Разновидности договоров найма жилого помещения, в частности, социального

Согласно действующему жилищному законодательству, договоры найма жилого помещения подразделяются на социальные и коммерческие.

Социальное жилое помещение: понятие, условия предоставления

На основании 1 ст. 672 ГК РФ по договору социального найма жилые помещения, находящиеся на балансе государственных и муниципальных фондов социального жилья, предназначены и должны предоставляться исключительно малоимущим или нуждающимся в улучшении условий жилья и быта гражданам, категории которых оговорены в законе.

Подобным категориям граждан, согласно законодательству, может быть предоставлено для проживания и специализированное жилое помещение, что может рассматриваться как разновидность социального найма жилья.

В этом случае, согласно п. 1 ст. 60 ЖК РФ, между наймодателем и нанимателем заключается договор социального найма жилья для проживания на специальных условиях, установленных Жилищным Кодексом РФ.

Согласно условиям данного договора, жильё должно предоставляться малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленном законом конкретного субъекта федерации, с учётом стоимости имущества, находящегося в собственности семьи и облагаемого налогом, а также среднего дохода каждого члена семьи.

Согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ социальное жильё не может быть предоставлено внаем гражданам иностранных государств, лицам без гражданства при отсутствии специальных договоров и решений РФ, принятых в рамках международного права.

Дополнительным условием для получения социального жилья малоимущими гражданами является отсутствие постоянного жилья, т. е. муниципальные власти должны признать семью не только малоимущей, но и нуждающейся в жилплощади.

Категории лиц, признаваемых нуждающимися в социальном жилье

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ лицами, нуждающимися в предоставлении социального жилья, признаются граждане:

• не являющиеся собственниками или нанимателями жилья по договорам социального найма либо членами семьи нанимателя или собственника;
• являющиеся собственниками или нанимателями жилья по договорам социального найма либо челнами семьи нанимателя или собственника, имеющие жильё общей площадью ниже установленной законодательством нормы в пересчёте на каждого члена семьи;
• проживающие в помещениях, не соответствующих санитарно-бытовым требованиям к жилью, установленных законодательством;
• являющиеся собственниками или нанимателями жилья по договорам социального найма либо челнами семьи нанимателя или собственника, проживающими в квартире, занятой одновременно несколькими семьями, при условии, что в одной из них имеется больной, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания, исключающего совместное проживание с ним в одной квартире, и который не имеет собственного или съёмного жилья.

Перечень заболеваний, исключающих совместное проживание в одной квартире с заболевшим, установлен федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным правительством РФ. Списки заболеваний могут корректироваться.

Учётная норма жилплощади: определение, принципы расчёта

Именно этой нормой обязаны руководствоваться государственные и муниципальные органы, занимающиеся распределением социального жилья. Исходя из учётных норм, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилья и принимается решение о правомочности постановки на учёт в качестве нуждающихся в жилом помещении или незамедлительного выделения такового.

В России отсутствуют общепринятые учётные нормы по жилплощади. Каждый регион уполномочен самостоятельно определять эти нормы, исходя из социально-экономических показателей своего региона. Так, в Москве эта норма установлена на уровне 10 м2 в расчёте на одного человека, проживающего в собственной квартире и 15 м2 – для проживающего в коммунальной квартире. В Санкт-Петербурге лицам, проживающим в собственном жилье, полагается по 9 м2 на человека, в коммунальном – по 15 м2.

В случае, если у гражданина или членов его семьи имеются несколько жилых помещений в собственности или занимаемых по договору социального найма, определение уровня обеспеченности гражданина и членов его семьи будет происходить исходя из анализа суммарной жилплощади всех имеющихся помещений.

Процедура постановки (снятия) на учёт (с учёта) граждан, нуждающихся в социальном жилье

Прежде чем будет заключён договор о найме социального жилья, необходимо встать на учёт в соответствующие муниципальные органы и дождаться решения о предоставлении такого помещения. Все категории граждан, признанные по закону малоимущими и нуждающимися в социальном жилье, имеют право быть поставленными на учёт в местные органы самоуправления.

Принятие на учёт осуществляется на основании заявления гражданина, поданного лично им в муниципалитет по месту своего проживания. В случае, если гражданин, имеющий право на постановку на учёт, является недееспособным и не в состоянии самостоятельно подать заявление, его оформлением занимаются законные представители.

По результатам рассмотрения заявления гражданина, а также дополнительных, установленных законом, документов принимается решение о постановке на учёт либо отказе. В случае принятия положительного решения, постановка на учёт должна быть осуществлена не позднее чем через 30 рабочих дней со дня подачи заявления и предоставления всех необходимых документов.

