Недвижимость и особенности функционирования рынка недвижимости

Недвижимость как элемент экономической системы

В данном разделе рассматриваются ключевые теоретические подходы к пониманию недвижимости как элемента экономической системы, раскрываются характеристики рынка недвижимости как составной части рыночной экономики, направления его анализа, базовые экономические показатели объектов, а также значение арендных отношений в данной сфере.

 "Сокровище осталось... Его можно было потрогать руками, но нельзя было унести".
— И. Ильф, Е. Петров

Недвижимость играет ключевую роль в экономике и в жизни общества в целом, выступая в нескольких взаимосвязанных качествах:

1. Источник национального богатства. Практически в любой стране недвижимость составляет значительную часть совокупного имущества государства и граждан. Это один из важнейших элементов накопленного капитала общества.
2. Материально-пространственная база деятельности. Недвижимость — это основа как для производственной, так и для социальной инфраструктуры. В ряде отраслей она представляет собой основное средство ведения хозяйственной деятельности, без которого невозможна реализация экономических процессов.
3. Объект имущественных отношений. Вокруг недвижимости формируется целый комплекс правовых и экономических взаимоотношений, включая владение, распоряжение и пользование. Эти аспекты делают недвижимость важным звеном в механизме регулирования имущественных прав.

Все вышеперечисленное подчеркивает необходимость углубленного анализа сущности недвижимости как экономической категории и разработки принципов ее эффективного использования в различных сферах.

В практической и научной литературе, а также в обыденной речи часто не делают различий между терминами "недвижимость" и "недвижимое имущество", считая их синонимами. Однако при более глубоком рассмотрении, особенно с экономической точки зрения, можно выделить как общие черты, так и различия между этими понятиями.

Первые упоминания о недвижимости как особом виде имущества связаны с периодом становления производственных и товарно-денежных отношений. С момента, когда человек начал систематически производить товары и использовать землю как ресурс, возникла необходимость закрепления прав на такие объекты.

Термин "недвижимое имущество" чаще всего исследуется в юридической плоскости, где он отождествляется с понятием "недвижимость". Ярким примером служит законодательный акт времён Петра I — Указ от 23 марта 1714 года "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". Согласно данному документу, к недвижимому относились такие объекты, как земельные участки, промышленные предприятия, дома и постройки. Уже тогда это понятие было тесно связано с правовыми механизмами, в частности — с вопросами наследования.

В XIX веке "недвижимое имущество" получило более чёткое закрепление в российском законодательстве. В Своде законов Российской империи содержалось следующее определение: к числу недвижимого относились земли, дома, фабрики, магазины, постройки и даже железные дороги. И вновь подчеркивался правовой аспект — "признаются по закону".

После установления советского строя и отмены частной собственности на землю, деление имущества на движимое и недвижимое в юридической практике прекратилось. Согласно Гражданскому кодексу РСФСР 1922 года, данное разграничение было упразднено, и термин "недвижимое имущество" вышел из употребления на территории Советского Союза почти на семь десятилетий. Его можно было встретить лишь в контексте анализа зарубежных правовых систем.

В Советском энциклопедическом словаре недвижимость описывалась как категория, присущая феодальному и буржуазному праву, охватывающая земельные участки, здания и другие объекты, прочно связанные с землей. При этом подчеркивалось, что в советской правовой системе такая классификация не применялась из-за исключительного права государства на землю. В современных изданиях определение "недвижимости" смещается к гражданско-правовому подходу, включающему физические и юридические лица как собственников.

Возвращение понятия "недвижимое имущество" в российское законодательство произошло в переходный период начала 1990-х годов. Оно официально упоминается в "Основах гражданского законодательства СССР и республик" от 31 мая 1991 года. В соответствии со статьей 4 этого документа, недвижимостью признавались земельные участки и все объекты, неразрывно с ними связанные — здания, сооружения, предприятия, многолетние насаждения. Уточнялось, что законодательные акты могут включать в состав недвижимости и иные виды имущества, а порядок оформления прав на такие объекты устанавливается соответствующими правовыми нормами.

