Виды рынков недвижимости и их особенности в России

Виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой развёрнутую структуру, его можно дифференцировать по разным признакам, среди них следующие: вид финансового актива, географический фактор, функциональное назначение и другие показатели.

Первичный рынок в РФ формировался благодаря вновь построенным объектам, а также посредством приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий, сооружений и вещных прав. Примечательно, что первичный рынок недвижимости обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, поскольку они относятся к перепродаже иди другим формам поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Данный рынок гарантирует юридическую чистоту сделок, а также защиту прав их участников. Неорганизованный рынок не всегда обеспечивает надёжность совершаемых операций.

Внебиржевой рынок бывает организованный и неорганизованный. Организованный внебиржевой рынок основан преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлтерских агентств.

Ниже представлена таблица, в которой предлагается ознакомится с классификацией рынков недвижимости фасетным способом.

В соответствии с основным признаком – вид объектов недвижимости – можно выделить не менее восьми специфических рынков, среди которых всеобщее значение принадлежит наиболее развитым рынкам земельных участков, жилых и нежилых помещений. По той причине, что земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, необходимо более подробно рассмотреть структуру рынка земельных участков, его сегментирование и ключевые характеристики.

Земельный рынок и его особенности

Земельный рынок представляет собой сложный самостоятельный вид рынка недвижимости, который принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые после этого следует дифференцировать по нескольким признакам, к примеру, по размеру, местоположению и пр.

Ещё одним компонентом земельного рынка выступает сегмент рынка – особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, которым принадлежат некоторые единые признаки, среди них качество земель, расстояние от промышленных центров и пр.

По праву наиболее выгодному сегменту рынка принадлежат следующие характеристики:

• Высокий уровень текущих или ожидаемых продаж.
• Высокие темпы прироста продаж участков.
• Стремительный оборот средств и приемлемая норма прибыли.

Выделяют сразу несколько критериев, в соответствии с которыми необходимо проводить сегментирование рынка земли.

В качестве объектов сегментирования выступают покупатели, непосредственно товар земля и участки рынка, которые представлены коммерческими организациями и предпринимателями.

Признак сегментирования представляет собой фактор, в соответствии с которым осуществляется выделение сегментов рынка.

В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут использоваться факторы, которые характерны для покупательского поведения физических и юридических лиц, параметров земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риэлторские компании применяют множественную сегментацию, иными словами, сегментирование по нескольким признакам одновременно, так называемая многофакторная модель сегментирования.

Сегментирование рынка по категориям покупателей проводится в большинстве своём по четырём признакам: демографическому, психографическому, географическому и поведенческому. Примечательно, что каждый из данных признаков используется при анализе рынка не самостоятельно, а в совокупности с другими признаками таким образом, чтобы наиболее точно установить, чьи и какие потребности удовлетворят тот или иной тип земельных участков.

Классификация земельных рынков

Говоря о классификации земельных рынков, можно выделить перечень основных признаков данной категории, они следующие:

1. Категория земель:
   •   Сельскохозяйственные земли.
   •   Городские земли и жилищного строительства.
   •   Садово-огородные и дачные участки.
   •   Гаражное строительство.
2. Размер участков:
   •   Крупные массивы земель.
   •   Мелкие земельные участки.
3. Территориальный охват:
   •   Местный и городской.
   •   Региональный и национальный.
   •   Международный.
4. Степень ограничения конкуренции:
   •   Олигополистический.
   •   Монополистический.
5. Виды сделок:
   •   Первичные, вторичные.
   •   Купля-продажа участков.
   •   Аренда земель.
   •   Земельные доли.
6. Местоположение:
   •   В пределах Садового кольца в Москве.
   •   За Садовым кольцом.
   •   В пределах окружной дороги.
   •   Расстояние от Москвы до 10, 25 км. и т.д.
7. Форма собственности:
   •   Частные земли – граждан, юридических лиц.
   •   Государственные и муниципальные земли.
8. Тип рынка:
   •   Организованный – биржевой, в процессе организации.
   •   Неорганизованный – индивидуальных продавцов и покупателей и пр.

Понятие критерия сегментирования

Самыми популярными критериями являются количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынков основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищённость выбранного сегмента от конкурентов.

