Промышленные объекты недвижимости

Индустриальная недвижимость

Индустриальный парк не является случайным набором соседствующих предприятий. По большей части это специально организованный объект, который имеет единую юридическую, техническую и транспортную инфраструктуру, и получающий финансовую поддержку от правительств российских регионов РФ и Правительства РФ в том числе.

Данные комплексы в основном предназначаются для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов рядом друг с другом. Важнейшее условие успешности индустриального парка заключается в близости крупной транспортной магистрали, а наличие собственной железнодорожной ветки будет огромным преимуществом. Примечательно, что производства и логистические комплексы, которые размещаются на территории индустриального парка, достаточно энергоёмки, именно поэтому ещё на этапе разработки и строительства индустриального парка необходимо продумать обеспечение необходимыми мощностями по электричеству и газу всех резидентов.

Частные инвесторы чаще всего становятся девелоперами индустриальных парков.

Технопарк в качестве инфраструктуры получил широкое распространение в индустриально развитых странах таких, как США, Германия, Франция.

В современном мире учёные-специалисты говорят о существовании нескольких определений для термина "технопарк".

Управляет и обслуживает инженерную инфраструктуру и производственно-складские помещения в пределах обозначенной территории профессиональная компания.

В северо-западной части страны реализуется единственный в своём роде бизнес-инкубатор и технопарк, который называется "Ингрия". Надо отметить, что в этом проекте множество специфических элементов, которые и делают его особенным и уникальным. В первую очередь – архитектурна концепция, создание парка близ профильного для ИТ-парка университету имени Бонч-Бруевича, строительство на территории парка жилых домов для сдачи в аренду сотрудникам парка, наличие data-центров, высокий процент озеленения территории, огромные парковки для автомобилей, наличие торговых площадей и отеля для гостей технопарка. Работа технопарка сконцентрирована на развитие конкретного сегмента высокотехнологичной деятельности – IT, биотехнологии, энергетика и др.

Бизнес инкубатор "Ингрия" представляет собой часть инновационной инфраструктуры Санкт-Петербурга. Это и платформа для начинающих предпринимателей, которая помогает и стимулирует стартап-проекты вплоть до стадии получения финансирования и выхода на рынок. Бизнес-инкубатор имеет широкий перечень услуг по привлечению экспертов и менторов, помогает с доступом к информационным базам, необходимым для подтверждения успешности проекта, по формированию команды, в том числе предоставляет проекты инвесторам и клиентам.

У бизнес-инкубатора "Ингрия" есть две программы: предынкубация и инкубация. В результате первой клиент получает сформированную модель бизнеса. В период инкубации предоставляются услуги и консультации необходимых специалистов: юристов, бухгалтеров и т.п. Осуществляется организационная поддержка бизнеса, которая нужна для успешного роста бизнеса. Вне зависимости от предпочтений по программе, можно выбрать удобный вариант размещения в офисе на период сотрудничества с бизнес-инкубатором.

Кроме этого организовываются специальные встречи, где резиденты бизнес-инкубатора могут получить обратную связь от экспертов, оценку инвестиционного потенциала проекта и усовершенствовать собственные презентационные навыки.

Резиденты бизнес-инкубатора "Ингрия" могут получить консультационные услуги по четырём ключевым направлениям: инвестиции, менторы, клиенты, таланты. На основе бизнес-инкубатора действует партнёрская программа с вузами 12U, в том числе развивается сотрудничество с зарубежными инновационными центрами.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в настоящий момент насчитывается несколько десятков технопарков. Самыми известными являются "Ильич", "Старт", "Technopolis". Следует отметить, что большая часть из них являются коммерческими проектами различных крупных компаний. Окупаемость одного технопарка составляет не менее восьми лет. К арендаторам, которые заинтересованы в размещении и работе в рамках технопарка, можно относить те компании, которые организовывают полный цикл производства и продаж.

Бизнес-парки и их особенности

Вместе с тем, как происходил рост спроса на производственные площади, появилась потребность в совершенно новом явлении – бизнес-парках. Основная идея бизнес-парка заключается в том, чтобы на территории бывших промышленных предприятий размещались производственные помещения, склады и офисы для сдачи в аренду небольшим предприятиям. Таких клиентов не интересуют большие площади в арендуемом объекте. Один арендатор занимает примерно 150-300 кв. м. под производство или склад и 70-150 кв. м. – для офиса. Управляющая компания, которая берёт шефство над объектом, выполняет все работы по эксплуатации, налаживанию связей и другим повседневным вопросам.

Ключевая задача бизнес-парка состоит в использовании промышленных объектов, на которых по каким-либо причинам сократилось производство.

В настоящее время одной из проблем определяют освобождение центральных районов больших городов от промышленных объектов. Надо сказать, что идея вывода промышленных предприятий за пределы исторического центра Санкт-Петербурга появилась далеко не сегодня. Ещё в 1972 г. в Ленинграде заговорили о том, что пора убирать из города промышленные предприятия. Однако реализовать первую программу стало возможным только в 1974-1979 гг. Чуть позднее, во времена начала перестройки появилась ещё одна идея освободить историческую часть города от тяжёлых производств, перенеся их в область. Сегодня этот вопрос вновь активно обсуждается. Стоит отметить, что в современном мире помимо экологической проблемы касательно вывода промышленности из города стали добавлять ещё проблему эффективного использования земель.

Освобождение участка промышленного предприятия

Сегодня можно говорить о трёх способах освобождения участка промышленного предприятия под коммерческую застройку:

1. Перебазирование производства.
2. Вывод предприятия.
3. Ликвидация производственных функций.

