Наиболее распространённые операции на рынке недвижимости и их особенности

Операции на рынке недвижимости

Данная статья даст понимание сущности и видам операций на рынке недвижимости; понятиям "аренда", "лизинг", "мена", "рента". Предоставит перечень нормативных и правовых актов, которые предназначены для регламентации операций на рынке недвижимости. Позволит понять, что такое субъекты аренды и лизинга, объекты аренды и лизинговых операций. Кроме того, внесёт ясность в права и обязанности сторон по договору аренды и лизинга, видам налогов на рынке недвижимости и пр. Научит давать характеристику основным операциям на рынке недвижимости; различать аренду и лизинг; характеризовать структуру договора аренды и лизинга; виды налогов на рынке недвижимости; различать аренду и лизинг; определять задачи и функции всех участников сделок, а также можно овладеть специальной терминологией и лексикой данной темы; навыками работы с законодательными и нормативными документами; методикой расчёта налога на имущества организации; методиками расчётов лизинговых платежей.

Сущность и виды операций на рынке недвижимости

На рынке недвижимости производятся разного рода операции с объектами недвижимости.

Важно понимать, что все без исключения операции на рынке недвижимости можно условно разделить на три группы, они следующие:

• Эмиссионные операции.
• Инвестиционные операции.
• Клиентские операции.

Выделяют перечень основных операций на рынке недвижимости:

• Выпуск (строительство) объектов недвижимости).
• Размещение объектов недвижимости.
• Купля-продажа и наследование объектов недвижимости.
• Дарение и наследование объектов недвижимости.
• Сдача в аренду объектов недвижимости.
• Лизинг.
• Залог (ипотека) недвижимости.
• Мена (операция по обмену объектов недвижимости).
• Рента.
• Траст (передача в доверительное управление объектов недвижимости).
• Страхование объектов недвижимости.
• Налогообложение.
• Регистрация и перерегистрация владельцев объектов недвижимости.
• Оценка объектов недвижимости, ценообразование.
• Получение доходов по договорам ренты.
• Оказание риэлторских и жилищно-коммунальных услуг.
• Маркетинг.
• Девелопмент.
• Бухгалтерский учёт и аудит.
• Оценка инвестиционного риска.
• Инвестиционное проектирование.
• Консалтинг.
• Другие операции.

В соответствии со ст. 155 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, которые концентрируются на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки представляют собой основную правовую форму, которая опосредует обмен между участниками гражданского оборота. В связи с этим особое значение надаётся тем требованиям, которые предъявляет закон к действительности сделок.

В этой связи необходимо внести ясность, что действительность сделок определяется посредством совокупности следующих условий:

• Законность содержания.
• Правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, которые совершают сделку.
• Соответствии воли и волеизъявления участников сделки.
• Соблюдение формы сделки.

Примечательно, что при отсутствии соблюдения одного из условий сделки, она признаётся недействительной. Сделка ничтожна при следующих условиях:

• Совершена для заведомо противной основам правопорядка или нравственности.
• Волеизъявление не соответствует подлинной воле.
• Нарушены форма сделки и требования о её государственной регистрации.
• Сторона сделки недееспособна, иными словами, неспособна понимать значение собственных действий.
• Сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

В этой связи необходимо отметить, что недействительная сделка не влечёт за собой юридических последствий, за исключением тех, которые имеют отношение к её недействительности с момента её совершения.

Охарактеризовать любую сделку можно сразу с нескольких сторон: с юридической, организационной, экономической и этической.

Юридическая сторона подразумевает действие, которое направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей участников сделки.

Суть организационной стороны сделки с недвижимостью состоит в том, что необходимо определить вид сделки, установить участников сделки, а также порядок или очерёдность выполнения конкретных действий к заключению сделок и их отражение на документальном уровне.

Экономическая сторона сделки с недвижимостью подразумевает определение цели сделки (удовлетворение потребностей, спекуляция, продажа и пр.).

Этическая сторона сделки диктует правила соблюдения традиций, норм и правил поведения, а также отражает общественное отношение к сделкам.

