Оценочная деятельность в России

История оценочной деятельности

История оценочной деятельности в России берёт своё начало в XIX в. 08.06.1893 г. Государственный Совет создал "высочайше утверждённые Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами". Данные правила подробно описывали методику оценки, посредством которой происходила процедура оценки оценочными комиссиями. Базировалась методика сугубо на доходном подходе. После того, как в 1917 г. была ликвидирована частная собственность, интерес к оценочной стоимости весьма логично поутих, хотя небольшая часть функций оценки стала выполняться Бюро технической инвентаризации. Возродилась оценочная деятельность в РФ в 1992-1993 гг. Связано это было напрямую с формированием общества оценщиков. Осенью 1993 г. Институт экономического развития провёл в Санкт-Петербурге первый семинар по оценке объектов недвижимости. Этот семинар был организован для того, чтобы зарубежные оценщики могли поделиться опытом и своими знаниями с отечественными оценщиками. Чуть позднее такие семинары состоялись в Москве и Нижнем Новгороде.

В качестве субъекта оценочной деятельности выступают исключительно физические лица, иначе говоря, профессиональные оценщики, которые располагают специфическими знаниями и практическими навыками, входящие в одну саморегулируемую организацию оценщиков и застраховавшие собственную профессиональную ответственность на сумму, не меньшую, чем 30 млн. руб.

Примечательно, что к субъектам оценочной деятельности предъявляются некоторые требования. Они заключаются в следующем:

• Обязательно соблюдение законов РФ в отношении оценочной деятельности.
• Наличие государственной регистрации в качестве ИП или юрлица.
• У физлица необходимо наличие документа об образовании в сфере оценочной деятельности.
• Для юридического лица обязательным является наличие не менее одной штатной единицы в качестве работника, для которого данная организация является основным местом работы, а также обязательно наличие документа об образовании, который является подтверждением получения профессиональных знаний в сфере оценочной деятельности согласно программам обучения высшего или дополнительного образования, программ профессиональной переподготовки работников, согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности.

В качестве объекта оценки может выступать любой объект собственности (компания, бизнес, предприятие как имущественный комплекс, активы и т.п.) в совокупности с правами, которые имеет на данную собственность их владелец.

Классификация объектов оценки

• Движимые и недвижимые объекты.
• Объекты интеллектуальной собственности.
• Компания как объект оценки.

Все группы объектов имеют общие технико-экономические параметры, а также свои особенности, которые напрямую зависят от специфики их создания и эксплуатации.

Объектами оценки также могут быть: отдельные материальные объекты; совокупность вещей, которые вместе составляют имущество лица, предприятия и т.п.; права на имущество или отдельные вещи из его состава; права требования, обязательства; работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательно завизирована возможность их участия в гражданском обороте.

В основе оценки объектов недвижимости лежит конкретный набор оценочных принципов, который был разработан профессиональными оценщиками. Ряд последовательных шагов даёт возможность очень точно установить стоимость объекта оценки с учётом многих факторов.

Оценка объектов недвижимости представляет собой процесс, который приведён к определённому типу операций (продажа, залог, налогообложение и т.п.), участникам (собственники и оценщик), дате (действительна в ограниченный период времени) и связанный с конкретным объектом недвижимости, находящемся в определённом окружении.

У оценки объектов недвижимости несколько целей: для заключения сделок, для налогообложения, для государственного или муниципального управления.

Цели оценки объектов недвижимости могут быть различными. Самые основные перечислены ниже:

• Учёт объектов недвижимости, которыми располагает физическое или юридическое лицо, а также переоценка основных фондов организаций и предприятий.
• Учёт накопленного износа объекта недвижимости.
• Привлечение инвестиций для развития объектов недвижимости.
• Для установления статуса банкрота или обеспечения процедуры антикризисного управления.
• Приватизация объектов недвижимости разной формы собственности: государственной или муниципальной.
• Заключение договоров на совершение сделок с недвижимостью между физическими и юридическими лицами.
• Страхование, оформление залогов.
• Установление налогооблагаемой базы.
• Принятие правильного решения относительно делового партнёрства.

