Сегментирование рынка недвижимости: подходы, критерии и прикладное значение

Понятие сегмента и цели сегментирования

Чтобы обеспечить эффективное изучение, управление и прогнозирование развития данного рынка, в научной и практической литературе широко применяется метод сегментирования, заключающийся в делении общего рынка на отдельные составные части — сегменты. Каждый из них обладает определёнными общими признаками, отличающими его от других частей рынка.

В этом контексте сегментация позволяет идентифицировать группы покупателей или арендаторов, предъявляющих похожие требования к типу недвижимости, её местоположению, техническим характеристикам, уровню цен, условиям приобретения и другим параметрам.

Основная цель сегментирования — создание условий для более точного анализа рыночных процессов, выявления целевых аудиторий, разработки эффективных стратегий маркетинга, ценообразования и инвестиционного планирования. В условиях высокой конкуренции и быстро меняющейся рыночной среды подобная детализация становится особенно важной.

Подходы к структурированию рынка

Существует несколько подходов к классификации и делению рынка недвижимости на отдельные сегменты. Наиболее часто применяются следующие:

• Разделение на первичный и вторичный рынки недвижимости. Первичный рынок включает объекты, предлагаемые к продаже или аренде впервые, чаще всего — от застройщика. Вторичный рынок — это недвижимость, уже участвовавшая в обороте, и права на которую переходят от одного частного владельца к другому.
• Сегментация по типу объектов. Она охватывает такие категории, как жилая недвижимость (квартиры, дома), коммерческая (офисы, торговые площади), промышленная (склады, производственные здания), а также земельные участки и специализированная недвижимость (гостиницы, склады логистики и др.).
• Классификация по характеру передаваемых прав. Речь идёт о различии между куплей-продажей, арендой, субарендой, долевым участием в строительстве, сервитутами и другими юридическими формами передачи прав.
• Географическое разделение. Сегментирование по территориальному признаку позволяет учитывать региональные особенности спроса, цен, доступности объектов и инвестиционной привлекательности. Например, рынок элитного жилья в центре Москвы и массового жилья в Подмосковье формируются под действием разных факторов.
• Сегментация по качеству объектов. Включает деление по классам (A, B, C, D), основанное на техническом состоянии зданий, их инфраструктуре, энергоэффективности, расположении, сроке эксплуатации и других параметрах.

Каждый из этих подходов охватывает лишь одну сторону рыночной структуры, но в совокупности они позволяют создавать многоуровневую и точную картину, необходимую для стратегического анализа. Комбинирование нескольких критериев открывает возможность формировать сложные и узкие сегменты, например: «аренда коммерческой недвижимости класса А в центральном районе Санкт-Петербурга» или «продажа загородных домов премиум-класса на первичном рынке Ленинградской области».

С точки зрения практической деятельности, выделение сегментов рынка недвижимости позволяет решать широкий спектр задач, связанных как с анализом текущей ситуации, так и с планированием операций на рынке. Среди ключевых преимуществ сегментирования можно выделить:

• Определение стадий развития рынка. Сегментирование способствует выявлению зрелых, растущих или стагнирующих направлений в сфере недвижимости, что важно для инвесторов и девелоперов.
• Формирование целевых стратегий продвижения объектов. Понимание характеристик конкретного сегмента позволяет строить маркетинговые кампании с учётом особенностей потребительского спроса.
• Адекватная оценка объектов. Выбор методов оценки стоимости во многом зависит от принадлежности объекта к тому или иному сегменту. Например, стоимость офисной недвижимости оценивается по иным принципам, чем стоимость жилого фонда.
• Анализ инвестиционных рисков и потенциала. Каждый сегмент характеризуется разным уровнем доходности, сроками окупаемости, степенью ликвидности и степенью рыночной волатильности.
• Определение наиболее эффективных форм финансирования. В зависимости от типа недвижимости и её сегментации используются различные финансовые инструменты: ипотечное кредитование, лизинг, проектное финансирование, государственные субсидии и др.

Таким образом, сегментирование — это не только аналитический инструмент, но и основа практической работы с объектами недвижимости на всех этапах их жизненного цикла: от проектирования до эксплуатации и перепродажи.

Первичный и вторичный рынки как базовые сегменты

Особую значимость для структуры рынка представляет деление на первичный и вторичный рынки. Эти два сегмента не только функционируют по разным экономическим и юридическим механизмам, но и обладают различной степенью инвестиционной привлекательности, устойчивостью к кризисам и динамикой цен.