Важно отметить, что сегментирование рынка по товару – по земле предоставляет возможность установить именно параметры того или другого участка, которые могут быть привлекательными для покупателей. Вместе с тем применяются такие характеристики земель, как их качество, удалённость от промышленных центров, престижность и пр.

Основные признаки сегментирования земельного рынка

Выделяют несколько ключевых признаков сегментирования земельного рынка, они следующие:

• Демографические признаки: пол, возраст, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование, религиозные убеждения, раса, национальность.
• Психологические признаки: социальный слой, стиль жизни, тип личности, вид деятельности, традиции, опыт.
• Географические признаки: регион, административное деление, численность населения, плотность населения, климат.
• Поведенческие признаки: покупателей, искомые выгоды, статус пользователя, интенсивность потребления, степень приверженности, степень готовности к восприятию участка, отношение к земле, весомость заказчиков.

Первое место занимают участки высокого качества – элитные. Их приобретение связано с состоятельными гражданами, а также крупными организациями. В эту категорию относят земли престижных западных направлений в пределах тридцати километров от Москвы. Эти участки чаще всего приспосабливают для строительства комфортабельных коттеджей для постоянного проживания.

Второе место отводится участкам среднего качества, которые интересуют людей со средним и сравнительно высокими доходами. Удалённость от МКАД примерно 10-60 км. Такие участки приспосабливают под строительство более скромных загородных домов.

На третьем месте земли низкого качества, которые приобретаются людьми с невысокими доходами, но при этом по относительно дешёвым ценам. Такой сегмент определяет экология, инфраструктура, а также престижность, которая теряется под воздействием на поведение покупателей. Данная категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии более 50 км от Москвы.

Непрестижны и неэкологичные направления на востоке и юго-востоке Москвы, а также у МКАД-Косино, Жулебино, расположенные рядом с такими центрами загрязнения, как промышленные зоны, к примеру, Копотня.

Примечательно, что большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли располагаются на юго-западе и на западе Подмосковья, к этой категории относятся берега реки Пахры, вдоль Рублёво-Успенского шоссе и др. Справедливо заметить непопулярность Казанского направления. Непрестижными и непривлекательными также считаются земли южного и восточного направлений.

Ещё одним важным признаком сегментирования рынка земли является размер участка. Наиболее крупные участки чаще всего пользуются спросом и соответственно выше ценятся только в престижных районах. В общем случае цена единицы земли в крупных массивах на порядок ниже, чем небольших участков. Одновременно с этим стоимость сотки земли на мелких и на крупных участках может существенно отличаться в зависимости от некоторых факторов.

Огромное воздействие на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах гораздо дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом.

Ниже представлена таблица сегментирования рынка земли в Подмосковье.

Важная роль принадлежит в том числе выбору ниши рынка, иными словами, его небольшой части, которая не занята или недостаточно используется конкурентами и чётко очерченным кругом покупателей.

Рынок жилья сегментируется в соответствии с качеством домов: пятиэтажные – панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки – 9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные, по количеству комнат – одно-, двух-, трёх-, многокомнатные квартиры, по планировке – типовые, улучшенной планировки, по районам размещений – загородные коттеджи, дома и пр.

Жилищный фонд страны

Жилищный фонд составляет порядка 20% воспроизводимого недвижимого имущества РФ, а если учитывать жилые строения на садовых и дачных участках – порядка 30%. Объём инвестиций в жилищное строительство составляет порядка четверти их общего объёма, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято 13% работающего населения. Около 10 млн. семей и одиноких людей в настоящее время проживают в коммунальных квартирах, общежитиях или арендуют жильё у частных лиц, более 2 млн. чел. проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн. семей на сегодняшний день стоят на очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно – на площади 5 кв. м. на человека. Вместе с тем ситуация в стране такова, что лишь 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.

Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, которые включают в себя размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и пр. В качестве примера элитного жилья в Москве принято приводить квартиры, которые располагаются в домах, где соблюдаются следующие требования. Они должны быть построены или реконструированы сравнительно недавно, не более 15 лет назад. Расположение – центр города или экологически чистый район, прилегают к центру, или находятся в отдалённом районе, иногда может за пределами Московской кольцевой дороги, но одновременно с этим должен быть удобный транспорт, чтобы добраться в центр города. Также для элитного жилья обязательно наличие консьержа или охраны, а в индивидуальном случае – охраны прилегающей территории. Работа служб, которые отвечают за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на достаточно высоком уровне; желательно в том числе наличие автономного тепло- и водоснабжения. Достаточно весомую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в ближайшем расположении от строения. Важным признаком элитности жилья является отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Говоря о последних, то они могут попасть в здание при реконструкции здания. По сложившимся нормам прежние жильцы таких домов, отселённые на время реконструкции, имеют право до её окончания вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах сопровождается наличием некоторых преимуществ: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать своё жильё в соответствии с собственными предпочтениями, однородная социальная среда.

Дома, которые отвечают большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, панельные. Квартиры в элитных домах могут располагаться на одном или двух уровнях. Этажность таких зданий может быть различной. Одновременно с этим стоит отметить характерную особенность – с удалением от центра этажность постепенно увеличивается. Кроме того, различна по своему развитию и инфраструктура элитных домов: в них могут располагаться различные комплексы по оказанию услуг, к примеру, спорткомплекс, служба быта, бассейн, сауна, зимний сад и пр.

Формирование первичного рынка жилья

Формирование первичного рынка жилья и его функционирование происходит посредством двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за государственные средства, а также продажи гражданами приватизированного жилья.

С целью мониторинга рынка жилья в Москве отслеживаются и анализируются 12 показателей, которые предлагаются ко вниманию при продаже квартир по 117 районам в основном рядом с метро. Форма мониторинга представлена в таблице.

На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению можно выделить четыре ключевых сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых основана целиком на учёте местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и некоторых других факторов.

Офисные помещения образуют ещё один сегмент рынка недвижимости в Москве, на котором спрос превышает предложения. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения можно поделить на четыре класса: А, Б, С, Д.

К "А" классу можно отнести офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города, а также рядом с крупными транспортными узлами и магистралями. Все офисы, которые относятся в данной категории в обязательном порядке должны быть оборудованы согласно западным стандартам, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория должны содержаться в образцовом состоянии, должны быть собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.

Офисные помещения, которые можно отнести к классу "Б" обладают фактически всеми перечисленными выше характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды таких помещений варьируется в пределах 700-900 долл. за 1 кв. м. в год.

В качестве арендаторов офисных помещений классов "А" и "Б" выступают западные компании и крупные российские фирмы.

Подавляющее большинство отечественных компаний предпочитает арендовать офисные помещений более низкого качества, которые можно отнести к классам "С" и "Д". К Классу "С" можно отнести офисные помещения в гостиницах, приспособленных помещениях, расположенных за пределами центра города, но на пересечении транспортных магистралей, рядом с метро. Ставки арендной платы в таких офисах колеблются в пределах 400-600 долл. за 1 кв. м. в год в зависимости от удалённости от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.

Неприспособленные помещения, которые располагаются вне транспортных развязок, можно отнести к классу "Д". их ключевое преимущество в том, что у таких помещений существует возможность получения площади требуемых размеров за приемлемые деньги.

Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения, а также от его местоположения.

Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и по оборудованию:

• Складские специализированные комплексы, которые оснащены современными техническими средствами, отоплением и иными удобствами.
• Современные оборудованные ангары.
• Подвальные и полуподвальные помещения.
• Первые этажи зданий.
• Переоборудованные бомбоубежища.
• Иные помещения.

Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.

Важно отметить, что именно рынок незавершённого строительства формируется посредством муниципальных и частных объектов, которые не обеспечены финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Его основу составляет принцип взаимовыгодности – соглашения о 50-%-ном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

Коттеджный рынок развивается достаточно стремительно во всех регионах страны. В Московской области, к примеру, построено около 48 тыс. га. 160 тыс. коттеджей за средства частных инвесторов, где условия, следующие: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продаёт на закрытых аукционах местных жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передаётся городу и области.

В завершение всего вышесказанного стоит отметить, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны, что подтверждается данными таблиц, приведённых выше.