Разновидности договоров купли-продажи

ГК Российской Федерации по большей части занимается тем, что осуществляет необходимые действия по регулированию определенных видов договоров, которые основаны на процессе купли-продажи: специальный договор купли-продажи розничного характера, поставки, поставки определенных товаров для муниципальных, а также различных нужд государства, контрактации, снабжения энергией, продажи какой-либо недвижимости, предприятий.

Специальный договор основанный на розничной купли-продажи в основном контролируется не только ГК Российской Федерации, но также Законом Российской Федерации от 1992 года 7 февраля № 2300-1 «О защите потребительских прав», постановлениями Правительства Российской Федерации от 1998 года 19 января № 55 «Об утверждении конкретных правил продажи отдельных видов товаров и, что не менее важно перечня товаров длительного применения на которые не распространяется те или иные требования покупателя о безвозмездном предоставлении ему на время ремонта, или замены какого-либо аналогичного товара, и перечня товаров непродовольственного надлежащего качества, которые в свою очередь не подлежат возврату, или обмену на какой-либо другой аналогичный товар иного размера, а также иной формы, габарита, фасона, комплектации, и расцветки», от 2011 года 10 ноября № 924 «Об утверждении конкретного перечня товаров имеющих технически сложный характера» и др.

Виды купли-продажи

В роли определенных видов договоров купли-продажи розничной направленности обычно выступают:

• продажа какого-либо товара с условием о его принятии покупателем в какой-либо определенный срок (об этом свидетельствует 496 статья ГК Российской Федерации);
• продажа определенных товаров по специальным образцам (это отмечается в 497 статье ГК Российской Федерации);
• способ дистанционного типа по осуществлению продажи товаров;
• продажа товаров, которая осуществляется с применением автоматов (об этом говорится в 498 статье ГК Российской Федерации);
• продажа товара с конкретным условием о его доставке тому лицу, которое является покупателем (499 статья ГК Российской Федерации);
• договор найма-продажи (501 статья ГК Российской Федерации).

Также важно обратить внимание на такой факт, что договору розничной купли и, конечно, продажи присущи следующие особенности:

• лицо выступающее в качестве продавца, которое в свое время осуществляет деятельность предпринимательской направленности по продаже товаров в розницу;
• что касается предмета договора, то им является тот или иной товар, который предназначен для личного, а также семейного, домашнего или какого-либо другого применения, не связанного с деятельностью предпринимательского характера;
• определенный договор процесса розничной купли, а также продажи по большей части является именно договором публичного характера;
• к каким-либо отношениям по конкретному договору розничной купли-продажи с участием гражданина, который выступает в качестве покупателя используется законодательство о защите прав потребителей;
• договор розничной купли и продажи можно считать заключенным с того момента времени, когда осуществлялась выдача продавцом покупателю кассового или товарного чека, или какого-либо другого акта подтверждающего конкретным образом оплату товара. Отсутствие у покупателя отмеченных актов не лишает его специальной возможности ссылаться на свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий;
• наличие прав дополнительного характера покупателя, которые являются предусмотренными ГК Российской Федерации и законодательством о защите прав потребителей, в частности определенное право на информацию (отмечается в 495 статье ГК Российской Федерации), право на обмен товара надлежащего качества на протяжении срока 14 дней с момента его покупки (об этом говорится в 502 статье ГК Российской Федерации) и др .

Договор купли-продажи

Специальный договор купли-продажи недвижимости в большей мере считается незаключенным, в том случае если в нем не определены условия обязательного порядка — то есть конкретный предмет договора (об этом говорится в 554 статье ГК Российской Федерации). Предметом данного договора вполне может быть как какой-либо участок земли, так и здание, квартира или же сооружение, а также совершенно иное имущество недвижимого характера. Имущество, которое в свое время подлежит продаже обязано быть точно отмечено в договоре и, в частности, должно подлежать процессу определения его положением на земельном участке или в составе какой-либо другой недвижимости. Также стоит обратить внимание на происходящие изменения в составе недвижимого имущества. Таким образом, сюда нужно отнести различные помещения жилого характера, которые прямо и, что самое главное непосредственно отнесены к недвижимости ЖК Российской Федерации, а также объекты незавершенного строительства, морские, суда воздушной направленности, объекты космического характера. Возможны такие ситуации, когда по каким-либо определенным причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в большей степени речь тут идет о недостатке средств финансовой направленности), и в данных случаях появляется потребность в его реализации именно как некого объекта недвижимости (что достаточно значительно повышает его стоимость). Для этого потребуется осуществить определенный ряд действий, а именно зарегистрировать право собственности на тот или иной объект, который является недостроенным.