Первичный рынок обычно ассоциируется с более высоким уровнем риска, но и с потенциально большей доходностью. Здесь важна степень готовности объекта, надёжность застройщика, условия продажи на стадии строительства. Вторичный рынок, в свою очередь, предлагает более широкий выбор готовых к эксплуатации объектов и отличается более предсказуемой рыночной динамикой.

Именно поэтому анализ взаимосвязи между первичным и вторичным рынками заслуживает отдельного, углублённого рассмотрения и, как правило, выносится в специальные параграфы исследовательских и учебных работ.

Тип недвижимости определяется её функциональным назначением, которое предъявляет определённые требования к расположению и техническим характеристикам объекта. Важно помнить, что классификация недвижимости по её назначению не следует путать с её двойственной природой. Все объекты недвижимости, независимо от назначения, могут быть как капиталом, так и товаром.

По функциональному назначению недвижимость делится на несколько типов:

• Жилая недвижимость. Это здания и помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. К этому типу относят квартиры, дома и другие жилые объекты.
• Коммерческая недвижимость. Это здания и помещения, предназначенные для получения дохода и являющиеся частью средств производства. В рамках коммерческой недвижимости выделяют несколько подтипов, таких как торговая, офисная, складская и гостиничная недвижимость.
• Индустриальная недвижимость. Здания и сооружения, которые выполняют роль материальных условий для производства, но не приносят доход непосредственно. Это могут быть фабрики, заводы и другие производственные объекты.
• Недвижимость специального назначения. Это объекты, имеющие особую историческую или социальную значимость, и предназначенные для выполнения специфических функций, часто государственных или общественных. Примером могут служить такие здания, как Кремль, Белый дом, Эрмитаж.
• Рекреационная недвижимость. Здания и сооружения, предназначенные для отдыха и досуга населения, такие как парки, сады, курорты и санатории.

Важность классификации недвижимости

Разделение недвижимости на жилую, коммерческую, индустриальную и другие типы имеет важное значение по нескольким причинам:

• Функциональная роль объекта. Каждому типу недвижимости соответствует своя функция, будь то место для проживания, коммерческая деятельность или производство.
• Технические и материальные требования. Разные типы недвижимости предъявляют различные требования к строительным и техническим характеристикам, таким как отопление, вентиляция, освещённость, шумовая нагрузка и другие параметры.
• Мотивация и потребности покупателей. Потребители и инвесторы выбирают объекты недвижимости, руководствуясь своими конкретными потребностями и ожиданиями от использования недвижимости, будь то жильё, коммерческая площадь или производственное помещение.
• Инвестиционная привлекательность. Разные типы недвижимости имеют различную степень привлекательности для инвесторов, поскольку доходность, риски и ликвидность объектов могут существенно варьироваться в зависимости от их типа.
• Риски и налогообложение. Каждый тип недвижимости связан с определёнными рисками и особенностями налогообложения. Например, налоги на коммерческую недвижимость могут значительно отличаться от налогов на жилую или индустриальную недвижимость.
• Факторы, влияющие на стоимость. Стоимость недвижимости зависит от её типа и факторов, таких как расположение, техническое состояние, уровень спроса и другие экономические условия.

Объекты недвижимости, выполняющие определённые функции, должны соответствовать определённым требованиям, которые зависят от их типа. Например, требования к жилым помещениям регламентируются Жилищным кодексом РФ и СанПиН 2.1.2.2645–10, которые устанавливают нормы по расположению жилых зданий, а также их техническим характеристикам, включая отопление, вентиляцию, освещённость, уровень шума и другие параметры.

Для общественных зданий существует свод правил "СП 118.13330.2012", который распространяется на здания, предназначенные для обслуживания населения, включая торговые и офисные помещения. Эти требования затрагивают вопросы доступности, безопасности и комфорта для посетителей, а также технические аспекты эксплуатации объектов.

Основные принципы классификации недвижимости

Классификация недвижимости по её типам предполагает объединение земельного участка с расположенными на нём зданиями или сооружениями. Это единство земли и строений является основой для дальнейшего деления объектов недвижимости.

Часто в литературе встречается деление недвижимости на жилую, нежилую и земельные участки. Однако такая классификация не вполне корректна с экономической точки зрения, поскольку она не учитывает функциональное предназначение объектов недвижимости. Это разделение, по сути, является пережитком советского периода. В экономическом контексте более правильно выделить два основных типа недвижимости: застроенные и незастроенные земельные участки, при этом незастроенные участки ещё не имеют чёткого функционального назначения.

