Лизинг объектов недвижимости

Лизинг недвижимости и его основные характеристики

В основе лизинга лежит передача имущества во временное пользование, при этом вспомогательная функция ложится на отношения по его купле-продаже. Они являются предшественниками передачи имущества в пользования, а в некоторых случаях, например, когда пользователь покупает его в собственность, могут завершить комплекс отношений лизинга после окончания действия договора.

На законодательном уровне сделки по лизингу недвижимости регулируются ст. 665-670 ГК РФ, Федеральным законом от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде", а также Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними".

В качестве базы для любой лизинговой сделки можно принимать финансовую, а если более точно, то кредитную операцию. В ходе такой операции лизингодатель оказывает финансовую услугу пользователю. Суть данной услуги в том, что лизингодатель приобретает имущество в собственность за полную стоимость, а за счёт периодических взносов пользователя со временем возмещает эту стоимость. В этой связи лизинг часто приравнивают к одной из форм кредитования основных фондов.

По большому счёту лизинг мало чем отличается от кредита. Их разница лишь в том, что при лизинге предмет договора становится собственностью банка, т.к. содержится у него на балансе, а при кредите недвижимость переходит в собственность компании.

Самой примечательной особенностью лизинга можно назвать отделение права пользования имуществом от права владения им. Лизингодатель оставляет за собой право собственности на передаваемое имущество, одновременно с этим право на его использование получает лизингополучатель. Чтобы обладать таким правом, лизингополучатель обязуется вносить заранее согласованные платежи на счёт лизингодателя. После завершения срока лизинга объект переходит в собственность лизингодателя.

В некоторых случаях в договоре лизинга может быть заранее оговорено право лизингополучателя на покупку объекта после истечения срока договора. В такой ситуации право собственности на конкретный объект переходит к нему после оплаты лизинга.

В качестве объектов лизинга могут выступать здания и сооружения производственного назначения и жилые помещения.

Стоит отметить, что ликвидность объектов недвижимости выступает в качестве гаранта возврата вложенных средств для лизинговой компании.

Использование лизинга целесообразно в той ситуации, когда необходима финансовая помощь в среднесрочной перспективе или в случае, когда арендный бизнес в достаточной мере покрывает лизинговые платежи.

Такими обязательными документами являются: правоустанавливающий договор, или как его иначе называют договор купли-продажи (мены или дарения), решение суда; свидетельство о регистрации права на собственность; план первичного или вторичного объекта недвижимости с кадастровым номером; технический паспорт на здание с поэтажными планами и ведомостью помещений; правоустанавливающие документы на используемый земельный участок, который по всем правилам зарегистрирован в регистрирующем органе. Если некоторые из документов отсутствуют, то необходимо пояснение, каковы причины отсутствия тех или иных документов, а также пояснения по какой причине не урегулированы земельные отношения; документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших правоустанавливающий документ, а том числе правомочность совершения сделки.

Документы, которые необходимо иметь по желанию: указанные выше документы по предшествовавшим сделкам, в том числе учредительные и правоустанавливающие.

Крайне желательны: договоры на коммунальные услуги, в число которых входят договоры на тепло, горячее и холодное водоснабжение, вентиляцию и кондиционирование, подъёмно-лифтовое хозяйство и т.п., а также схемы разводки и подключения коммунальных сетей.

Преимущества лизинга объектов недвижимости

Специалисты в сфере недвижимости говорят о следующих преимущества лизинга:

• Ежемесячные лизинговые платежи вносятся на протяжении всего срока лизингового договора из суммы доходов, которые приносит эксплуатация объекта.
• Сохранение ликвидности объекта недвижимости на протяжении всего инвестиционного периода даёт возможность лизингополучателю использовать более широко свободные финансы.
• Списание лизинговых платежей происходит на производственные нужды, что значительно уменьшает налогооблагаемую прибыль лизингополучателя на протяжении всего срока действия договора.
• Суть лизинга в том, что это кредитование по заранее оговоренной ставке.
• Лизинговым договором предусмотрена удобная для лизингополучателя схема финансирования, когда затраты на приобретение объекта недвижимости могут быть погашены после получения выручки от реализации товаров, производимых на предприятии, взятом в лизинг.
• Покупая любой объект необходимо иметь 100% собственных средств, а лизингополучатель имеет возможность 100% денежных средств получить за счёт заёмных.