Конкретный договор свидетельствующий о продаже недвижимости обязан содержать достаточно конкретное указание о цене. Правила общего характера о цене отмечаются в различных возмездных договорах, которые позволяют при отсутствии прямых указаний договора взимать определенную пену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно подлежит процессу взимания за аналогичную вещь (об этом говорится в 424 статье пункта 3 ГК Российской Федерации), к рассматриваемому договору не применяются.

Так, согласно 25 статье пункта 2 закона Федеральной направленности от 1997 года 21 июля № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на тот или иной объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих актов на тот или иной земельный участок на котором расположен специальный объект незавершенного строительства, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение данного разрешения. Представление конкретного правоустанавливающего акта на отмеченный земельный участок не является необходимым в той ситуации, если на основании такого акта ранее было зарегистрировано право заявителя (право конкретного лица представителем которого является заявитель, если акты на регистрацию государственного типа представлены представителем) на указанный земельный участок в четко установленном Законом порядке.

Разрешение на строительство в том случае, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта необходимо получение данного разрешения, запрашивается тем или иным органом, который осуществляет государственную регистрацию прав в органе выдавшем данное разрешение при условии, что гражданин, который выступает в качестве заявителя не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Государственная регистрация

Регистрация государственной направленности перехода прав на недвижимость по конкретному закону по большей части осуществляется в тех же самых органах, которые в свою очередь производят процесс государственной регистрации прав на них. В частности, регистрация государственного характера осуществляется в Государственном реестре прав на имущество недвижимого характера, а также сделок с ним, в Государственном реестре воздушных судов, в Государственном судовом реестре.

Уклонение одной из сторон от процесса подписания специального акта о передаче недвижимости на конкретно отмеченных условиях, которые в свою очередь предусматриваются договором можно рассматривать как отказ соответственно продавца от исполнения той или иной обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять его. Принятие лицом, которое является покупателем той или иной недвижимости, которая не соответствует закрепленным условиям договора, в том числе в каком-либо случае, когда данное несоответствие оговорено в акте о передаче недвижимости не является основанием для того чтобы осуществить процесс по освобождению продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение определенного договора.

Особые правила процесса купли-продажи

Что касается каких-либо особых правил, то они подлежат установлению в отношении конкретного процесса купли-продажи помещений жилого характера, в которых в свое время проживают граждане сохранившие в соответствии с законом специальное право пользования жилым помещением после того как его приобрел покупатель. При этом очень важно помнить о том, что в соответствии с 292 статьей пунктом 2 ГК Российской Федерации переход права собственности является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Речь в данной ситуации по большей части может идти именно о членах семьи собственника, которые на определенный момент времени просто отсутствуют (например, проходят военную службу в армии или находятся в заключении). В практике в свою очередь было достаточно значительное количество случаев, когда гражданин выступающий в роли собственника осуществляет необходимые действия по продаже жилого помещения не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали определенные конфликты.

В ситуации, когда осуществляется процесс продажи какой-либо недвижимости, которая в свою очередь находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу, то лицо, которое выступает в качестве покупателя недвижимости получает определенное право на использование соответствующей части земельного участка на тех же самых условиях, что и человек продающий недвижимость. При этом стоит заметить, что договором или законом между собственником, а также продавцом земли вполне могут быть предусмотрены условия пользования определенным участком земли не дающие возможность продать находящуюся на этом участке недвижимость, либо допускается только с согласия конкретного собственника.

В ситуации когда гражданин, который является продавцом при этом является и собственником того или иного земельного участка на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается специальное право собственности, или предоставляется конкретное право аренды, или какое-либо иное право на часть земельного участка, которое в свою очередь было предусмотрено договором продажи недвижимости.