисными кортами, аквапарками, боулингами, батутными аренами и т.п. Идёт развитие рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.
Специфика развлекательных объектов состоит в больших объёмах капиталовложений и более длительном сроке окупаемости. Коммерческая эффективность при этом изменяется в зависимости от того, какой вид и назначение имеет каждый конкретный объект.
Для строительства стандартного ледового катка необходима площадь 1830 кв. м., на что потребуется примерно 14-17,5 млн. руб. Однако эта сумма может меняться в зависимости от размещения, типа самого катка, а также предполагаемого режима эксплуатации.
Инвестиции в боулинг составят не менее 1,5 млн долл. и возможно даже больше, а для бильярда, дартса или других подобных игр потребуется значительно меньше – от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов. Окупиться боулинг при правильной ценовой политике может за два-три года.
Стоимость одного детского аттракциона российского производства составляет примерно от 280 до 420 тыс. руб., итальянский в то же время стоит примерно 20-40 тыс. евро. Стоимость всеми любимого колеса обозрения на мировом рынке достигает 15 млн долл. Самими доступными являются надувные аттракционы – 3-5 тыс. долл. в зависимости от площади и комплектации.
Специалисты GVA Sawyer утверждают, что самыми лучшими объектами инвестирования являются кинотеатры, которые расположены в торговых центрах и ТРК – посещаемость растёт и достигает уровня 35%. Кроме того, наиболее привлекательным для инвестирования также может стать детский развлекательный центр с правильной концепцией. Посетителей также привлекают уникальные объекты типа океанариума в ТРК "Нептун" или аквапарк в "Родео Драйв". Стандартные развлекательные зоны дают около 10% прироста посещаемости. При этом совокупные инвестиции в детскую комнату могут составлять 35-350 тыс. руб., а вложения в детский развлекательный центр – до 35 тыс. руб. на 1 кв. м. Это негативно сказывается на развитии современных форматов детской развлекательной недвижимости для отечественных девелоперов.
Самым малоэффективным является боулинг, который имеет маленькую проходимость, при этом дорожки занимают большую часть его площади. Доходность боулинга может достигать 25%. Похожая ситуация в мире картинга, ледовых катков и роллердромов. Бильярд, дартс и другие похожие игры ещё менее доходны – 15-20%.
Вкладывать в кинотеатры, которые расположены в составе ТРК, куда выгоднее, чем в отдельно стоящие.
Наименее рентабельны из всех объектов досуга – фуд-корты. Принцип создания фуд-корта в том, что там преобладают два-три самых востребованных оператора, остальные чаще всего не могут заработать прибыль, терпят убытки и весьма быстро покидают территорию.
Развлекательные объекты, которые нуждаются в дополнительных капиталовложениях, увеличивают срок окупаемости проектов, в большинстве своём на два-три года. Однако они серьёзно увеличивают общую доходность за счёт роста посещаемости ТРК. Ещё до кризиса срок окупаемости торгового объекта в среднем составлял около 7-10 лет. Это свидетельствовало об активном росте конкуренции в данной сфере, а также об увеличении доходов на строительство и эксплуатацию объектов.
В современных условиях развлекательных сегмент присутствует в обязательном порядке в каждом торговом центре и любом другом крупном торговом объекте. Более того, торговые объекты, которые введены в эксплуатацию в последние пять лет, имеют формат торгово-развлекательного комплекса или центра.
Доля досуговых заведений в торговом центре обычно составляет приблизительно 20% от общей полезной площади. Иногда, если это подразумевает концепция торгового центра эта доля может составлять и 45-50%. Кроме того, даже в маленьком торговом центре обязательно должна быть обустроена детская площадка и, хотя бы небольшая детская игровая комната – 150-200 кв. м. В крупных под эти нужды отводится до 50 000 кв. м. Для среднего торгового центра характерно наличие детской зоны размером 2 000-2 500 кв. м.
Современный торговый центр сегодня должен включать в себя кинотеатры боулинг и бильярд. Чтобы привлечь большее число посетителей, девелоперы оснащают свои проекты катками, привлекательными детскими павильонами, образовательно-развлекательными высокотехнологическими комплексами, ночными клубами, симуляторами игры в гольф, скалодромами и даже аквапарками.
Самыми востребованными в ТРЦ по праву являются кинотеатры, далее идёт бильярд и боулинг. Детские зоны в этом рейтинге занимают 4 место.
Детские развлекательные зоны в ТРК занимают порядка 15% общей площади в России. Для Европы этот показатель составляет не менее 25%. Большая часть игровых площадок в ТРК рассчитано для детей в возрасте до 12 лет. Интересно, что в последнее время стали более активно занимать нишу развлечений для детей 12-15 лет и взрослых.
Привлекателен становится ТРК, если в его составе есть фитнес-клуб, тренажёрный зал, зал аэробики, банный комплекс, солярий и пр.
Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости России
Ключевыми особенностями развития рынка торговой недвижимости в РФ являются:
- Активная деятельность девелоперов. Рынок торговой недвижимости развивается ускоренными темпами в Сибири и на Дальнем Востоке
- Возросшая потребность в качественных торговых центрах.
- Развитие зарубежных брендов в РФ и открытие флагманских магазинов.
- Рост рублёвых арендных ставок.
- Предложение качественных торговых площадей в РФ превышает 40 млн. кв. м. Доля региональных городов составляет 60% от общего объёма.
На картинке ниже схематично показана структура предложения качественных торговых площадей.
1 — региональные города; 2 — Москва; 3 — Санкт-Петербург;
4 — Московская область
Навигация по статьям
