Ленд-девелопмент. Мастер-планирование

Во времена зарождения рынка недвижимости, когда законодательная база в этой сфере была ещё далеко несовершенной, а процессы согласования были непонятными и непрозрачными для инвесторов, последние стремились к снижению собственных рисков в виде участия девелопера своими деньгами. Это благоприятно воздействовало на процесс развития рискового, или спекулятивного девелопмента. Девелопер был подвержен финансовым рискам на одном уровне с инвестором и деньгами отвечал за все свои действия и решения.

Чистый, или Free-девелопмент

Ещё не так давно девелопер зачастую выкупал земельный участок, а после самостоятельно занимался реализацией проекта, а уже сегодня собственник участка предпочитает чаще всего не расставаться с собственностью в виде земельного участка и привлекает профессиональную компанию к работе. Самыми востребованными услугами Free-девелопмента среди владельцев приватизированных бывших промышленных предприятий, основной бизнес которых сосредоточен в других сферах. Примечательно, что владелец промышленного комплекса нередко хочет либо продать целиком весь комплекс, либо реализовать проект реконструкции самостоятельно и остаться владельцем нового здания. В обоих случая необходима услуга Free-девелопмента.

Надо заметить, что в секторе индустриальной недвижимости спрос на услуги Free-девелопмента достаточно стабилен.

Кроме всего прочего большая часть объектов во всём мире представляют собой проекты Free-девелопмента. Суть работы девелопера в том, чтобы найти объект, привлечь инвестора. После окончания реализации конкретного проекта инвестор получает прибыль, а девелопер – своё вознаграждение.

Рост объёма инвестиций в сфере отечественной недвижимости спровоцировал рост спроса и затем рост цен на земельные участки, в первую очередь, под коммерческую недвижимость. Это стало причиной активного развития ленд-девелопмента. Ключевая задача ленд-девелопмента заключается в подготовке территорий к начальному этапу строительства. Как иностранные, так и отечественные инвесторы не желают тратить время на решение проблем, которые связаны с переводом земель из одной категории в другую, а также на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков и определять потенциальные возможности подключения к инженерным сетям.

В современных российских условиях понятие ленд-девелопмента состоит из нескольких видов деятельности. Здесь все работы начиная от перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения до комплексного развития территорий. Результатом ленд-девелопмента является инвестиционный продукт, иными словами, земельный участок, который полностью подготовлен для начала строительства. Достижение такого результата является достаточно сложным и трудоёмким процессом, для начала необходимо решить три группы проблем:

• Поиск концепции (подбор наиболее выгодного использования земельного участка).
• Правовое обеспечение земельного участка, в том числе перевод из одной категории в другую.
• Проведение инженерно-технических работ (подключение к инженерным сетям, строительство дорог и обустройство прилегающей территории).

Среди обязанностей девелопера также числится выбор и определение концептуальной коммерческой идеи будущего проекта. Для этого изначально нужно провести анализ наиболее эффективного развития данного объекта. От функциональной направленности зависит вид девелопмента.

Он бывает: офисный, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный, а также комбинированный. Однако зачастую девелоперы предпочитают совмещать различные функциональные направления.

Обычно застройщики продают такие помещения ещё на стадии строительства. Примечательно, что встроенные помещения в новых районах пользуются большой популярностью, спрос на них растёт с каждым годом. Стоимость такого помещения обычно выше на 25-30%, чем на жилую недвижимость данного комплекса.

Редевелопмент и его особенности в России

В России этот процесс получил другое название – регенерация, или развитие территорий вторичной застройки.

Мастер-план как рабочий инструмент

Мастер-план является рабочим инструментом, который даёт возможность привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта, а также сводить к минимуму риски. Необходимость в классическом мастер-плане возникает при реализации проектов, которые связаны с редевелопментом, а также при освоении крупных первичных территорий и при осуществлении opportunity-проектов. В качестве примеров последних можно привести строительство олимпийской территории в Лондоне, застройка бывшей территории ЗИЛа в Москве, проект "Новая Голландия" в Санкт-Петербурге, иными словами те проекты, где реализация происходила усилиями всех собственников объекта.

Создание мастер-плана происходит на конкурсной основе в стадии преддевелопмента. К этому моменту уже целиком готова общая концепция, основой которой является генеральная идея развития территории на 5-15 лет. На базе данной идеи и происходит разработка проектов планирования и межевания территории.

На схеме ниже показана суть мастер-планирования.

Мастер-план даёт возможность систематизировать подход к развитию территории; принять во внимания мнения различных экспертов, специалистов и населения; осваивать участок согласно цели и в последовательном порядке; быстро реагировать на изменения конъюнктуры рынка недвижимости. Наличие мастер-плана предоставляет возможность заранее дать оценку потенциалу территории и провести вариантное моделирование её развития при различных типах функционального использования. Особенность мастер-плана в том, что он не утверждается как проект, он всё время претерпевает некоторые изменения в процессе работы. Это скорее рабочий инструмент, который позволяет выполнить грамотное внутреннее межевание земельного участка, чтобы при возникшей необходимости его можно было продать по частям.

Составляет мастер-план целая команда, до 50 специалистов. В неё входят мастер-планеры, экономисты-маркетологи, финансисты, инженеры 6-7 специальностей, экологи, ландшафтные архитекторы и дизайнеры, дизайнеры общественных пространств и т.п.

Вникая в суть матер-плана, следует сказать, что он только в узком смысле напоминает проект планировки территории. В нём содержатся предложения по строительству зданий на выбранном участке, созданию открытых пространств, по соотношению свободных и застроенных территорий, формированию ключевых элементов проекта, базовым инженерно-техническим решениям, организации движения, ключевым видам использования земли и по эффективным способам реализации данных предложений на практике. Если представлять мастер-план более широко, что он является детальной концепцией девелопмента, которая наполняется бюджетами, получает финансовую модель и делит проект на фазы. По большому счёту мастер-план можно называть инструментом формирования и реализацией стратегии физической, экономической и социальной территории.

Мастер-план составляется в несколько этапов:

1. Точная формулировка цели вместе с заказчиком и определение задач девелоперского проекта.
2. Макроанализ участка, где происходят все уточнения и определение масштабов проекта.
3. Создание концепции мастер-плана и визуализация будущего проекта.

Прежде, чем приступить к работе над мастер-планом, мастер-планер изучает исторические особенности места будущего проекта. Важно на эмоциональном уровне влиться в местность и её архитектуру.

Мастер-планирование направлено на создание комфортного окружения вне зависимости от вида строительства. Этот фактор необходимо учитывать особенно в городской среде на неосвоенных участках, трансформации депрессивных зон. А также при разработке мастер-планов по созданию намывных территорий, и крупных проектов, которые реализуются сразу несколькими собственниками.