Классификация жилых объектов недвижимости

Классификация недвижимости

Жилые объекты недвижимости можно классифицировать по нескольким основаниям.

1. Маркетинговый подход. Он зависит от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня платежеспособности.

Согласно стандарту, который разработан Национальным советом Российской гильдии риелторов и который утверждён в 2013 г. Фонд развития жилищного строительства выделяет на рынке жилой недвижимость четыре класса объектов:

• Эконом.
• Комфорт.
• Бизнес.
• Премиум.

Жильё высокой степени комфортности

Сегодня уровень элитности жилья в разных городах разный. Но существуют общие требования к данному типу жилья.

Местные специалисты по недвижимости предложили семь критериев, которые помогают дать оценку элитности жилья. Если один из них отсутствует, то происходит серьёзное снижение шансов называть такой дом элитным. Вот эти критерии:

1. Место. Оно должно быть светлым, чистым. Придомовая территория должна иметь зелёные насаждения, места для отдыха и детскую площадку, которая относительно открыта, но при этом огорожена и охраняема. Рядом с таким жильём должен располагаться городской сквер, а наличие хорошего вида из окна – обязательное условие. Также расположен дом должен быть недалеко от центра. Местоположение – ключевой критерий элитности, что в большей мере влияет на ценообразование.
2. Материал стен. Элитный дом стоится из надёжных экологичных материалов с применением современных технологий, в обязательном порядке имеет интересное архитектурное решение, количество квартир в таком доме не должно превышать 30, высота потолков не менее 3 м. В таком доме нет однокомнатных квартир, а площать самой маленькой двухкомнатной составляет не менее 80 кв. м. В основном в таком доме четырёхкомнатные и пятикомнатные квартиры отбей площадью от 140 до 170 кв. м.

3. Клубность. Для элитного жиль важно не только место расположения, но и кто те люди, которые проживают вокруг вас. Жильцы элитного дома – представители наиболее высокодоходной группы населения, такое жильё не по карману среднему классу. Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами или целый квартал. Число квартир на площадке не может быть более двух.
4. Инженерные сети в полной мере должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Электрический ввод обязательно двойной. Инженерные сети в таком жилье изготовлены из экологически чистых материалов, имеют длительный эксплуатационный срок.
5. В состав инфраструктуры такого жилья входит подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж. Также есть внутренний дворик и придомовая зелёная зона, магазины, прачечные. Общие обслуживающие объекты: служба консьержей, уборка квартир, быта. Также в таких домах предусмотрены бассейны и сауны, спортивные центры, салоны красоты, детская игровая комната. Особенность состоит в том, что все объекты закрыты для внешнего мира, они являются частью структуры объекта недвижимости, для того, чтобы жильцы в комфортном для себя режиме могли получить услуги, не выходя из дома.
6. Элитное позиционирование дома. Современный элитный дом – это бренд, которому характерны следующие свойства: название, легенда, уникальность, отличие от подобных домов. Когда жильцы такого дома говорят название, то им уже не нужно ничего объяснять и называть адрес, все и так в курсе, о каком доме идёт речь.

7. Управление объектом недвижимости. Престиж состоит в том числе и из уровня управляющей компании, которая обеспечивает повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы всегда понимали и осознавали собственную избранность.

Жильё бизнес-класса

Жильё бизнес-класса или жильё повышенной комфортности сконцентрировано на выполнении запросов граждан и ориентируется на доходы таких людей. Их принято называть средним классом. Потребительский спрос на жильё данного типа предполагает:

1. Размещение в любых районах города, необязательно в престижных частях города, за исключением мест массового строительства дешёвого панельного жилья. Высота таких домов не превышает девяти этажей и подразумевает низкую плотность застройки.
2. Хороший вид из окна, окна в таких квартирах выходят на несколько сторон. При постройке таких домов учитывается роза ветров на этапе проекта.
3. Индивидуальную планировку. Перегородки в таком жилье продумывает сам владелец.
4. Площадь квартир в таком доме начинается от 50-60 кв. м. Максимальный размер может определить сам заказчик. Высота потолков не менее 2,8-3,2 м. Присутствует условное деление на жилую и нежилую зоны, обязательно имеется две и более изолированные комнаты, конфигурация которых максимально напоминает квадрат. В такой квартире большая кухня, не менее 15 кв. м.
5. Наличие нескольких санузлов, инженерные коммуникации из металлопластика.
6. Высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного производителя, надёжные металлические двери.
7. Конструкцию пола, которая предполагает наличие утеплителя или подогрева.
8. Эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, отопление, которое можно регулировать.
9. Круглосуточная охрана. В охранную систему входят видеокамеры, домофоны, видеодомофоны, ворота, управляемые с пульта и другие системы, которые позволяют жильцам ощущать себя в безопасности.
10. Соблюдение концепции двора без машин, где для каждого жильца предусмотрено машиноместо.

