Содержание договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка – это некая разновидность гражданско-правового договора продажи недвижимости, руководствуясь которым продавец должен передать в собственность покупателя уже сформированный, а также не ограниченный в обороте участок земли, целевое назначение и разрешенное использование какового предполагает осуществление на нем определенной деятельности, а покупатель, в свою очередь, должен вовремя предоставить оговоренную заранее плату и принять согласно передаточному акту данный земельный участок.

Договор считается возмездным, двусторонним, консенсуальным и может заключаться и между гражданами и (либо) юрлицами – при продаже участка земли, который находится в частной собственности, и между органом публичной власти (чаще всего – органом местного самоуправления) и гражданином (либо юрлицом).

Недействительные условия договора купли-продажи

Считаются недействительными такие условия договора купли-продажи участка земли, как:

• Устанавливающие право продавца выкупить участок земли назад только по своему желанию.
• Ограничивающие последующее распоряжение участком земли, в частности, ограничивающие ипотеку, передачу данного участка в аренду, осуществление прочих сделок с землей.
• Ограничивающие ответственность продавца в том случае, если на участки земли предъявляются права третьими лицами.

Согласно договору купли-продажи участка земли допустимо отчуждать участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, относящихся к населенным пунктам. Допустимость продажи участков в составе земель промышленности (это категория земель особого назначения) или из категории земель особо охраняемых территорий, а также объектов имеет ограниченный характер, а из прочих категорий земель исключена абсолютно.

Обязательные пункты договора купли-продажи

В договоре купли-продажи участка земли (то есть в купчей) нужно обязательно указать следующее:

• Наименование сторон, которые участвуют в данной сделке.
• Адрес (то есть местоположение) участка земли, а также его категорию, установленное целевое назначение и разрешенное использование, кадастровый номер, объекты недвижимости, которые на нем размещены (если они присутствуют).
• Ограничения и обременения.
• Обязательства сторон, участвующих в сделке.
• Общую площадь участка.
• Стоимость участка земли (она определяется по договоренности сторон либо по результатам конкурса или проведенного аукциона).

Классификация договоров купли-продажи

Касательно критерия обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения, а также разрешенного использования участка, подлежащего продаже, и руководствуясь субъектным составом правоотношений купли-продажи земельных участков допустимо провести такую классификацию подобных договоров:

1. Купли-продажи участков земли между гражданами и (либо) юрлицами, которые принадлежат им на праве частной собственности и предназначены строго для индивидуального жилищного, либо гаражного строительства, а также для ведения собственного подсобного либо дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также участков земли, запятых строительством капитального характера. В таком случае применяются общие правила купли-продажи, которые указаны в ГК РФ, а также в статье 37 ЗК РФ. Универсальным для абсолютно всех типов целевого назначения, а также земельных категорий считается конструкция выкупа участка земли для муниципальных либо государственных потребностей.
2. Купли-продажи гражданами, а также юрлицами земельных участков сельхоз назначения. Данный случай попадает под действие Закона касательно оборота земель. Особыми здесь считаются субъектный состав (в частности, преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого земельного участка), а также сама процедура купли-продажи, наличие минимальных размеров конкретного участка сельхоз назначения, который обязан находиться в собственности одного индивида.
3. Купли-продажи участков земли в населенных пунктах под объектами, подвергшимися приватизации, а также на проведенных торгах под строительство из состава муниципальных либо государственных земель.
4. Важное место согласно данной классификации отведено договорам купли-продажи имущественных комплексов (в частности, предприятий), в состав которых входят участки земли.

Договор купли-продажи участка земли – это разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества, определенный седьмым параграфом тридцатой главы ГК РФ. Это допускает утверждать то, что существуют и общие требования к заключению такого договора, и особые условия и ограничения, которые вытекают из факта признания участка земли составной частью окружающей среды.

В перечне общих требований к договору по поводу купли-продажи участка земли, приведенных в ГК РФ, выделяют требования к определенной форме договора, к порядку, по которому он заключается, к государственной регистрации, списку важных условий договора и т.д. ЗК РФ, а также земельное законодательство уточняют эти нормы введением категории кадастрового учета участков земли, в результате которого им присваивают индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя участка требовать от его продавца сведений касательно обременений участка земли, а также ограничений его использования; установлением недействительных условий договора по поводу купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту первому статьи 549 ГК РФ по договору по поводу купли-продажи продавец должен передать в собственность покупателя участок земли. Договор по поводу купли-продажи земельного участка заключается строго в письменной форме с помощью составления одного документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение данной формы договора ведет к его недействительности. Стоит знать, что статья 550 ГК РФ не предполагает обязательного нотариального заверения такого договора, оставляя данный вопрос на усмотрение заинтересованных сторон, в отличие от ГК РСФСР 1964 года, в котором говорилось об обязательном нотариальном сопровождении формы сделок касательно недвижимости.