Причины снятия с учёта

Статья 56 ЖК РФ предусматривает причины, согласно которым лица, нуждающиеся в социальном жилье, подлежат снятию с учёта. К ним относятся граждане:

• подавшие заявления о снятии с учёта по месту учёта;
• утратившие основания, дающие им право на получение социального жилья;
• выехавшие на постоянное место жительства в другой субъект федерации или иное муниципальное образование, кроме случаев переезда на новое место жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
• получившие в порядке, установленном законом, от государственных или муниципальных органов бюджетные средства на строительство или приобретение жилья;
• получившие в установленном законом порядке земельный участок целевого назначения (для строительства жилья) от государственных или муниципальных органов;
• уличённые в предоставление недостоверных сведений о своём имущественном статусе, на основании которых было принято решения о постановке на учёт в качестве нуждающихся в социальном жилье, а также неправомочных действий должностных лиц, в результате которых на учёт попали лица, не имеющих на это законного права.

Категории граждан, имеющих право на получение социального жилья вне очереди

Статья 57 ЖК РФ закрепляет положение о том, что граждане, состоящие на учёте как нуждающиеся в социальном жилье, получают его в порядке очерёдности, установленной в соответствии со временем постановки на учёт. Однако в законе прописан ряд исключительных случаев, при которых граждане попадают в категорию, дающую право на получение социального жилья вне очереди. К таким категориям относятся:

• Граждане, жильё которых признано непригодным для проживания, не подлежащим ремонту или реконструкции (аварийное, ветхое и т. п.).
• Граждане, страдающие тяжёлыми формами неизлечимых заболеваний.
• Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, достигшие совершеннолетия и завершившие пребывание:
  • в детских домах обычного или семейного типа;
  • в приёмных семьях;
  • под опекой или попечительством;
  • в рядах Вооружённых сил РФ;
  • в местах лишения свободы.

Процедура получения социального жилья после принятия положительного решения о его предоставлении

По закону, если соответствующими органами было принято решение о предоставлении жилья по договору социального найма, оно должно быть доведено до сведения гражданина в трёхдневный срок после принятия. Это решение является основанием для заключения договора о социальном найме жилья в ограниченные законодательством сроки. Жильё предоставляется гражданам по месту жительства в соответствии с установленными нормами предоставления общей площади на одного человека. Как и в случае с учётными нормами по жилплощади, нормы предоставления устанавливается органами местного самоуправления. 

Положительное решение о предоставлении социального жилья является основанием для заключения бессрочного договора социального найма жилого помещения. Это положение закреплено в 2 ст. 60 ЖК РФ. Предметом договора является подходящее для проживания помещение: квартира, жилой дом, часть жилого дома или квартиры. Предметом договора о найме социального жилья не могут являться помещения, не приспособленные для проживания, такие как:

• неизолированные комнаты;
• вспомогательные помещения (кладовые, склады для хранения инвентаря, площади в подвальных и полуподвальных помещениях);
• общее имущество в многоквартирных домах.

Согласно ст. 63 ЖК РФ договор о найме социального жилья должен быть заключён в письменной форме и согласован с решением жилищного фонда социального жилья о предоставлении жилого помещения. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждён Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Кто такие наймодатель и наниматель социального жилья: определение, права и обязанности

Договор о найме социального жилья представляет собой юридический акт, заключённый между двумя сторонами – наймодателем и нанимателем, каждый из которых имеет свои права и обязанности.

Наймодатель, его права и обязанности

Круг прав наймодателя определён статьями 65–66 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315. Согласно им, наймодатель имеет право требовать:

• своевременную оплату за жильё и коммунальные услуги;
• допуска в жилое помещение уполномоченных работников для определения санитарно-технического состояния жилища и коммуникаций (заранее согласовывая время посещения с жильцами) и для ликвидации аварийных ситуаций (в любое время без предварительного согласования).

При этом, подписывая договор о предоставления социального жилья, наймодатель берёт на себя определённые обязательства, к которым относятся:

• предоставление нанимателю жилого помещения, свободного от прав на него иных лиц;
• осуществление по мере необходимости капитального ремонта жилого помещения;
• обеспечение нанимателю перечня необходимых для жизнедеятельности коммунальных услуг должного качества;
• содержание в надлежащем порядке и своевременное осуществление ремонта общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное жильё.

Наймодатель, не исполняющий своих обязанностей в соответствии с жилищным законодательством и договором найма жилого помещения, несёт ответственность в соответствии с нормами, предусмотренными законодательством.