В последние годы в России у потребителей рынка недвижимости проявляется интерес к концепции интеллектуального здания. Интеллектуальное здание представляет собой целый комплекс, в котором посредством специальных технических средств создаются условия для проживания, обеспечивается высокий уровень защиты от стихийных бедствий и нежелательного проникновения. Кроме того, в подобных домах максимально рационально и эффективно расходуются энергетические и коммунальные ресурсы. Управлять интеллектуальным зданием можно при помощи интегрированных в единое информационное пространство систем, которые дают возможность до максимального значения повысить эффективность функционирования служб и вместе с тем снизить эксплуатационные расходы в жилых зданиях. Одновременно обеспечивается циркуляция всего потока информации по зданию посредством единой кабельной системы.

В последнее десятилетие получило развитие жильё нового поколения – smart-концепция. Такие дома ориентированы на жизнь, быт и комфорт каждой конкретной семьи. Многие специалисты сходятся во мнении, что данный вид жилья можно отнести к самостоятельному классу. Суть жилья такого типа заключается в том, что smart-квартира – это пазл, который сложен из планировок, архитектуры, технологий, дизайна и инфраструктуры. Такое жильё классифицируют по количеству спален, иначе говоря, личных зон для семейной пары и каждого ребёнка. Самой распространённой является формат: жизненная зона – совмещение кухни, столовой зоны и гостиной. Это место, где вся семья может с комфортом проводить время. Кроме того, в такой квартире имеется мастер-спальня, в которой есть своя гардеробная и санузел, а также взаимопроникающие стены, которые дают возможность оборудовать шкафы без ущерба для площади жилого помещения и ущемления функционала комнат.

Специфической особенностью smart-квартиры является то, что покупатель имеет возможность получить квартиру сразу с дизайнерским ремонтом, а к этому ещё и полное дополнение в виде фоторамок и занавесок. Владелец сразу же может просчитать во сколько ему обойдётся ремонт в квартире и в течение двух недель после получения ключей реализовать проект интерьера, который больше всего приглянулся. Это особое преимущество позволяет в наиболее короткие сроки въехать в понравившееся жильё, где у каждого есть своё место. В детской ребёнку в такой квартире будет удобно заниматься учёбой, играть, отдыхать.

В спальне для взрослых предусмотрено наличие двуспальной кровати и гардеробная, которая вместит в себя всё необходимое. Вместе с тем в жизненной зоне всегда удобно собираться с друзьями и проводить совместные вечера.

Экономклассы и комфортклассы

Жильё экономкласса и комфорткласса относится к группе массового жилья.

Типовое жильё размещается в любом районе города, полностью отвечает всем нормам архитектурно-планировочным параметрам современного строительства жилья. По конструкции – это чаще всего панельные или кирпичномонолитные дома. В таком жилье используются синтетические материалы для отделки, пластиковые окна средней ценовой категории.

В середине 1990-х гг. активно развивается монолитное домостроение, которому, как тогда считали специалисты, принадлежит будущее. К такому выводу они пришли потому, что стоимость строительства монолитных домов сопоставима со строительством панельных, примечательно, что в некоторых странах даже ниже. Более того, скорость строительства монолитного дома уже во многом не ниже скорости строительства панельного дома.

Срок службы монолитного дома составляет порядка ста лет, его конструктивные особенности таковы, что он может выдержать землетрясение силой около 8 баллов.

Парковка обязательна, хотя и не совсем большая, на три квартиры приходится только одно машиноместо. В современных условиях желательно соблюдение концепции двора без машин. Все квартиры имеют типовую планировку, хотя существует возможность перепланировки. Высота потолков в таких домах от 2,7 м, площадь квартир в среднем от 38 до 150 кв. м. Число комнат варьируется от одной до четырёх.

Жилые комплексы экономкласса – это типовое жильё, многоэтажные многоквартирные дома. Высота таких домов от 5 до 12 этажей. Преимущественно панельные дома, очень редко кирпичные здания в составе жилых комплексов. В таком жилье не предусмотрено подземного паркинга. Придомовая территория имеет наземную парковку. Дом эконом-класса чаще всего густонаселён и состоит из более чем ста квартир. Квартиры в таком доме имеют стандартную планировку, комнаты изолированы, санузел может быть совмещённым или раздельным. Перепланировка квартиры не предусмотрена. Высота потолков 2,5-2,7 м. В таком доме преимущественно однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Реже четырёхкомнатные. Площадь квартир варьируется от 30 до 90 кв. м.

Видовых квартир в данном сегменте практически не бывает. Благоустройство придомовой территории ограничивается минимальными функциями: озеленение территории, благоустройство детской площадки. Во дворе не обойдётся без автомобильного движения. Объекты социальной значимости находятся в шаговой доступности.

В категории экономкласса отдельным типом стоит жильё с низким уровнем потребительских качеств. Такое жильё предусмотрено для людей с низким уровнем заработка и уровнем жизни. Оно размещается в непрестижных районах города, находится на удалении от основных транспортных узлов и коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, которое не подвергается капитальным и ремонтно-строительным работам. Такое жильё – это дома, которые не относятся к жилью первого индустриального домостроения. Жильё данного класса отмечается заниженными архитектурно-планировочными характеристиками.

Рассмотренные классификации жилья предназначены для первичного рынка, иными словами – это новые дома, и они не исчерпывающие.