Переход права собственности на конкретную недвижимость согласно договору по поводу купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Важным приложением к документам, нужным для государственной регистрации прав на участок земли, считается его кадастровый паспорт. Отказ в государственной регистрации прав или уклонение определенного органа от гос. регистрации может обжаловаться в суде либо арбитражном суде заинтересованной стороной либо судебным приставом-исполнителем. При уклонении какой-либо стороны договора от гос. регистрации прав переход права собственности подлежит регистрации на основании судебного решения, которое выносится по требованию другой стороны, а в ситуациях, которые предусмотрены актуальными законами РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, понесенные из-за приостановления государственной регистрации прав, ложатся на уклоняющееся лицо.

Актуальное законодательство строго определяет важные условия договора по поводу купли-продажи участка земли. В их перечне ГК РФ подчеркивает предмет договора, то есть информацию, дающую возможность точно установить недвижимое имущество – участок земли, подлежащий передаче покупателю согласно договору, а также стоимость данного участка.

Стоимость участка может устанавливаться по согласию сторон либо по итогам проведенного аукциона либо конкурса. Если в договоре нет данных о стоимости, он считается не заключенным. Стоимость участка земли в договоре может определяться в виде общей суммы за весь участок или же за единицу измерения (к примеру, сотка, квадратный метр, гектар и проч.). В том случае, если стоимость участка земли в договоре установлена на единицу площади либо прочего показателя ее размера, общая сумма, подлежащая уплате, рассчитывается исходя из реального размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стоимость участка способна определяться сторонами по среднерыночной для конкретной местности или с помощью обращения к профессиональному оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Помимо этого, в силу третьего пункта статьи 66 ЗК РФ в ситуациях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая цена участка устанавливается равной его актуальной рыночной стоимости. Так как функция ведения государственного кадастра недвижимости (и, в частности, проведения кадастровой оценки земельных участков) возлагается на Росреестр, то именно с помощью обращения в этот орган с заявлением заинтересованные стороны могут определить размер рыночной цены участка земли.

Передача участка земли продавцом и принятие покупателем происходят согласно подписываемому обеими сторонами передаточному акту либо прочему документу о передаче. Если прочее не предусматривается законодательно или согласно договору, обязательство продавца передать участок покупателю считается исполненным уже после вручения данного имущества покупателю, а также подписания заинтересованными лицами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче участка на условиях, которые предусмотрены договором, считается отказом конкретно продавца от исполнения им обязанности передать участок, а покупателя, соответственно, его принять. Принятие покупателем участка, не соответствующего условиям, прописанным в договоре, в том числе и в ситуации, когда таковое несоответствие оговаривается в документе о передаче недвижимости, не считается основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В роли основной конкретизации общих положений ГК РФ касательно купли-продажи недвижимых объектов выступают нормы ЗК РФ, которые определяют, что непосредственным объектом купли-продажи способны быть исключительно земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Нужность этой нормы состоит в том, что невозможно передать согласно договору индивидуально неопределенную вещь. Этот вывод можно сделать из статьи 554 ГК РФ, по которой в договоре продажи недвижимости необходимо указывать точные данные, дающие возможность конкретно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю согласно договору, в том числе и информацию, определяющую расположение недвижимости на определенном участке земли или в составе иного недвижимого имущества. Без этой информации в договоре условие касательно недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Вывод касательно того, что объектом купли-продажи способны выступать исключительно участки земли, прошедшие кадастровый учет, подтвержден и материалами судебной практики. Например, постановлением главы администрации одного из населенных пунктов России от 31 декабря 1996 года некий участок общей площадью 7,42 га, который занимают административные здания, складские помещения, а также хозяйственные постройки, был предоставлен в совместное пользование нескольким предприятиям. Позднее данный участок был предоставлен этим юрлицам в бессрочное (то есть постоянное) пользование с присвоением ему собственного кадастрового номера.

В соответствии с дальнейшим распоряжением Департамента недвижимости администрации данного населенного пункта от 2 октября 2002 года, был утвержден проект границ этого участка в качестве неделимого и единого. Объекты недвижимости, которые принадлежали истцу (то есть одному из предприятий) на праве собственности, располагаются на данном участке. Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика (а это Департамент недвижимости) подготовить и затем направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, которые располагаются под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции признал за истцом полное право требовать передачу именно ему в собственность части участка земли общей площадью 7,42 га с определенным кадастровым номером.