Наниматель, его права и обязанности

Так же, как и в случае с наймодателем, заключение договора найма социального жилья наделяет нанимателя определёнными правами и обязанностями, что закреплено в ст. 67 ЖК РФ. Наниматель получает право:

• предоставлять возможность проживания другим лицам;
• сдавать помещение в поднаём;
• разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
• устанавливать свои требования в отношении наймодателя в целях его надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также своевременного проведения ремонтных и профилактических мероприятий в отношении технических средств и коммуникаций;
• требовать качественного предоставления коммунальных услуг;
• требовать возмещения финансовых затрат и ущерба в случаях, вызванных неисполнением наймодателем своих прямых обязательств по договору найма социального жилья.

Подписание договора о найме социального жилья обязывает нанимателя:

• использовать жильё по назначению в пределах, установленных ЖК РФ;
• создавать необходимые условия для сохранения функциональности жилья;
• проводить текущий ремонт;
• своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить квартплату;
• информировать наймодателя в сроки, зафиксированные в договоре найма, об изменении оснований и условий, дающих право на использование социального жилья.

Вышеизложенный перечень прав и обязанностей нанимателя не является исчерпывающим, т. к. при заключении договора найма социального жилья в него могут быть внесены и другие права, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ и другими федеральными законами.

Так же, как и наймодатель, наниматель в случае неисполнения своих обязанностей, закреплённых в договоре о найме социального жилья, несёт ответственность, предусмотренную ст. 68 ЖК РФ.

Права и обязанности членов семьи нанимателя социального жилья, поднанимателей и временных жильцов

Действующее законодательство, помимо основного нанимателя социального жилья, определяет правовое положение и иных граждан, проживающих на площади, предоставленной по договору социального найма. К ним относятся:

• члены семьи нанимателя;
• поднаниматели;
• временные жильцы.

Члены семьи нанимателя, их права и обязанности

В ст. 69 ЖК РФ указано, что к членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены его:

• дети;
• родители;
• супруг (супруга);
• другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы.

В редких случаях в качестве родственников могут быть признаны и иные лица, но только по решению суда.

Важным условием признания лиц родственниками нанимателя является их совместное с нанимателем проживание и ведение общего хозяйства. Все лица, признанные родственниками нанимателя, в обязательном порядке должны быть внесены в договор найма жилья.

Все лица, признанные родственниками нанимателя, проживающие на одной жилплощади и внесённые в договор по найму, имеют равные права и обязанности в отношении предоставленного жилого помещения, что закрепляется в договоре.

В случае, если лицо в соответствии с законом перестаёт считаться родственником (например, в случае развода), но остаётся проживать на этой же жилплощади, за ним сохраняются все права и обязанности, присущие члену семьи по отношению к этой жилплощади, однако эта ответственность уже будет квалифицироваться как самостоятельная.

По закону (ст. 70 ЖК РФ) наниматель вправе вселять на свою жилплощадь лиц, причисленных к категории родственников, но с согласия наймодателя и иных членов семьи, проживающих вместе с нанимателем. Наймодатель имеет право отказать нанимателю во вселении на его жилплощадь нового жильца в случае, если в результате учётная норма жилплощади, положенная на каждого жильца, опустится ниже допустимого законодательством уровня. Исключение составляют несовершеннолетние дети нанимателя: на их вселение ничьих разрешений не требуется, их вселят даже в случае, если учётные нормы жилплощади понизятся.

Вселение каждого нового лица в жильё социального фонда всегда влечёт за собой изменение договора соцнайма, т. к. в него в обязательном порядке должны быть внесены все члены семьи, проживающие на предоставленной жилплощади.

Поднаниматели, их права и обязанности

Ещё одним видом договора найма жилого помещения является поднаём, подразумевающий право нанимателя соцжилья сдать это жильё полностью или частично другому лицу. В соответствии с ЖК РФ наниматель может сдать жилое помещение в поднаем при условии:

• наличия письменного согласия наймодателя, а также всех членов семьи, совместно проживающих с нанимателем на данной площади.

• что после заключения договора поднаёма общая площадь жилого помещения на одного проживающего составит не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления.

Заключив договор поднаёма, поднаниматель получает самостоятельное право использовать жилое помещение. При этом ответственным перед наймодателем лицом остаётся наниматель.

Договор поднаёма жилого помещения так же, как и договор найма, должен быть заключён в письменном виде, однако, в отличие от договора найма, является возмездным (т. е. наниматель получает финансовое или иное вознаграждение за передачу своей жилплощади в поднаём). Договор поднаёма всегда заключается на определённый срок, который должен быть зафиксирован. Однако если эта информация в договоре отсутствует, то автоматически считается, что договор заключён на один год. Копия договора поднаёма обязательно передаётся наймодателю жилого помещения.