Объекты жилой и коммерческой недвижимости имеют значительные различия, особенно в экономических аспектах. Сравнение этих типов недвижимости по ключевым параметрам позволяет глубже понять их особенности и различия. Ниже представлена таблица со сравнительной характеристикой жилой и коммерческой недвижимости.

Коммерческую недвижимость важно отличать от индустриальной, хотя порой это не так просто, поскольку внешние характеристики или текущее использование объектов не всегда дают чёткое представление о типе недвижимости. Например, офисные помещения, которые используются для размещения сотрудников на промышленном предприятии, ничем не отличаются от тех же офисов, сдаваемых в аренду. Однако разница заключается в экономической функции этих объектов.

Офисные помещения на промышленном предприятии, где размещаются сотрудники, не создают дохода и потому относятся к индустриальной недвижимости. В то время как при сдаче этих помещений в аренду они начинают приносить доход, что делает их коммерческой недвижимостью. Таким образом, разграничение между индустриальной и коммерческой недвижимостью определяется не только внешним видом, но и экономической ролью объекта.

Промышленные предприятия оценивают местоположение с точки зрения затрат (например, транспортных расходов), но оно не является фактором, определяющим доход. В отличие от этого, для коммерческих объектов, таких как торговые точки, офисы или предприятия сферы услуг, местоположение напрямую влияет на доходность. Это делает коммерческие предприятия менее гибкими в плане выбора местоположения, поскольку для них это ключевой элемент успеха, в отличие от индустриальных объектов, где местоположение в основном влияет на издержки.

Индустриальная недвижимость

Индустриальная недвижимость включает в себя разнообразные объекты, от обычных производственных зданий до уникальных комплексов, таких как электростанции, нефтеперерабатывающие заводы и порты. Эти объекты могут существенно различаться по ликвидности, возможности перепрофилирования и другим характеристикам. В рамках индустриальной недвижимости можно выделить несколько типов:

• Здания общего производственного назначения. Эти объекты более ликвидны и могут формировать собственные сегменты на рынке недвижимости.
• Специализированные здания и сооружения. Такие объекты имеют низкую ликвидность и часто продаются или арендуются в составе действующего бизнеса.

Таким образом, различия между коммерческой и индустриальной недвижимостью заключаются в их функциональной направленности, требованиях к местоположению и экономической роли, что в свою очередь влияет на их инвестиционную привлекательность и ликвидность. Ниже представлена таблица объема предложения на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (2014 г.).

Общий объем рынка специализированных торговых, офисных и складских помещений в Санкт-Петербурге можно оценить примерно в 6,7 млн м².

Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов коммерческой недвижимости города является рынок торговых объектов. На 2014 год обеспеченность населения Санкт-Петербурга торговыми площадями в специализированных торговых комплексах составляла более 500 м² на 1000 жителей. Для сравнения, в 2008 году этот показатель был значительно ниже — около 300 м². Ниже представлена таблица структуры рынка специализированных торговых комплексов в Санкт-Петербурге.

Одной из заметных тенденций в развитии рынка коммерческой недвижимости является использование формата mixed-use, который предполагает сочетание в одном комплексе различных типов недвижимости, таких как торговые площади, гостиницы, офисы, развлекательные центры и другие.

Рынок офисной недвижимости включает помещения различного уровня качества. Наибольшую долю занимают офисы класса "С", представляющие собой малоприспособленные здания и помещения, однако наблюдается рост доли офисных центров классов "А" и "В". Осенью 2014 года площадь офисных центров класса "А" составила около 110 тыс. м², а класса "В" — около 500 тыс. м². По прогнозам специалистов, к концу года общая площадь офисных помещений этих классов должна была достичь 1 млн м².

Складские площади современного уровня в Санкт-Петербурге все еще не соответствуют требованиям рынка. Их объем составляет чуть более 1 млн м², что более чем в два раза больше по сравнению с 2008 годом, когда объем складских площадей не превышал 500 тыс. м².

Все виды недвижимости — это лишь разные варианты землепользования. Основной принцип распределения земельных участков заключается в наилучшем использовании земли, что означает использование участков таким образом, чтобы обеспечить наибольшую стоимость земли, рассчитываемую через ренту, которую она может приносить. Если рента от другого варианта землепользования окажется выше, рыночные механизмы, независимо от временных затрат на переход или административных ограничений, приведут к изменению типа недвижимости.

Рынок недвижимости перераспределяет земельные ресурсы между различными вариантами землепользования, исходя из принципа наилучшего использования. Это, в свою очередь, приводит к изменениям функционального назначения объектов недвижимости.

