Понятие сервитута в земельном праве

Сервитут: понятие и виды

Чтобы найти классическое определение сервитута в земельном праве, необходимо обратиться к ГК РФ. На основании п.1 ст. 274 ГК РФ собственник земельного участка может требовать от собственника земельного участка, который находится по соседству, предоставления права ограниченного пользования данным участком, иными словами, сервитута. При обременении земельного участка сервитутом, собственник участка не лишается прав владения, распоряжения и пользования им. Сервитута помимо этого можно установить, основываясь на интересе и требовании лица, которому предоставили участок на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного пользования.

При классификации сервитутов в земельном праве по критерию заинтересованности субъекта, в интересах которого он установлен, выделяют частные и публичные сервитуты. Существует три вида интересов, которые закреплены в ст.23 ЗК РФ, в целях обеспечения которых устанавливается публичный сервитут. Речь идет об интересах государства, местного самоуправления либо местного населения.

Публичный сервитут может быть установлен, для того чтобы пройти или проехать через земельный участок; использовать земельный участок во время осуществления ремонтных работ коммунальных, инженерных, электрических или иных линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры; для того чтобы разместить на земельном участке межевые и геодезические знаки и подъездов к ним; для того чтобы осуществить дренажные работы на земельном участке; осуществить забор или изъятие водных ресурсов или установить водопой; для осуществления прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; осуществить сенокошение, выпас животных при согласованных условиях и сроках; использовать земельный участок для охоты и рыболовства; в целях временного использования участка для осуществления изыскательских работ; для того чтобы обеспечить свободный доступ к прибрежной полосе.

Особенности публичного сервитута

Среди прав собственника земельного участка, который обременен частным сервитутом – запросить соразмерную плату от лица, заинтересованного в сервитуте.

Также один из важных моментов, во время установления частного сервитута: плату может запросить только собственник земельного участка, хотя обременение сервитутом возможно как землевладельца, так и землепользователя. 

Существует ряд гарантий прав собственников земельных участков, землепользователей и землевладельцев. Они отражены в п.7 ст.23 ЗК РФ. Среди них выделяется право при невозможности эксплуатации участка из-за установления публичного сервитута просить его изъятия за оплату, предусматривающую возмещение убытков органами государственной власти или местного самоуправления, которые установили сервитут или же предоставление равного по ценности земельного участка. Этот момент создает два вопроса.

Первое это то, что данный пункт говорит о том, землевладелец или землепользователь могут потребовать изъятие участка за выкуп. Фактически эта процедура является одной из разновидностей изъятия земельного участка на государственные и муниципальные нужды, так как установление публичного сервитута возможно только для публично-государственных или муниципальных целей. Помимо этого ст. 49 ЗК РФ предполагает установление других оснований для изъятия участка федеральными законами. Речь идет об ЗК РФ. Но в п.3 ст.55 ЗК РФ упоминается о выкупе земельного участка у собственника для осуществления государственных и муниципальных нужд. Другая процедура подразумевает прекращение прав владения и использования земельного участка.

Второй вопрос заключается в трудностях, связанных с выполнением требования землепользователя или землевладельца о предоставлении одинакового по цене земельного участка, из-за того, что в п.1 и 2 ст.20 и п.1 ст.21 ЗК РФ говорится о запрете на предоставление земельного участка на описанных ограниченных вещных правах. Поэтому данная норма подлежит ограничительному толкованию: согласно п.7 ст.23 ЗК РФ исключительно собственник земельного участка может потребовать предоставление участка, для землепользователя и землевладельца же возможно только получения возмещения убытков.

Другой важной гарантией права собственника земельного участка является гарантия, отраженная в п.7 ст.23 ЗК РФ. Суть ее состоит в том, что если при установлении публичного сервитута начинаются существенные затруднения в эксплуатации земельного участка, то собственник может потребовать от органа, который установил сервитут выплату соразмерной платы.