Условия расторжения договора поднаёма

Договор поднаёма может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке со стороны нанимателя (ст. 79 ЖК РФ) в случае невыполнения поднанимателем условий договора. Договор расторгается в одностороннем порядке, если поднаниматель или лицо, за действие которого он несёт ответственность:

• использует помещение не по назначению (под офис, склад и т. п.);
• бесхозяйственно обращается с помещением, допуская его разрушение;
• систематически нарушает законные интересы соседей или их права.

Наниматель вправе не доводить дело до расторжения договора и предупредить поднаемщика о необходимости устранить нарушения, а в случае разрушения помещения поставить условие дальнейшего пребывания на жилплощади – устранение повреждений или проведение ремонта и дать время (в разумных пределах). В случае, если поднаёмщик продолжает нарушать порядок, права окружающих и не реагирует на требование привести в порядок занимаемую жилплощадь, наниматель вправе потребовать через суд расторжения договора поднаёма и принудительного выселения поднанимателя и проживающих с ним граждан.

Временные жильцы, их права и обязанности

Наниматель социального жилья и челны его семьи, проживающие совместно, по взаимному согласию имеют право разрешить на безвозмездной основе пребывание на своей жилплощади другим гражданам в качестве временно проживающих. Подобные действия в обязательном порядке необходимо согласовывать с наймодателем. В случаях, если в результате вселения нового жильца общая площадь жилого помещения квартиры на каждого человека составит менее учётной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления, наймодатель имеет право запретить вселение лица для временного проживания.

По закону временно проживающие лица не могут оставаться в квартире более шести месяцев. Они не обладают никакими самостоятельными правами пользования жильём, а также не несут никакой ответственности за него. За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Временные жильцы обязаны освободить помещение по истечении срока проживания, а в случаях, если срок не согласован и не зафиксирован документально, то не позднее семи дней после предъявления требования нанимателя или членов его семьи, проживающих на данной жилплощади.

Условия расторжения договора социального найма жилья и его последствия

В соответствии со ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по взаимному согласию сторон или в судебном порядке по требованию наймодателя. В первом случае нанимателю потребуется предварительно заручиться согласием всех совместно с ним проживающих членов семьи в письменной форме, во втором – у наймодателя должны быть веские обстоятельства для обращения в суд, к которым относятся:

• финансовая задолженность за жилплощадь или коммунальные услуги более шести месяцев;
• повреждение или разрушение жилого помещения самим нанимателем или лицами, за которых он несёт ответственность;
• использование жилого помещения не по назначению (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);
• регулярное нарушение законных интересов соседей и их прав, делающее совместное проживание невозможным.

Договор о найме прекращается в случаях утраты или разрушения жилья (пожара, наводнения) или смерти одиноко проживающего нанимателя.

Одним из последствий прекращения действия договора найма социального жилья является выселение из жилого помещения на основании решения суда с условиями предоставления другого социального жилья или без предоставления такового.

Согласно ст. 85 ЖК РФ, гражданам, выселенным из социального жилья, государственные или муниципальные власти обязаны предоставить иное социальное жильё, если:

• дом подлежит сносу;
• жильё признано непригодным для проживания;
• принято решение о переводе жилого помещения в нежилой фонд;
• в результате реконструкции или капитального ремонта здания, в котором находится жильё, уменьшилась или значительно увеличилась площадь жилого помещения в пересчёте на одного проживающего, в результате чего в первом случае семья будет признана нуждающейся в большей площади, а во втором – площадь станет не соответствующей норме предоставления социального жилья;
• присутствуют иные законные основания.

В случаях, если выселение нанимателя и членов его семьи произошло по суду на основании невнесения своевременной квартплаты и платы за коммунальные услуги без уважительной причины, нанимателю и его семье на основании ст. 90 ЖК РФ может быть предоставлено иное социальное жильё с уменьшением размера жилой площади на каждого члена семьи до 6 м2, что соответствует законодательной норме проживания граждан в общежитии.

В соответствии со ст. 91 ЖК РФ наниматель социального жилья и члены его семьи могут быть выселены по суду без предоставления иной жилплощади на основании нецелевого использования предоставленной социальной жилплощади, нарушения прав и интересов соседей, а также в случае частичного разрушения помещения или приведения в негодность коммуникаций. В последних двух случаях наймодатель обязан предупредить нанимателя о недопустимости нарушения прав и интересов соседей и иных граждан или необходимости восстановить испорченное имущество за свой счёт в чёткие сроки. В случае отсутствия реакции на предупреждение, наниматель и его семья будут лишены социального жилья.

Кроме этого, из социального жилья без предоставления иной жилплощади могут быть выселены родители, лишённые родительских прав, если будет установлено судом, что их совместное проживание с детьми невозможно.