• Приобретение коммерческой недвижимости в лизинг частично снимает налоговую нагрузку с компании за счёт ускоренной амортизации предмета лизинга с коэффициентом, не превышающим 3 пункта. В силу этого, удаётся реально сэкономить деньги на налогах на имущество и прибыль.
• Средства производства, которые были получены на основе лизингового соглашения, предоставляют шанс сократить инвестиционный риск и риск, который связан с моральным износом объекта лизинга.
• Страховые выплаты может совершать лизингодатель, а сумма может быть включена в единый платёж по лизинговому соглашению, таким образом, лизингополучатель сокращает число единовременно отвлекаемых средств.
• Лизинг может повысить гибкость решений в строительной организации. Совершая покупку недвижимости с единым платежом имеется только два варианта, либо "да", либо "нет, при лизинге есть возможность выбрать наиболее приемлемые условия: срок, размер выплат, авансовый платёж и т.п.
• При покупке административные издержки лизингополучателя больше, поскольку он обязан оплатить налог на объект недвижимости. При заключении лизингового договора данный налог выплачивает лизинговая компания.

• Отдельная компания может столкнуться с трудностями при дальнейшем обеспечении бывших в употреблении средств производства, что нельзя сказать о лизинговой компании. Этот фактор особое значение имеет для производств с частой модернизацией.

Лизинг является более выгодным ещё и по причине меньшей ставки по договору – 11-12%, а также располагает более длительным сроком финансирования – 7-10 лет по сравнению с 5-7 годами при кредитовании. Также не лишним будет сказать, что срок рассмотрения лизинга куда меньше, нежели по кредиту. Это происходит потому, что для банка решающим фактором является не финансовое состояние компании, а недвижимость, которую она может отдать под залог.

Недостатки лизинга объектов недвижимости

К недостаткам лизинга объектов недвижимости можно отнести:

• Получение лизинга возможно для компании только в том случае, если она работает на рынке более одного года, поскольку за меньший срок очень сложно установить платежеспособность данной фирмы.
• Нельзя заключать сделки лизинга с объектами, которые относятся к незавершённому строительству, поскольку ключевым условием договора является наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
• При финансовом лизинге имущественного комплекса технические средства могут устареть, а лизинговые платежи не заканчиваются до окончания срока действия договора.
• При оперативном лизинге его общая стоимость может быть выше по причине включения в платёж комиссионного вознаграждения дополнительных рисков лизингодателя.
• Обязательная страховка и повышенные риски потери имущества, в случае возникновения проблем с погашением задолженности.

Главный минус лизинга в наличии авансового платежа, который обычно составляет примерно 20-25% от общей суммы займа. Обычно банки отказываются заключать договор по лизингу, если заёмщик не располагает необходимыми денежными средствами.

Условия для получения лизинга

Важным условием для получения лизинга на недвижимость является балансовая стоимость объекта, которая должна равняться рыночной стоимости. Однако на практике, она многим меньше, в силу этих обстоятельств компания вынуждена проводить переоценку объекта. Переоценка объекта влечёт за собой уплату налога на прибыль и НДС, которая появляется при лизинговом договоре купли продажи с банком.

Существует ещё одна причина, которая заставляет лизинговые компании внимательно присматриваться к лизингу объектов недвижимости. Дело в том, что недвижимость регулярно растёт в цене и ни коем образом не теряет своей ликвидности на вторичном рынке. Таким образом, если одна из сторон примет решение в судебном порядке расторгнуть договор, то объект недвижимости вернётся к лизингодателю, после чего он всё равно сможет на нём заработать, но при условии, что данный объект был изначально ликвидным.

Финансовая аренда объектов недвижимости имеет преимущества и для лизинговых компаний в том числе. Этот бизнес считается высокодоходным, а риск лизингодателя утратить предмет лизинга сводится к минимуму.

Разница лизинга коммерческой и жилой недвижимости

Говорить о какой-то принципиальной разнице между собственно лизингом коммерческой и лизингом жилой недвижимости не приходится. Различия можно усмотреть в составе документов, которые понадобятся для сделки и в условиях и порядке пользования лизингополучателем объектом недвижимости.

В случае купли-продажи жилья в лизинг оба участника сделки имеют некоторые преимущества. Однако эта выгода не всегда выражается в материальных ценностях.