Два типа объектов недвижимости

Из приведенного в Гражданском кодексе определения вытекает, что все объекты, отнесённые к недвижимости, делятся на две основные категории:

1. Недвижимость по природе — это объекты, имеющие физическую связь с земной поверхностью. Они находятся в определенном месте и не могут быть перемещены без нарушения их целостности или функционального назначения. К этой группе относятся земельные участки, здания, инженерные сооружения, насаждения и природные ресурсы.
2. Недвижимость по воле законодателя — это объекты, которые юридически признаются недвижимыми вне зависимости от их физической привязки к земле. Например, морские и воздушные суда, а также объекты космического назначения. Их включение в состав недвижимого имущества обусловлено необходимостью строгого учета, регистрации и правового контроля, несмотря на то, что такие объекты могут свободно перемещаться в пространстве.

Таким образом, законодатель выделяет не только физические критерии при определении недвижимости, но и правовые, что отражает сложный и многогранный характер регулирования имущественных отношений в современном гражданском праве.

Юридическое и экономическое толкование недвижимого имущества

Рассмотрим теперь вторую и третью части статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. С момента вступления в силу ГК РФ в 1994 году данные положения не изменялись и в настоящее время действуют в следующей редакции:

"К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество."

Из приведённой нормы очевидно, что не все объекты, признанные недвижимыми, имеют физическую связь с земельным участком. Критерий "прочной связи с землей" теряет универсальное значение. Ключевую роль здесь играет не физическая характеристика, а нормативное решение — законодательно установленный статус вещи. Таким образом, решающим становится не природная неподвижность объекта, а включение его в перечень недвижимости посредством правовой нормы.

Двойственная природа понятия "недвижимость"

Сказанное позволяет выделить два аспекта понимания недвижимости:

1. Юридическое — основано на норме права, а не на физических характеристиках. В этом смысле юридическая "недвижимость" включает:
   •   Объекты, неразрывно связанные с землей (здания, сооружения, земельные участки).
   •   Движимые по природе вещи, приравненные к недвижимым по закону (например, суда или космические аппараты).
2. Экономическое — опирается на функции объекта в экономической системе, его влияние на рынок, окружающую среду и общественные отношения.

Следует обратить внимание, что отнесение движимого имущества к недвижимости в правовом смысле оправдано с общественно-экономической точки зрения. Такое объединение помогает учитывать внешние эффекты (экстерналии), возникающие при использовании соответствующих объектов. Суть в том, что эксплуатация недвижимого имущества, независимо от его физической природы, может затрагивать интересы других лиц и общества в целом.

Таким образом, в праве категория "недвижимое имущество" гораздо шире, чем в повседневном понимании, и определяется прежде всего волей законодателя, а не физической природой объекта.

Внешние эффекты в сфере недвижимости: влияние и правовое регулирование

Эти последствия могут быть как положительными, так и отрицательными, и охватывают не только экономическую, но и социальную, экологическую сферы.

В применении к недвижимости внешние эффекты означают, что использование объекта может повлиять на интересы третьих лиц и общество в целом — как в сторону получения выгоды, так и в сторону дополнительных затрат или ущерба. Положительные экстерналии могут выражаться, например, в росте цен на недвижимость вследствие благоустройства территории или улучшения транспортной инфраструктуры. Отрицательные — в ухудшении условий проживания, экологической обстановки или разрушении архитектурного баланса городской среды.

Рассмотрим несколько типичных примеров положительных внешних эффектов в сфере недвижимости:

• Развитие транспортной сети. Прокладка новой дороги, финансируемой муниципальными властями, повышает удобство доступа к объектам недвижимости, расположенным поблизости, что ведет к увеличению их рыночной стоимости.
• Создание общественных пространств. Обустройство парков, скверов или других зон отдыха делает район более привлекательным для проживания, способствует улучшению качества жизни, а также стимулирует рост цен на жилье в этом районе.
• Инженерные работы. Проведение мелиоративных или дренажных мероприятий на одной территории может улучшить состояние соседних участков, увеличив их пригодность к застройке или сельскохозяйственному использованию.