Таким образом, можно говорить о том, что на основе анализа действующего российского законодательства, операции с недвижимостью классифицируются по следующим признакам: по объекту, субъекту территории осуществления, количеству сторон, участвующих в сделке, форме совершения сделки и пр.

Ниже представлена таблица классификации сделок с недвижимостью.

Недвижимость по объекту сделки

Выделяют в отдельную категорию операции с недвижимостью, которую классифицируют по объекту сделки, они бывают: операции с земельными участками, операции с жильём, операции с нежилыми зданиями и помещениями.

К операциям по распоряжению земельными участками относятся следующие: купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив; наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование; предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком; предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство; выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

К сделкам по распоряжению жильём можно отнести следующие: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья; купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями можно причислять следующие: купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Различают операции также в зависимости от субъекта, которым осуществляется сделка, они следующие:

• Операции физических лиц.
• Операции юридических лиц (за исключением унитарных предприятий и финансируемых собственником учреждений).
• Операции национально-государственных, административно-территориальных и муниципальных образований.
• Операции Российской Федерации, иностранных государства и международных организаций.

В качестве субъектов образования не могут выступать лица, не имеющие имущественной правосубъектности, в частности трудовые и иные коллективы, разного рода общины и тому подобные объединения граждан, которые не имеют никакого собственного имущества, обособленного от имущества их участников. Создать и обособить такое имущество можно только в случаях, которые предусмотрены законом посредством создания зарегистрированного юридического лица.

По количеству режимов осуществления сделки бывают следующие:

• Универсальные – операции, правовой режим осуществления которых не зависит от резидентского статуса субъекта операций.
• Индивидуализированные – это операции, правовой режим осуществления которых находится в прямой зависимости от резидентного статуса субъекта операции.

По территории осуществления сделки бывают следующие:

• Внутрироссийские.
• Трансграничные.
• Зарубежные.

По виду правоотношений, в пределах которых происходит осуществление операции с объектами недвижимости, сделки бывают следующие:

• Финансово-правовые сделки.
• Административно-правовые сделки.
• Гражданско-правовые сделки.
• Международные частноправовые сделки.
• Международные публично-правовые сделки.

Отметим, что на практике внутривидовое различие в правовом режиме совершаемых операций с недвижимостью имеет достаточно условный характер.

По требованию лицензии для осуществления определяют следующие операции:

• Лицензируемые – операции, которые осуществляются исключительно на основании разрешения.
• Безлицензируемые – это разновидность операций, в отношении которых установлен свободный режим осуществления.
• Подлицензируемые – это операции, право на осуществления которых автоматически приобретается уполномоченными субъектом одновременно с получением разрешения на осуществление конкретных операций с недвижимостью без специальных оговорок.

По необходимости регистрации сделки бывают следующие:

• Подлежащие обязательной регистрации.
• Не подлежащие регистрации.

Регистрируются:

• Право собственности.
• Право хозяйственного ведения.
• Право оперативного управления.
• Право наследуемого владения.
• Право постоянного пользования.
• Аренда.
• Ипотека.
• Доверительное управление.
• Сервитуты, в том числе права в случаях, которые предусмотрены в соответствии с законодательством.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав производится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Следует отметить, что датой государственной регистрации является день внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав. В этой связи регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, который занимается регистрацией, обязан предоставлять сведения, которые содержатся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить производственную регистрацию посредством выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, который предоставляется для регистрации.

Выписки из реестра, которые утверждены в установленном порядке, должны содержать следующую информацию:

• Описание объекта недвижимости.
• Зарегистрированные права на него.
• Ограничения прав.

Важно отметить, что государственная регистрация является единственным доказательством того, что зарегистрированное право существует. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

По форме совершения сделки бывают:

• Устные.
• Письменные.

В устной форме сделка возможна:

• Если законом или соглашением не установлена письменная форма.
• Для сделок, которые исполнены при самом их совершении.
• Для сделок во исполнение договора, который заключён в письменном виде.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме посредством заключения и подписания договора. В нём отражается содержание сделки лицом, её совершающим. Договоры в письменной форме могут в том числе заключаться с помощью осуществления обмена документами, а также с помощью почты, телетайпной, электронной или иной связи.

Форма сделки является либо условием её действительности, либо основанием для использования определённых процессуальных прав.

