Статью подготовили специалисты образовательного сервиса Zaochnik.
Аренда предприятий: теория, договор
Содержание:
Предприятием называют определенный объект гражданского права, оно может стать объектом для заключения договора аренды предприятия, такой договор будет обладать особой спецификой. Статья 132 ГК РФ определяет предприятие в категорию недвижимое имущество, то есть к комплексу, осуществляющему деятельность в сфере предпринимательства.
В состав данного комплекса входит имущество, с которым может осуществляться предпринимательская деятельность:
- земельные участки и строения;
- оборудование;
- ресурсы;
- долги и права на обозначение для персонализации предприятия (коммерческое название, товарный знак);
- прочие исключительные права.
У предпринимателей появляется возможность развивать свой бизнес, получать доходы, не затрачивая финансов и времени на его организацию. Эту возможность дает заключение договора аренды и приобретение предприятия во временное владение.
Поскольку предприниматель полностью не отвечает за объект, это и есть преимущество аренды. Однако, даже на таких условиях аренда предприятий в России
весьма редкое явление.
Обязанности арендодателя
На основании заключенного договора арендодатель предоставляет собственное имущество во временное владение и пользование арендатору, чем обязуется:
- предоставить арендатору свое имущество за договорную плату к которому относятся:
- земельные участки;
- здания;
- сооружения;
- оборудование;
- предоставить арендатору, находящиеся в его собственности ресурсы:
- запасы сырья, топлива, материалов;
- иные оборотные средства;
- права пользования землей;
- права пользования водными объектами;
- другими природными ресурсами;
- передать на условиях заключенного договора:
- иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием,
- права на обозначения (товарные знаки и т.д.), учитывая индивидуальность деятельности предприятия;
- долги, имеющиеся у предприятия на момент заключения договора;
- уступить ему права требования
Цель данного договора – дальнейшая эксплуатация предприятия (организации) получение прав на предприятие, в коммерческих целях.
Однако, закон ограничивает некоторые права, которые могут претендовать на передачу, например, право, полученное на основании разрешения (лицензии) на соответствующий вид деятельности. Его невозможно передать арендатору, о чем гласит ГК РФ, согласно п. 2 ст. 656, нельзя передать по договору предприятия обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии). Но это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Особый вид аренды – это имеющиеся у арендной компании обязанности по отношению к кредиторам по тем обязательствам, которые включены в состав предприятия.
Собственник металлургического завода сначала заключил договор на поставку труб, а потом сдал завод в аренду, следовательно, перед заключением договора об аренде, он обязан был письменно уведомить своих контрагентов о планируемой передаче предприятия в аренду.
Со своей стороны кредиторы обязаны дать ответ в течение 3 месяцев и сообщить свое мнение:
- согласие на эту сделку, которая повлечет перевод долга и смену должника;
- или потребовать прекращения действия договора аренды;
- или досрочного исполнения обязательств и возмещения этим убытков.
Статья. 657 п. 4 ГК РФ гласит: после передачи предприятия в аренду, как арендодатель, так и арендатор несут солидарную ответственность, по долгам, которые переданы арендатору без согласия кредитора.
Передача прав владения земельным участком и природными ресурсами
Процедура передачи прав владения и пользования имуществом, в том числе, земельным участком и природными ресурсами, происходит в соответствие с законом и другими правовыми актами.
Арендодатель обязан:
- провести инвентаризацию и оценку имущества за свой счет;
- провести его опись;
- составить передаточный акт, правоустанавливающие и технические документы на имущество.
Возврат арендованного имущества осуществляется в том же порядке и с учетом всех процедур по инвентаризации, но теперь за счет арендатора.
Целевое использование аренды
Арендатор должен точно следовать договору аренды, который ограничивает целевое использование помещения (предприятия). Он должен заниматься тем видом деятельности, для которой это предприятие и было создано.
Если арендатор выходит за рамки деятельности, прописанной в договоре, то его можно расторгнуть досрочно в судебном порядке.
В целом же ст. 660 ГК РФ дает большие полномочия, которыми арендатор может пользоваться в отношении арендуемого объекта.
Например, арендатор имеет право без согласия арендодателя:
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу;
- продавать, обменивать, материальные ценности, которые входят в состав имущества арендованного предприятия;
- сдавать их в субаренду.
Главное условие, чтобы эти действия не повлекли уменьшения стоимости предприятия и не нарушали других положений договора аренды.
Этот порядок не может применяться в отношении природных ресурсов, земли и иных случаях, прописанных в законе.
Арендатор без согласия арендодателя имеет право:
- проводить реконструкцию, ремонт, расширение, менять технические характеристики, если это увеличивает стоимость арендуемого объекта;
- вносить изменения в состав арендуемого комплекса.
Однако, и здесь имеются ограничения. Арендатор имеет право: получить возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества, независимо от разрешения арендодателя на эти улучшения, если это не предусмотрено договором аренды предприятия.
Термин неотделимые улучшения предприятия в юридическом поле имеет определенный смысл – это модернизация имущества, которая неизбежно приведет к его порче. На такую меру идут, если отказ от неотделимых улучшений станет препятствовать работе в штатном режиме, сделает предприятие невостребованным на современном рынке.
Арендатор предприятия может претендовать на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, даже если договором аренды предприятия не предусмотрено что-то другое.
В свою очередь, арендодатель может быть освобожден по решению суда от возмещения арендатору стоимости таких улучшений, если будет доказано, что расходы арендатора на эти улучшения увеличат стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) свойств эксплуатации. А также, если были нарушены принципы разумности и добросовестности.
Договор аренды предприятия (организации) составляется в письменной форме и должен пройти обязательную процедуру государственной регистрации. В противном случае при несоблюдении этих фор договор аренды будет считаться недействительным.
Навигация по статьям