Не всегда деятельность в сфере недвижимости носит позитивный характер. Отрицательные внешние эффекты также широко распространены:

• Уплотнительная застройка. Строительство многоэтажных зданий в плотно застроенных районах может снижать уровень освещённости соседних участков, ухудшать вентиляцию и доступ к солнечному свету.
• Нарушение архитектурного единства. Реализация масштабных проектов без должного учета городской среды может привести к разрушению исторического или визуального облика районов.
• Экологические и санитарные риски. Строительство промышленных объектов с нарушением экологических стандартов способно негативно повлиять на здоровье населения и окружающую среду.
• Нарушения при эксплуатации "квазинедвижимости". Неправильное использование воздушных, морских или речных судов, юридически приравненных к недвижимым объектам, также может иметь разрушительные последствия, включая аварии и экологический ущерб.

Поскольку действия собственников и пользователей объектов недвижимости могут затрагивать интересы общества, государство обязано осуществлять системный контроль над всеми стадиями обращения с такими объектами — от проектирования до эксплуатации. Система государственного контроля включает:

• Градостроительный надзор.
• Архитектурный контроль.
• Экологическую экспертизу.
• Санитарно-эпидемиологические заключения.
• Противопожарную проверку и другие меры.

Единство правового режима для разных категорий объектов

Сознавая общественную значимость последствий использования недвижимости, законодатель объединяет в одну категорию как традиционную недвижимость (то есть физически связанную с землёй), так и юридически приравненные к ней объекты (например, суда или космические аппараты). Это объединение обусловлено необходимостью применения к таким объектам особого режима обращения: обязательной регистрации, учета, установления ограничений по эксплуатации, контроля за соответствием установленным стандартам и т. д.

Хотя процедуры учета и регулирования могут варьироваться для разных типов имущества, их общая правовая квалификация как "недвижимое имущество" позволяет обеспечить единообразие подхода с точки зрения охраны общественных интересов и предотвращения негативных экстерналий.

Ключевой качественной чертой любого недвижимого объекта выступает его прочная связь с земельным участком, без которой он не может быть признан недвижимостью в экономическом значении. Эта позиция последовательно проводится в законодательствах развитых стран. Так, в Германии, Великобритании и Франции постройки и иные элементы, прочно связанные с землей, рассматриваются как неотъемлемые части земельного участка.

Количественные параметры объекта недвижимости

Каждому конкретному объекту недвижимого имущества присущи свои индивидуальные количественные признаки, отделяющие его от других. К числу таких признаков относятся: координаты местоположения, площадь, конфигурация, рельеф территории, материалы и степень износа построек, этажность зданий и т. д.

С учётом этого недвижимостью в экономическом понимании может быть признан либо земельный участок сам по себе, либо участок с расположенными на нём постройками, инфраструктурой, многолетними насаждениями и другими элементами, не существующими автономно вне связи с землёй. В случае их изъятия из земельного контекста они утрачивают признаки недвижимости.

Если говорить о "недвижимом имуществе" как о родовой категории, достаточно упоминания о его главном признаке — устойчивой связи с земной поверхностью. Однако при рассмотрении конкретного объекта, то есть "объекта недвижимости", необходимо учитывать его индивидуальные количественные характеристики, которые определяют возможности его использования, стоимость и правовой режим.

Таким образом, различие между "недвижимым имуществом" и "недвижимостью" заключается в уровне обобщения. Первое выступает как общий класс вещей, связанных с землёй, второе — как конкретный объект с определёнными характеристиками. Это деление позволяет экономике и праву более точно оперировать понятием недвижимости в зависимости от контекста — будь то регулирование прав собственности, налогообложение, кадастровый учёт или экономическая оценка.

Юридический статус недвижимости

Первый аспект заключается в том, что каждый объект, имеющий признаки недвижимого имущества, обязательно наделяется определённым юридическим статусом. Этот статус устанавливается на основе ряда факторов: к какой категории земель относится объект, в какую функциональную территориальную зону он включён, какие ограничения на его использование установлены градостроительными и иными нормативами. Указанные параметры напрямую определяют допустимые способы экономического использования объекта, его рыночную привлекательность и возможности получения дохода — при этом неважно, кто является собственником.