Процедура оценки обязательна при заключении брачных договоров или при разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них. Также оценка объектов недвижимости обязательна при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или муниципальных целей. Обязательную оценку проводят при передаче государственной собственности в доверительное управление. Кроме того, оценка объектов недвижимости необходима при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств.

Виды оценки объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости может быть ретроспективной, на конкретную дату в прошлом; текущей, если это оценка, используемая в оценочной деятельности; перспективная.

Надо отметить, что выделяют некоторые ограничения на осуществление оценочной деятельности. Они заключаются в следующем:

• Оценку объекта собственности не может проводить оценщик, который является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком или должностным лицом юридического лица, которое имеет имущественный интерес на данный объект или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
• Не допустимо вмешательство заказчика или других заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это оказывает негативное влияние на точность итогов оценки.
• Размер оплаты оценщика не может зависеть от стоимости объекта, иными словами не должен составлять процент от стоимости объекта.

Законодательство в отношении оценки объектов недвижимости

В качестве законодательной базы, которая регулирует оценочную деятельность в РФ, необходимо принимать Закон "Об оценочной деятельности в РФ", а также федеральные законы, которые принимаются в соответствии с данным законом. Законом об оценочной деятельности определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, которые принадлежат РФ, субъектам РФ или муниципальным образования, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Нормативно-правовые активы, которые регламентируют оценочную деятельность, указаны на рисунке ниже.Следует отметить, что во всех регионах имеются региональные нормативно-правовые акты, посредством которых устанавливается порядок и условия проведения оценки объектов государственной собственности, принадлежащих субъектам РФ, а также прав на данную собственность.

Первый уровень. Гражданское и уголовное право, иными словами законодательство общего действия, которое распространяется на всех граждан РФ.

Второй уровень. Законодательство, которое контролирует исполнение оценки объектов недвижимости, которое состоит из Закона "Об оценочной деятельности в РФ", а также всех федеральных законах, которые принимаются на базе основного.

Третий уровень. Подзаконные акты, которые имеют федеральное и местное значение, они исполняются в обязательном порядке.

Четвёртый уровень. Документы профессиональных общественных организаций оценщиков, которые применяются как обязательное только для членов конкретной организации.

Пятый уровень. Личные нравственные и профессиональные стандарты поведения конкретного оценщика, не носящие обязательный характер для иных лиц.

Стоит отметить особую роль в нормативно-правовом регулировании оценочной деятельности Совета по оценочной деятельности. Этот Совет является частью Минэкономразвития РФ. Регулятором его деятельности выступает Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".

Кроме всего прочего, важно сказать о том, что согласно закону об оценочной деятельности сильным звеном представляются саморегулируемые организации оценщиков. Они являются представителями интересов всех членов профессионального сообщества и берут на себя ответственность за соблюдение их членами требований законодательства РФ в отношении оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе правил деловой и профессиональной этики.

Национальный совет по оценочной деятельности в РФ был создан с целью обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам касательно регулирования их работы, координации действий СРОО, а также их взаимодействия с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти всех субъектов Российской Федерации, в том числе с потребителями СРОО. Национальный совет по оценочной стоимости был создан 04.08.2008 г.

В качестве национального совета выступает некоммерческая организация, которая была создана СРОО и зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью СРОО, чьи участники являются более 50% СРОО, входящие в государственный реестр СРОО, объединяющих более 50% всех оценщиков.

Ассоциация "Национальный совет по оценочной деятельности" или НСОД – это объединение СРОО, в состав которого входят 14 саморегулируемых организаций, объединяющих порядка 20 000 оценщиков, ведёт свою деятельность в 85 субъектах РФ, в том числе в Крыму.