П.1 ст. 451 ГК РФ указывает только на то, что существенные изменения обстоятельств, на которые опирались стороны во время заключения договора, в виде оснований для его изменения или расторжения, если иное не указано в договоре или не подразумевается в его содержании. Также стоит отметить, что изменение обстоятельств имеет существенный характер, только при условии, что изменения имели настолько большое значение, что если бы стороны могли бы это предугадать, то вообще бы не заключали договор или же в него были бы внесены значительные изменения. Но такая ситуация практически не применима к публичным сервитутам земельных участков из-за особенностей земельных отношений.

Особенности при установлении и прекращении действия публичного сервитута отражены в Законе «О приватизации». Так, решение об применение публичного сервитута можно принять одновременно с решением об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Если есть данное решение, то публичный сервитут выступает в качестве существенного условия сделки приватизации. Другая сторона данного Закона говорит о прекращении публичного сервитута или изменениях его условий при отсутствии государственной или общественной заинтересованности в нем, а также при ситуациях, когда невозможно или затруднительно использовать имущество по его прямому назначению. Об этом говорится в п.7 ст. 31. Исходя из этого, можно увидеть, что в отличие от положений п.7 ст.23 ЗК РФ, которые предусматривают право гражданина и юридического лица запросить изъятие у них участка за выкуп в ситуациях, когда не представляется возможным его использование, этот Закон действует согласно в обратной стратегии: предусматривает право запросить прекращение действия непосредственно самого публичного сервитута. Так как установление публичного сервитута в большинстве случаев служит для обеспечения работы коммуникаций, то реализация данной нормы на практике вызывает определенные затруднения.

Основываясь на п.2 ст.23 ЗК РФ, установить публичный сервитут можно во время общественных слушаний.

Исходя из вышесказанного, можно применить данную процедуру относительно публичных сервитут или создать новую процедуру осуществления данных общественных слушаний, установить юридическую значимость их итогов.

Примеры рассмотрения дел об установлении публичного сервитута

Если не соблюдается процедура общественных слушаний, то это говорит об не установлении публичного сервитута. Юридическое значение отсутствия общественных слушаний, которые предшествуют установке публичного сервитута, из-за отсутствия нормативно-правового регулирования плана их реализации судебная практика неоднозначна. 

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10 апреля 2003 г. №Л12-17236/02-С43 говорит, что основываясь на п.2 ст.23 ЗК РФ, установить публичный сервитут можно при учете итогов общественного слушания. Это просьба не была удовлетворена ответчиком. Если нет определенного плана осуществления данных слушаний, то это не освобождает орган, который установил публичный сервитут, от получения определенным образом мнений общественности относительного данного вопроса. Материалы дела не содержат документы, которые подтверждают слова ответчика относительно вынесения им постановления в интересах местного населения и ряда предпринимателей, которые занимались торговой деятельностью на территории истца. В итоге судом установление публичного сервитута признано лишенным законных оснований.

Арбитражный суд Волгоградской области 12 ноября 2003 г. в постановлении №Ф12-3209/03 содержит информацию о том, что администрация г. Волгограда в виде органа, который принял оспариваемый акт, не предоставила доказательства, которые подтверждают установление публичного сервитута в целях обеспечения интереса государства, местному самоуправлению либо местному населению. Помимо этого также нет доказательств, которые подтверждают, что публичный сервитут был установлен с учетом итогов общественных слушаний.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа 3 июня 2003 г. внес постановление №А12-10887/02-с6. Согласно данному постановлению, суд вынес решение, что в момент предъявления иска и рассмотрения дела план проведения общественных слушаний не был установлен. Для того чтобы разрешить конфликтную ситуацию и соблюсти интересы граждан, которые являются представителями иных садоводческих товариществ, было принято решение установить публичный сервитут. Данное право предоставлено органам местного самоуправления. Исходя из этого, установка публичного сервитута не нарушила справа и законные интересы СНТ «Газовик», а также не является противоречащим действующему законодательству.

Из этого можно сделать вывод, что отсутствие материалов общественных слушаний при разных ситуациях было принято судами в одной ситуации в качестве имеющего, а при другой – в качестве не имеющего юридической значимости обстоятельства для разрешения дела по существу. Скорее всего, данная ситуация будет длиться вплоть до принятия необходимых федеральных и региональных нормативно-правовых актов.