Второе важное обстоятельство связано с тем, что любой объект недвижимости находится в распоряжении конкретного лица на основе определённого вещного или иного юридического права. Содержание этого права (например, собственности, аренды, сервитута и пр.) определяет объём правомочий владельца в части пользования, распоряжения и извлечения дохода от объекта.

В повседневной практике значение правовой составляющей становится особенно заметным при анализе так называемой "юридической чистоты" объектов недвижимости. Даже если два объекта идентичны по физическим характеристикам (размер, планировка, местоположение), наличие юридических рисков — например, неполный пакет документов, сомнительная история сделок или права третьих лиц — может существенно снизить их рыночную стоимость. Такие риски повышают вероятность оспаривания прав собственности, что особенно важно для покупателей и риелторов. Последние, как правило, избегают сделок с объектами, за которыми числится длинная цепочка предыдущих переходов прав, поскольку это повышает вероятность возникновения правовых претензий в будущем.

Объекты недвижимости характеризуются одновременно по трём направлениям — физическим, юридическим и экономическим:

• Физические характеристики включают координаты, размеры, геометрию участка, этажность, строительные материалы, состояние объектов, а также расположенность по отношению к важным инфраструктурным элементам или природным условиям.
• Юридические признаки охватывают принадлежность к категориям земель, территориальное зонирование, и форму закрепления за конкретным субъектом (например, право собственности, долгосрочная аренда).
• Экономическая составляющая определяется стоимостью объекта, его потенциальной доходностью, ликвидностью и привлекательностью для инвесторов.

Таким образом, если недвижимое имущество в узком смысле — это физически определённая вещь, связанная с землёй, то недвижимость в экономическом и правовом понимании — это сложный комплекс, включающий как материальную основу, так и юридическую оболочку. Это объединение и формирует полную сущность недвижимости как актива, используемого в обороте, объекте оценки и источнике экономической выгоды.

Экономические характеристики недвижимости и их отражение в кадастровом учете

Среди ключевых параметров, характеризующих объект недвижимости в экономическом контексте, особое значение имеют такие показатели, как рыночная стоимость, уровень доходности, величина текущих и капитальных затрат, налоговые ставки и другие финансово-экономические данные. Эти сведения формируют экономическую составляющую объекта и существенно влияют на его позиционирование в рыночной системе.

Комплекс данных о недвижимости аккумулируется в государственной системе учёта, важнейшим элементом которой выступает кадастр недвижимости. В Российской Федерации данный механизм функционирует на основании Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вступившего в силу с 1 марта 2008 года.

Согласно статье 1 вышеуказанного закона, государственный кадастр недвижимости представляет собой структурированный массив информации о недвижимых объектах, а также о границах Российской Федерации, её субъектов, муниципалитетов и населённых пунктов.

Как указано в статье 7 закона, в кадастровые записи включаются следующие данные:

• Тип недвижимого объекта (земельный участок, здание, инженерное сооружение, помещение или объект незавершённого строительства).
• Индивидуальный кадастровый номер.
• Координаты и местоположение на карте (включая размещение на участке или внутри здания).
• Площадь и геометрическая форма.
• Строительные материалы, в частности материал наружных стен.
• Информация о зарегистрированных вещных правах и их владельцах (по данным Единого государственного реестра прав (ЕГРН)).
• Данные о наличии обременений.
• Кадастровая оценка стоимости объекта.
• Категория земли (для участков).
• Вид разрешённого использования.
• Назначение здания либо помещения.
• Дата ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, кадастровая система объединяет информацию технического, правового и финансового характера, что позволяет получить наиболее полное представление о характеристиках каждого объекта недвижимости.

С экономической точки зрения важно проводить различие между двумя близкими, но не идентичными понятиями:

• Недвижимое имущество – это конкретный физический объект, существующий в материальной форме.
• Недвижимость – это более сложное понятие, включающее как материальную составляющую (сам объект), так и юридическую оболочку, которая выражается в правовом статусе объекта, характеристиках зарегистрированных прав и других сопутствующих правовых признаках.