Практические аспекты трансформации рынка недвижимости

Современная история российского рынка недвижимости наполнена примерами перераспределения недвижимого имущества между различными типами его использования. В конце XX века широко распространился процесс перевода объектов недвижимости (квартир и целых зданий) из жилого фонда в нежилой. В результате, сотни, а то и тысячи квартир, расположенных на первых и вторых этажах зданий на центральных улицах городов, были преобразованы (легально или, зачастую, полулегально) в офисы и торговые помещения. Одновременно множество старых промышленных объектов трансформировались в бизнес- и торговые центры. Это явление является наглядным примером работы рыночных механизмов.

На сегодняшний день процесс перевода объектов недвижимости из одного типа в другой, особенно из жилого фонда в нежилой, стал значительно более бюрократизированным.

Следует отметить, что административные меры, часто вводимые с целью ограничения таких процессов (и не только в Санкт-Петербурге), как правило, оказываются неэффективными, лишь заставляя проблему перемещаться в "теневую" зону. До тех пор, пока выгода от перевода объектов (разница в доходах, которые они могут приносить после перевода, по сравнению с прежними доходами) будет превышать затраты на сам процесс перевода, эти явления будут продолжаться.

В этом контексте необходима разумная достаточность: ограничения должны быть установлены таким образом, чтобы перевод объектов недвижимости не причинял вреда окружающей среде и не создавал дополнительных опасностей, при этом не замедляя развитие рыночных отношений. Ограничения должны быть техническими: новый объект недвижимости должен соответствовать санитарным, противопожарным и прочим нормам, применимым к его типу. Однако дополнительные требования вряд ли будут оправданы.

В последние годы процессы перевода объектов недвижимости из одного функционального типа в другой приобрели более сложный характер. На данный момент трансформация касается целых территорий, например, территорий промышленных предприятий, которые постепенно превращаются в районы с жилой и коммерческой застройкой. Одним из примеров таких проектов является элитное жилищное строительство на бывших промышленных площадках, таких как комплекс "Граф Орлов" на территории завода "Пигмент" (компания "Л1") или проект Stockholm на месте завода "Редан" (корпорация "Петербургская недвижимость").

Динамика рынка недвижимости и классификация объектов

Рынок недвижимости, через механизмы спроса и предложения, постоянно ищет для каждого объекта наилучший вариант использования. Это происходит благодаря мотивам и интересам различных экономических субъектов, которые влияют на принятие решений по использованию недвижимости.

Помимо разделения рынка недвижимости на категории в зависимости от функционального назначения объектов, существует несколько других видов классификаций.

Одной из самых детализированных классификаций является система деления офисных центров на классы. Обычно их делят на три категории: класс "А" (высший класс), класс "В" и класс "С", иногда добавляют подклассы, такие как "В+" в зависимости от дополнительных характеристик. Ключевыми параметрами классификации являются местоположение, качество здания, уровень предоставляемых услуг и удобств, а также характеристики управляющей компании.

На рынке жилья также широко используется классификация по качеству. В этом случае выделяют четыре основных класса объектов недвижимости: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс и элитный класс. Основные параметры, лежащие в основе такой классификации, включают местоположение (с учетом вида из окна и социальной среды), общее состояние объекта (включая качество проекта и строительства, степень износа), качество помещений, а также уровень технического оснащения и услуг, таких как лифты, связь, парковка и охрана.

С развитием городов растет значимость разделения рынка жилой недвижимости по урбанистическому принципу. Это предполагает выделение двух основных сегментов: городской и загородной недвижимости. Хотя рынок загородной недвижимости еще только развивается, темпы его роста показывают, что в ближайшем будущем он может стать серьезным конкурентом для городского жилья.

Один из распространенных способов сегментации рынка недвижимости — это разделение по типам сделок. В зависимости от этого рынок можно подразделить на несколько основных сегментов:

• Купля-продажа недвижимости.
• Аренда недвижимости.
• Доверительное управление недвижимостью.
• Залог недвижимости и другие.

Выделение таких сегментов помогает более глубоко понять специфику интересов участников сделок и мотивы приобретения прав на недвижимость.

Разные типы сделок преобладают на разных рынках недвижимости. Например, на рынке коммерческой недвижимости в основном доминирует аренда, тогда как рынок жилой недвижимости чаще всего представляет собой рынок купли-продажи.

Структура сделок как на общем рынке недвижимости, так и на отдельных сегментах зависит от множества факторов: политических, экономических и социальных. Как правило, чем более развит рынок недвижимости, тем больше возможностей для совершения разнообразных операций и сделок.