Виды арендной платы: чистая, валовая, распределённая и процентная

Понятия чистой и валовой арендной платы

Размер арендной платы (или ренты) может определяться по разным схемам, основными из которых считаются чистая и валовая формы. Каждая из них отражает различный уровень ответственности арендатора и арендодателя за эксплуатационные расходы объекта недвижимости.

Чистая арендная плата предполагает, что арендатор самостоятельно покрывает все затраты, связанные с содержанием арендуемого имущества. Это включает в себя оплату коммунальных услуг, ремонт, техническое обслуживание и прочие расходы. Сумма, перечисляемая арендодателю, представляет собой чистый доход от сдачи недвижимости в аренду. В структуре чистой ренты выделяются два элемента: амортизация вложенного капитала и доход на этот капитал, то есть арендный процент.

Валовая (общая) арендная плата, напротив, включает все расходы на содержание объекта. В этом случае арендодатель берет на себя финансирование всех эксплуатационных затрат, а арендатор вносит фиксированную сумму, покрывающую не только доход арендодателя, но и расходы по управлению и обслуживанию недвижимости. Валовая рента включает в себя как амортизационные отчисления и процент на вложенный капитал, так и текущие эксплуатационные издержки.

Эти два подхода — чистая и валовая арендная плата — представляют собой противоположные крайности в определении условий аренды. Однако между ними существует множество промежуточных форм, формируемых с учетом особенностей договорённостей между сторонами и экономических условий.

Одной из таких промежуточных форм является распределённая арендная плата. В её рамках часть эксплуатационных расходов закладывается в арендную плату, а остальная часть оплачивается арендатором отдельно. При этом арендаторы могут либо самостоятельно выполнять соответствующие работы, либо оплачивать услуги сторонних организаций.

Практика арендных отношений за рубежом: подходы и принципы

В американской системе арендных отношений широко применяются различные формы так называемой "чистой" арендной платы. В зависимости от объема расходов, которые берет на себя арендатор, выделяют следующие типы:

• Обычная чистая аренда (net lease) — арендатор оплачивает налоги на недвижимость и амортизацию капитала.
• Двойная чистая аренда (double net lease) — к вышеназванным расходам добавляется оплата страхования недвижимости.
• Тройная чистая аренда (triple net lease) — включает все предыдущие расходы, а также коммунальные платежи и затраты на обслуживание помещений, используемых арендатором.

Выбор между чистой и валовой (общей) арендной схемой, а также конкретной модификацией договора аренды, всегда определяется индивидуальными переговорами между сторонами. В зависимости от условий эксплуатации, масштаба объекта и возможностей контроля затрат, арендатор может склониться в пользу той или иной модели.

Основополагающее правило, которое стоит учитывать арендаторам: стоит соглашаться на покрытие тех расходов, которые вы способны контролировать. Например, если арендуется всё здание, логично взять на себя затраты на его эксплуатацию и коммунальные услуги. В случае аренды небольшого офиса в бизнес-центре такой подход не всегда будет экономически оправдан.

Отдельного внимания заслуживает процентная арендная плата, которая получила широкое распространение в сфере коммерческой недвижимости. Эта модель особенно популярна при аренде торговых площадей.

Процентная арендная плата состоит из двух компонентов:

• Фиксированной части, которая обычно составляет около 80% от рыночной арендной ставки.
• Переменной части, зависящей от товарооборота арендатора.

Такая схема выгодна обеим сторонам: арендатор снижает риск переплаты при временном снижении выручки, а арендодатель становится напрямую заинтересован в успешной работе арендатора. Доля переменной части зависит от товарной ниши и специфики реализуемой продукции.

Арендные условия могут существенно различаться в зависимости от категории арендатора. Так, якорные арендаторы — крупные магазины, генерирующие основной поток посетителей в торговом центре — как правило, получают более выгодные условия аренды. К этой категории относятся супермаркеты, сетевые продавцы электроники, техники и товаров для спорта. Их присутствие повышает посещаемость центра, что выгодно всем участникам рынка.

Примечание: Чем выше степень "чистоты" арендной платы, тем больше расходов берёт на себя арендатор, а арендодатель получает более стабильный и предсказуемый доход при минимальных операционных рисках.