В зависимости от количества сторон, которые принимают участие в сделке, сделки могут быть дву- или многосторонними и односторонними.

Примечательно, что такие сделки могут создавать обязанности для других лиц только в случаях, которые установлены законом или соглашением с этими людьми.

Важно отметить, что такие сделки при заключении договора должны быть согласованы с двух или более сторон.

По необходимости оплаты сделки могут быть:

• Безвозмездными.
• Возмездными.

Безвозмездной можно считать сделку, которая предусматривает, что одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё плат или иного встречного предоставления.

Сделка, по которой сторона должна получить плату или другое встречное предоставление за исполнением своих обязанностей, является возмездной. Принято считать сделку возмездной, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа её не вытекает иное.

Действительные и недействительные сделки

Различаются действительные недействительные сделки. Одновременно с этим недействительные сделки можно поделить на оспоримые и ничтожные. Оспоримыми можно считать сделки, которые признаны недействительными по решению суда. Ничтожные сделки представляют собой сделки, недействительные с самого начала их совершения. Следует отметить, что сделка представляет собой единство четырёх элементов: субъектов, субъективной стороны, формы и содержания. Справедливо сказать, что отсутствие любого из этих элементов приводит к недействительности сделки.

В зависимости от сроков выполнения сделки разделяют на:

• Срочные.
• Бессрочные.

С объектами недвижимости заключаются разного рода сделки, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения. Основными видами сделок с изменение собственника являются следующие: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия как имущественного комплекса.

Важно понимать, что самым важным моментом в процессе заключения сделки является фиксация перехода прав собственности на объект недвижимости. В соответствии с российским законодательством объекты недвижимости могут находится:

• На праве оперативного управления.
• На праве хозяйственного ведения.

В первой ситуации при имущественных отношениях на праве оперативного управления, собственник может владеть и пользоваться объектами недвижимости в соответствии со своими целями и задачами, одновременно с этим он не управомочен распоряжаться недвижимостью. Когда же объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Право владения представляет собой основанную на законодательстве возможность обладать объектом недвижимости, иными словами, иметь его у себя на балансе и содержать его.

Право пользования представляет собой возможность эксплуатации, хозяйственного или другого иного использования объекта недвижимости посредством извлечения из него полезных свойств, его потребления. Право пользования появляется только в случае возникновения права владения.

Право распоряжения представляет собой возможность осуществления различных операций с объектом недвижимости, которые влекут за собой изменения его принадлежности, состояния или назначения, имеется в виду передача по наследству, уничтожение и пр.

В этой связи стоит отметить, что у собственника недвижимости сосредотачиваются все три названных правомочия – права владения, пользования и распоряжения принадлежащих ем недвижимым имуществом. Он имеет право передавать другим лицам свои права на объект недвижимости, при этом он остаётся его собственником. Так происходит при сдаче имущества в аренду, при передаче его в доверительное управление и т.д.

Различные объекты недвижимости имеют некоторые особенности в осуществлении сделок с ними. В этой связи регулирование сделок с земельными участками происходит согласно ГК РФ, а также ЗК РФ.

Необходимо обратить особое внимание на то, что земля в качестве объекта недвижимости имеет особый режим использования. В частности, государственной собственностью можно считать всю землю, прямо не переданную в частную и муниципальную собственность, что исключает возможность бесхозного её существования. Рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах. Не подлежат приватизации земли общего пользования в населённых пунктах, среди них площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоёмы и прочие, а также земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения.

Следует отметить, что особенностями в обращении наделены и такие объекты недвижимости, как квартиры. Объектом купли-продажи может выступать только та квартира, которая находится в частной собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи должна быть приватизирована в обязательном порядке.

В завершении стоит сказать, что с объектами недвижимости могут осуществляться разные операции, которые приводят к смене собственника, а также могут стать причиной изменения прав пользования и владения. При заключении сделки важно придерживаться общих принципов договорного права: добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения. Одним из наиболее важных условий деятельности на рынке недвижимости выступает полное и своевременное исполнение договорных обязательств, иными словами, совершение сторонами всего комплекса действий, предусматривающих действительность договора.