В этой ситуации суд не дал своей оценки имеющемуся в материалах данного дела письму Главомскархитектуры от 28 января 2003 года об отказе осуществлять межевание территории из-за того, что это способно привести к нарушению прав собственников строений, зданий, сооружений, которые располагаются на этом участке земли. В судебном порядке отказ проводить межевание земли не оспаривался, хоть требование о понуждении к заключению договоров могло осуществляться исключительно после раздела земельного участка общей площадью 7,42 га. Отдельные кадастровые планы участков земли, которые располагаются под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на правах собственности, в деле не указаны. При этом в соответствии с первым пунктом статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи способны быть исключительно участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. Получается, что оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами правовых норм, и из-за этого подлежат отмене (согласно первому пункту статьи 304 АПК РФ).

Во время заключения договора по поводу купли-продажи продавец должен предоставить покупателю имеющиеся у него достоверные данные об обременениях участка земли и ограничения касательно его использования (к примеру, данные о сервитутах, о расположении участка в охранной заповедной зоне либо другой особо охраняемой природной зоне и проч.).

Чаще всего на практике встречаются проблемы касательно предоставления органом публичной власти индивиду либо юрлицу под строительство участка земли, который не способен использоваться для этого из-за особенностей качественного состояния (например, грунтовых вод и проч.), или предоставления земельного участка, на котором располагаются (или через который идут) системы инженерно-технического обеспечения (например, газовый провод, ЛЭП и проч.), что способно помешать его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию.

В ситуации предоставления продавцом заранее неправдивых данных касательно участка земли покупатель может требовать снизить покупную стоимость либо просто разорвать договор по поводу купли-продажи участка земли, а также потребовать возмещения понесенных убытков. Эти нормы заметно затрудняют положение покупателя по сравнению с регулированием, которое предусмотрено в подобных ситуациях ГК РФ. Согласно статье 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в ситуации предъявления прав на имущество третьими лицами, а также статье 475 ГК РФ, которая определяет последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо неправдивого характера предоставляемых продавцом данных в качестве основания ответственности продавца.

Помимо этого, рассмотрение второго пункта статьи 37 ЗК РФ дает возможность говорить о том, что предусмотренные ею правила только повторяют нормы ГК РФ. К примеру, право покупателя в качестве собственника на последующее распоряжение участком земли, осуществление с ним сделок предусмотрено в некоторых нормах ГК РФ, а второй пункт статьи 9 ГК РФ фактически устраняет потребность в установлении особых запретов на введение ограничений прав субъектов. Не способны продавцы участков земли и ограничивать собственную ответственность в случае предъявления прав на участки земли третьими лицами.

Обеими сторонами договора по поводу купли-продажи – как покупателем, так и продавцом, - могут выступать любые участники гражданского оборота (это физлица, юрлица, органы государственной власти, органы местного самоуправления). Но возможность их участия в правоотношениях купли-продажи участков земли может ограничиваться и природой непосредственно договора, и спецификой правового положения субъекта (то есть объемом правоспособности, характером вещных прав на конкретное имущество и проч.). Так, законом установлен перечень ограничений, которые вытекают из особой правоспособности муниципальных и государственных учреждений, а также отдельных прочих категорий юрлиц, которые не являются собственниками участков земли. Из-за этого федеральное казенное предприятие может продать, получив согласие владельца, объект капитального строительства, который находится у него на реальном праве оперативного управления, но не вправе продать участок земли под подобным объектом, который находится у него на правах бессрочного (то есть постоянного) пользования.

Есть некоторые процедурные ограничения, которые связаны с осуществлением значительных сделок. К примеру, согласно содержанию статьи 78 ФЗ № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года значительной признается сделка либо ряд взаимосвязанных сделок, которые сопряжены с покупкой, отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или только косвенно имущества, цена которого равняется более чем двадцати пяти процентам и выше балансовой стоимости активов общества, определенной по информации из его бухгалтерской отчетности на крайнюю отчетную дату, кроме сделок, совершаемых во время обычной хоз. деятельности общества, а также сделок, которые связаны с размещением с помощью подписки обычных акций общества, сделок, которые связаны с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обычные акции общества. Уставом могут устанавливаться и прочие ситуации, во время которых на осуществляемые обществом сделки распространяется порядок одобрения значительных сделок. Значительная сделка обязана одобряться советом директоров (то есть наблюдательным советом) данного общества либо общим собранием акционеров.

Затруднение порядка осуществления сделки купли продажи земельных участков по земельному праву способно произойти при нужности изменения категории земель либо получения нотариально заверенного согласия кого-либо из супругов для осуществления иным супругом сделки по распоряжению с недвижимостью.