НСОД представляет собой регулятор оценочной деятельности, который наделён полномочиями федерального закона, его основные функции заключаются в следующем:

• Определяет общие подходы осуществления оценочной деятельности.
• Формирует федеральные стандарты оценки.
• Представляет интересы СРОО в различных органах государственной власти.
• Определяет векторы развития в отношении вопросов выработки государственной политики в сфере оценочной деятельности.
• Устанавливает стандарты предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности.
• Занимается реализацией экспертизы нормативно-правовых актов РФ, регулирующих оценочную деятельность.
• Защищает права и законные интересы СРОО.
• Распределяет входящие обращения, ходатайства, жалобы СРОО, которые поступают от потребителей услуг в сфере оценочной деятельности и оценщиков.

Надзор за деятельность СРОО

Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ осуществляет надзорную деятельность в отношении СРОО посредством проведения плановых и внеплановых проверок. Данный Совет имеет следующие функции:

• Выработка государственной политики в сфере оценочной деятельности.
• Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.
• Определение федеральных стандартов оценки.
• Одобрение в порядке согласования с Правительством РФ образовательных программ высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программ Единого государственного реестра СРОО.
• Контроль выполнения СРОО требований Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ"".
• Подача заявлений в суд об исключении СРОО из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Проверяют деятельность СРОО один газ в год. Для этого специально разрабатывается план проверок, который утверждается уполномоченным федеральным органом. Внеплановую проверку можно провести только посредством получения разрешения на внеплановую проверку от федерального органа через подачу заявления в уполномоченный федеральный орган. В процессе проверки деятельности СРОО уполномоченный федеральный орган имеет право на получение информации о денежной оценке её компенсационного фонда от специализированного депозитария, который заключает депозитарный договор с СРОО. Уполномоченный федеральный орган обязан не позднее трёх дней со дня принятия решения уведомить письменно о принятом решении.

В случае, если в ходе проверки были установлены факты нарушений требований, то уполномоченный орган федерального значения должен обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра. В ситуации, когда были установлены иные нарушения, то уполномоченный орган федерального значения должен направить в СРОО предписание, целью которого является устранение недостатков и нарушений в разумные сроки. Данное предписание можно обжаловать в арбитражном суде. Если предписание не было выполнено в установленный срок, то уполномоченный федеральный орган имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением об исключении СРОО из Единого государственного реестра.

Если такое заявление было направлено в уполномоченный федеральный орган, то он не имеет право на протяжении двух месяцев исключать СРОО из Единого государственного реестра по указанному в заявлении основанию. По прошествии данного срока СРОО должно представить доказательную базу об устранении выявленного несоответствия, иначе уполномоченный государственный орган должен обратиться в арбитражный суд и потребовать исключения СРОО из Единого государственного реестра.

Оценщики, которые состояли членами СРОО, исключённой из Единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, имеют полное право на вступление в другие СРОО. Если на протяжении трёх месяцев с даты исключения СРОО из Единого государственного реестра оценщики, которые были её членами на вступили в иные СРОО, то они наделены правом вести оценочную деятельность исключительно по договорам, которые были заключены до даты исключения СРОО.

В настоящее время саморегулируемые организации оценщиков ведут активную деятельность и постоянно развиваются. Таки, государство имеет виды на то, чтобы предоставить им полномочия в выполнении процедуры аттестации и отзыва аттестатов у специалистов в сфере оценочной деятельности. Также государство намерено дать возможность саморегулируемым организациям придавать отдельным правилам оценки СРОО обязательный характер после их одобрения Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности и РФ, в том числе способствовать развитию процесса добровольной сертификации услуг оценщиков.

В 2005 г. был сформирован Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности, который представляет собой весьма эффективный механизм, способствующий взаимодействию Минэкономразвития и сообщества профессионалов. Основная его цель состоит в совершенствовании государственной политики в области оценки собственности. Более того, его планируют привлекать к обсуждению вопросов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности федеральных органов исполнительной власти, общественных организаций и потребителей оценочных услуг.