Типы квартир в зависимости от количества комнат

Ключевым критерием характеристики любой квартиры является единица – комната. Во всех категориях жилья, которые были перечислены выше, отмечалось деление квартир на однокомнатные, двухкомнатные, трёхкомнатные, четырёхкомнатные, квартиры-студии и реалы.

Квартиры-студии появились в России относительно недавно, примерно в начале 2000-х гг. Но они сразу смогли завоевать свою долю – 9-10% от общего объёма жилой площади в новостройках жкономкласса. В современных новостройках они представлены даже в проектах бизнес-класса. Это свидетельствует о том, что их перестали воспринимать как экономжильё неполноценного размера. Они находят своего покупателя и ценятся в любом ценовом сегменте. Отметим, что на рынке из-за популярности квартир-студий появились и двух-, трёхкомнатные квартиры, имеющие европланировки. 

Сегодня на рынке весьма популярны двухкомнатные квартиры европланировки площадью от 40 до 5- кв. м., а трёхкомнатные – 68-75 кв. м. Сегодня очень важно получить функциональную квартиру с рациональной планировкой, но при этом иметь возможность сэкономить деньги посредством увеличения жилого пространства за счёт коридоров и межкомнатных перегородок.

Реал – это новый класс жилья, который также нашёл своё место на рынке недвижимости. Классическое представление о жилье реал – это помещение, предназначенное для жизни, площадью 25-30 кв. м., имеющее ширину 3, а длину 8 метров. Кухня в таком жильё совмещена с жилым помещением, обычно она проходная без окна. Сегодня многие застройщики стремятся к тому, чтобы улучшить планировку реала, комнату по проекту делают квадратной, в кухонной зоне размещают окно, по желанию клиента ей можно полностью отделить от жилого помещения. Средняя площадь реалов сегодня увеличилась приблизительно до 35 кв. м.

2. На основании градостроительных ориентиров. Эта классификация позволяет определить :

• Дома старого фонда, которые были построены в дореволюционный период.
• Дома, которые возводились в 1917-1930 гг. Это лаконичные постройки с простыми архитектурно-планировочными решениями. Они располагаются близко к местам приложения труда того времени, малопрестижные сегодня, но именно они обладают высокими конструктивно-технологическими особенностями.
• Сталинки – дома в престижных районах, находящиеся на достаточном удалении от промышленных центров.
• Дома первого поколения индустриального домостроения. Сюда входят хрущёвки, которые имели весьма низкие архитектурно-технологические параметры.
• Дома второго поколения индустриального домостроения. Это дома 1970-1980-х гг. постройки, когда в домостроении стали применять более высокие нормы и стандарты.
• Современные жилые дома с огромным количеством различных характеристик и особенностей.

3. В зависимости от материала стен здания снаружи. Эти дома могут быть с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного типа.

Для Санкт-Петербурга характерна такая ситуация: панельные дома – 8,4%, кирпичные и кирпично-монолитные – 79,2%.

Также дома можно классифицировать в зависимости от их высоты. Сегодня высшие органы власти страны говорят о том, что самый приемлемый вид жилья – малоэтажная застройка. Это вполне может решить квартирный вопрос для многих россиян. Однако на рынке жилья представлено множество высоток,. Которые пестрят уникальными предложениями квартир выше 25 этажа.

В большинстве случаев застройщики позиционируют многоэтажные дома как более дорогой сегмент на рынке, чем объекты, которые имеют стандартную этажность. Особенностью квартир на высоких этажах является потрясающий вид из окна. Такого не увидишь из домов средней этажности.

Выделяют дома в зависимости от комфорта вокруг, близости работы и общения. Соответствие стандартам green development.

4. В зависимости от продолжительности и характера использования дома могут быть первичного и вторичного класса. Первично служит для постоянного проживания, вторичное – жильё загородного типа, которое используется весьма в ограниченный период времени. Также может быть третичное – предназначенное для краткосрочного проживания (гостиница, отель).

В ХХI в. в России второе рождение получила мансарда. Это часть дома, которая спроектирована в качестве основного жилья или части многоуровневой квартиры. На мансарде обычно делаю детскую или игровую комнату, комнату для отдыха или полноценную спальню.

Мансардный этаж – это этаж в чердачном пространстве, где фасад целиком или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши.

Мансарды также имеют своё чёткое деление. Они могут быть старого фонда, которые занимают две трети объёма предложения, и квартиры в новых домах или после реконструкции. В большинстве своём старое жильё имеет не очень хорошие потребительские характеристики и даже непродуманную, странную планировку. Новые мансарды, наоборот, это чётко спланированные помещения, которые не уступают в комфорте даже самым престижным жилым помещениям.

В последние годы стали появляться на рынке недвижимости отдельные помещения, состоящие из двух уровней – пентхаусы. Признаками пентхауса является последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и большого размера терраса с ландшафтным дизайном. На такой террасе располагаются бассейн, теннисный корт или зимний сад. Панарамный вид в таком жилье обязателен. Общая площадь танхауса 150-200 кв. м. Такие дома элитные, построены по индивидуальному проекту.