Лизингодатель получает свою выгоду посредством того, что объект лизинга остаётся в его собственности, и не переходит в собственность лизингополучателя до полного погашения лизинга. При ипотечном кредитовании жильё становится собственностью заёмщика. Лизингополучатель не платит налог на имущество, это обязанность ложится на лизингодателя, а лизинговые платежи входят в состав расходов, которые уменьшают налоговую базу лизингополучателя.

В качестве особенностей, которые характерны для лизинга жилой недвижимости стоит ещё упомянуть то, что на предмет договора не может быть обращено взыскание по долгам лизингополучателя. Более того, если было обращение по взысканию по долгам лизингодателя к приобретателю предмета лизинга переходят обязанности лизингодателя. Иначе говоря, лизингополучатель ни в какой ситуации пострадать не может, даже при банкротстве лизингодателя, который является собственником предмета лизинга.

Чаще всего прибегают к следующей схеме: лизинговая компания покупает объект недвижимости и одновременно с этим оформляет право на землю под ним, после этого земля и здание переходит к лизингополучателю. Но стоит принять во внимание. Что по закону земля не может быть предметом лизинга. В такой ситуации оформляется смешанный договор аренды земли или заключается отдельно договор аренды и договор лизинга.

Практически неиспользуемый и даже в некоторой степени противоречащий закону вариант, когда здание продаётся в лизинг, а земля под ним остаётся в аренде или в собственности лизингодателя. В законодательстве прописана передача земли арендодателю. Примечательно, что лизинг такой передачи не подразумевает.

Даже несмотря на все перечисленные недостатки, лизинг по-прежнему остаётся надёжным механизмом инвестирования в объекты недвижимости.

Однако стоит отметить, что отсутствие земли в составе лизинга интерпретируется несколькими весьма объективными причинами. Законодатели в настоящий момент не хотят привлекать в гражданский оборот природные ресурсы. Еще одна веская причина – природные ресурсы постоянно амортизируются, а это означает, что невозможно произвести адекватный расчёт лизинговых платежей в их отношении. Но, даже несмотря на такие серьёзные противоречия, что земля не может выступать предметом лизинга, стороны должны оформлять права на неё.

Права на землю и сопутствующие обязанности

Важно сказать о том, что права на землю сопровождаются конкретными обязанностями. В первую очередь – это плата за землю. Суть в том, что лизинговое правоотношение предусматривает как приобретение имущества в собственность лизингодателя, так и передачу его во владение и пользование лизингополучателю. В этой связи нужно устанавливать права лизингодателя на земельный участок и права лизингополучателя на земельный участок.

В случае, когда право собственности переходит на объект недвижимости покупателю, то и право собственности на земельный участок также переходит от предыдущего владельца к настоящему. Тот, кто приобрёл право собственности на земельный участок должен платить земельный налог или арендную плату вне зависимости от того, были оформлены предварительно права в установленном порядке. В случае раздельного пользования земельным участком действует ст. 16 Закона РФ "О плате за землю", когда земельный налог начисляется каждому отдельно в соответствии с пропорциями площади строения.

Из чего следует, что лизингодатель приобретает права на земельный участок, на котором располагается здание, и должен оплачивать налог на пользование землёй.

Ст. 652 ГК РФ предусматривает, что арендодатель одновременно с передачей земли получает права владения и пользования объектом недвижимости, также ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята конкретным объектом и используется им. Таким образом, лизингодатель или арендатор должен оплачивать землю в виде налога или арендной платы. В свою очередь лизингополучатель обязан вносить плату за пользование землёй, что зависит от условий договора.

Примечательно, что лизинг не может особенно в ближайшие годы широко распространиться на территории России. Это происходит по причине того, что покупка объектов недвижимости в кредит имеет более привлекательные условия. Важно понимать, что при сделках с недвижимостью даже незначительное увеличение ставки, к примеру, на 0,5% при среднем сроке окупаемости, оказывает серьёзное влияние при сроке 7-10 лет.

К слову сказать, налоговые преференции, которые предоставляет лизинговая сделка, не в состоянии компенсировать конечное удорожание проекта, иначе говоря по факту лизинг становится невыгодным. Нестабильное состояние российского рынка и необходимость фиксировать ставки при подписании долгосрочного договора не делают лизинг недвижимости привлекательным в РФ. Во время заключения сделки контрагенты должны быть уверены, что она будет выгодна для обеих сторон, чтобы в ситуации, когда стоимость недвижимости вырастет, а вместе с ней и стоимость арендных ставок, продавец не потерял прибыль. А в ситуации снижения лизингополучатель не переплачивал.