Основные принципы договора залога (ипотеки) земельных участков

Согласно договору о залоге (иначе — ипотеке) земельного участка одна сторона (то есть, залогодержатель), которая является кредитором по ипотечному обязательству, имеет право на исполнение своих требований в денежном эквиваленте, направленных к должнику, исходя из стоимости заложенного земельного участка, принадлежащего второй стороне (то есть, залогодателю). При этом у залогодержателя имеются все преимущества перед прочими кредиторами залогодателя за изъятиями, прописанными в федеральном законе.

Принципы оформления ипотечного договора на земельные участки

Ипотечный договор в обязательном порядке должен заключаться в форме письменного документа с последующей регистрацией в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местоположению этого земельного участка.

Договор об ипотеке такого участка должен быть дополнен его кадастровым паспортом. В ипотечном договоре должны быть обозначены: предмет ипотеки, проведенная оценка, размер и срок, отведенный на исполнение ипотечных обязательств. Для описания предмета ипотеки необходимо указать его наименование, местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и прочие данные, которые требуются для его идентификации.

Особенности договора залога ипотеки земельных участков

Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.

В случае передачи земельного участка по договору аренды физлицу или юрлицу, арендатор подобного участка может отдавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды, однако при этом требуется обязательное согласие собственника земельного участка. Залог прав аренды на участок земли, который находится в собственности государства или муниципальных образований, арендатором допускается в границах срока арендного договора при наличии согласия владельца арендуемого участка. Если же аренда подобного земельного участка заключена на срок свыше 5 лет, то залог прав аренды не требует предоставления согласия собственника, однако условие его уведомления остается обязательным.

Для ипотеки участков земли, которые находятся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусмотрены некоторые особенности. В этом случае предметом залога являются только участки земли, предназначенные под жилищное строительство, а также для комплексного освоения под него. При этом они передаются в обеспечение возврата кредита, который был предоставлен кредитной организацией на цели, связанные с обустройством этих земельных участков посредством строительства инженерных инфраструктурных объектов. Решения по ипотеке участков земли, находящихся в муниципальной собственности, выносятся органами местного самоуправления, в то время, как решения по государственной неразграниченной собственности — органами государственной власти субъектов страны, либо органами местного самоуправления, которые наделены соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.

Во всех остальных случаях земельные участки по ипотечному договору любой категории, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заложены. Помимо этого недопустима ипотека части участка земли, если он обладает площадью, не превышающей минимальный размер, который прописан в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.

Как производится взыскание на заложенные участки земли

Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения. Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.