Перебазирование производства можно произвести в случае, когда существует возможность перенести мощности предприятия на заранее подготовленное место в промышленной зоне. При условии, что они будут располагаться не один к одному, а так, чтобы производство на новом месте могло приносить прибыль, хотя бы на время существования данного промышленного бизнеса.

Вывод предприятия подразумевает ликвидацию производственных мощностей на территории Москвы или Санкт-Петербурга и размещение вне границ данных городов или в регионах. Требования к проекту прежние – предприятие должно приносить прибыль и быть рентабельным. Более того, можно перепрофилировать, например, на месте промышленного предприятия формируется технопарк для малого и среднего бизнеса, при условии, что он может быть профиля предыдущего предприятия или быть совсем иным.

Последний вариант – освобождение участка под коммерческую застройку посредством ликвидации производственных функций на данной территории. В первую очередь данный вариант касается тех предприятий промышленного комплекса, которые производят убыточный продукт. Важно понимать, что само предприятие может продолжать своё существование, но только уже в качестве юридического лица. Девелоперам не интересны подобные проекты в качестве источника дохода и прибыли, но они способны разработать, реализовать и продать на рынке недвижимости такую территорию тем инвесторам, которые сумеют заработать на данном объекте.

Риски при переносе объекта

Любой проект переноса промышленности за черту города сопровождается рисками. Это вполне нормально. Большая часть таких рисков связана с невыполнением обязательств. Существует риск убытка из-за неправильного просчёта проекта на его начальной стадии. Более того, существуют риски административного характера, это может быть административное давление. Кроме этого каждый вариант переноса промышленности сопровождается ещё и своими специфическими особенностями. Так может произойти, когда у промышленного объекта на начальной стадии были неправильно поставлены цели.

На территории Москвы и Санкт-Петербурга существует специфическая традиция размещения производств некоторых видов экономической деятельности. В качестве примера можно взять лёгкую промышленность, в которой сейчас наблюдается явный спад. Продукция таких предприятий не может составить конкуренцию товарам, производимым не только в Китае и других развивающихся странах, но и во многих российских регионах. В этой связи стоит отметить, что проекты перебазирования именно предприятий лёгкой промышленности достаточно рискованны. Такая ситуация показывает, что главный риск – отсутствие рыночной ниши в городе, где производство и бизнес, построенный на его основе, могли бы просуществовать на протяжении длительного периода времени.

Перебазирование фондоёмких производств, технологический парк которых соответствует всем современным требованиям, сопоставимо с разорением производства. Другая ситуация, если изношены основные фонды, они нуждаются в замене, то собственник заинтересован вкупе с интересами предпринимателей и городской власти, которые хотят более эффективно использовать данный участок земли, перебазироваться на другое место, где будет возможность организовать производство по последнему слову техники.

Возведение промышленного производства сопровождается некоторыми технологическими особенностями. Для такого манёвра необходима дорогостоящая подготовка участка, одновременно с тем, сам процесс строительства не требует больших финансовых вложений и временных сроков. Главная трудность при реализации индустриальных проектов заключается в обилие стандартов и нормативов, особенно экологических, которым должен соответствовать объект.

В промышленном строительстве выделяют часть проекта, которая связана со строительством зданий и сооружений, а также часть, связанную с монтажом технологического оборудования. Под каждое конкретное производство существуют свои требования по монтажу технологического оборудования. Само по себе строительство промышленных зданий ничем не отличается от строительства складов. Только один момент, на который стоит обратить внимание – более высокие требования к инженерному оборудованию, в первую очередь, к системам очистки воды и воздуха от всевозможных вредоносных примесей и повышенная энергоёмкость.

Чаще всего складские площади перепрофилируются под производства. Схожие технические характеристики, наподобие запаса энергетических мощностей, высота потолков, максимальная допустимая нагрузка на пол, обеспечение коммуникациями и пр. Они максимально подходят для размещения сборного производства, чем здания бывших советских производств. Новые складские объекты оснащены резервными генераторами электроэнергии, современными системами пожарной безопасности. Собственники складских помещений всё чаще склоняются к перепрофилированию площадей и нужное дооборудование площадей.

Вполне реально, что спустя всего десять лет сегодняшний источник пополнения сектора технопарков и бизнес-парков себя целиком исчерпает. Именно тогда девелоперы станут осваивать новые территории.

Технополисы и их особенности

В последние десять лет стали активно развиваться технополисы.

Специфическая особенность технопарков заключается во взаимосвязанном решении задач, связанных с модернизацией традиционных для данного региона областей промышленности и выводом их на современный уровень, выбором новых направлений, которые могли бы стать определяющими для данного технополиса и которые смогли бы обеспечить опережающее развитие производственной инфраструктуры. Однако самым приоритетным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой создаётся технополис. Иначе говоря, главное – ориентация технополиса на удовлетворении потребностей людей, повышение их уровня качества жизни и экономическое благосостояние региона.

На западном рынке недвижимости сформировалась следующая классификация для объектов коммерческой недвижимости:

• Категория А. Предназначена для ведения конкретного бизнеса. Разделяют два вида: специализированная и неспециализированная недвижимость. Первая продаётся вместе с бизнесом, а вторая – офисы, магазины и пр.
• Категория В. Используется в первую очередь как средство для получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный капитал.
• Категория С. Избыточная. Та недвижимость, которая признана негодной для ведения бизнеса сейчас или в будущем. К ней относится земля со зданиями и некоторые свободные участки земли.