Права и обязанности собственника на жилые помещения: право собственности и другие вещные права

Что такое вещное право?

Рассматриваться в жилищном праве ряд вещных прав относительно занимаемых ими жилищных помещений начали только после того, как началась «перестройка». До этого их регулирование происходило исключительно на основании гражданского законодательства.

В ст.216 ГК РФ содержится перечисление ряда вещных прав на жилые помещения. Среди них есть и право собственности и другие вещные права на жилые помещения, а также ряд прав не собственников. Если рассматривать литературу по гражданскому праву, то ряд авторов считают, что к вещным правам следует отнести и право членов кооперативов на кооперативные квартиры до момента выкупа, и залоги недвижимости (ипотека) и т.д.

Ст.30 ЖК РФ содержит ряд основных прав и обязанностей собственников жилых помещений. Она содержит ряд положений относительно того, что для собственника важно осуществлять права владения, использования жилого помещения, которое принадлежит ему на праве собственности и иных вещных правах на жилые помещения, основываясь на его предназначении.

В Жилищном кодексе РФ есть новое правило, на основании которого для ряда данных правомочий собственников важно производиться согласно назначения и предела использования жилых помещений, установленных соответствующих статей данного Кодекса.

Особенности пределов использования жилого помещения

Ст.17 ЖК РФ содержит ряд пределов эксплуатации жилых помещений. Вот некоторые их положения:

1. Для жилого помещения свойственно использоваться лицами, которые в нем законно проживают, для того чтобы осуществлять профессиональную или индивидуальную деятельность, в ситуациях, когда это не противоречит правам и законным интересами иных граждан, а также требованиям, которым необходимо отвечать жилым помещениям;
2. Для того чтобы пользоваться жилыми помещениями, важно соблюдать:
   1. некоторые права и законные интересы граждан и соседей, которые в них проживают;
   2. требования пожарной безопасности;
   3. санитарно-гигиенические требования;
   4. экологические требования;
   5. иные требования на основании правил эксплуатации жилых помещений, которые утверждены Правительством РФ.
3. Для жилых помещений недопустимо размещать в них промышленное производство.

В установленных пределах эксплуатации жилых помещений определена область обязанностей собственников. Для них важно:

• обеспечивать надлежащее состояние данных жилых помещений;
• препятствовать бесхозяйственному обращению в данными жилыми помещениями;
• не препятствовать правам и законным интересам людей;
• следовать правилам использования жилых помещений;
• следовать правилам содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

Для прав членов семьи собственников жилых помещений на эксплуатацию данными помещениями свойственно регламентироваться и ГК РФ, а не только ЖК РФ. К примеру, в п.1 ст.292 ГК РФ говорится о том, что для членов семей собственников, которые проживают в жилых помещениях, которые им принадлежат, свойственно иметь право пользования данными помещениями на условиях, которые предусмотрены жилищным законодательством. Это повлияло на то, что ЖК РФ ввело общее правило, на основании которого для членов семей собственников допустимо пользоваться данными помещениями наравне с собственниками, иными словами, обладать такими же правомочиями, какими наделены собственники. Исключением из данного правила может выступать только соглашение между собственниками и членами их семей.

Ответственность налагается исключительно на дееспособных членов семьи собственника жилых помещений. В качестве полностью дееспособного гражданина выступает гражданин, который достиг совершеннолетия или вступил в брак ранее 18 лет, а также ряд несовершеннолетних граждан с 16 лет, которые прошли процедуру эмансипации. Для них на основании п.3 ст.31 ЖК РФ характерно нести солидарную с собственниками ответственность, которая возникает вследствие пользования данными жилыми помещениями.

Специфика солидарной ответственности должников

Во время солидарной ответственности должников (к примеру, собственников жилых помещений и каждого дееспособного члена их семей, которые проживают вместе с собственниками в помещениях, которые принадлежат собственникам) для кредитора допустимо требовать исполнить долг как всем должникам вместе, так и любым из них в отдельности, при этом как в полной мере, так и частично. Для кредитора, который не получил полное удовлетворение от одного из солидарных должников, допустимо требовать недополученное от остальных солидарных должников. Для солидарных должников свойственно оставаться обязанными до того момента, пока обязательство не будет исполнено в полной мере. Речь об этом идет в ст.323 ГК РФ.

Когда исполняется солидарная обязанность в полной мере одним из должников, остальные должники освобождаются от исполнения кредитору. На основании п.2 ст.325 ГК РФ в ситуациях, когда другое не связано с отношениями солидарных должников:

• должники, которые исполнили солидарную обязанность, имеют право на регрессное требование к остальным должникам в равной доле, учитывая вычет доли, которая падает непосредственно на него;
• то, что было не уплачено одним из солидарных должников должнику, который исполнил солидарную обязанность, падает в равном размере на данного должника и других должников.

Правила, регулирующие прекращение прав пользования жилыми помещениями членов семьи собственников

ЖК РФ ввел ряд новых правил, которые регулируют прекращение прав пользования жилыми помещениями членов семьи собственников. К примеру, в ситуации, когда прекращаются семейные отношения с собственниками жилых помещений, права пользования данными жилыми помещениями за бывшим членов семьи собственника данных жилых помещений не остается. Данное правило допустимо применять в ряде ситуаций:

1. Расторжение брака.
2. Признание брака в качестве недействительного в двух ситуациях:
   1. на основании п.2 ст.256 ГК РФ когда жилые помещения принадлежали одному из супругов до того, как они вступили в брак или было получено в момент брака в дар, в порядке наследования или на основании иных безвозмездных сделок;
   2. когда у супругов нет брачного договора или иного соглашения, которое бы предусматривало право пользования данными жилыми помещениями после того, как супруги развелись.

Важно отметить, что данные нормы нельзя применять ко второму супругу после того, как расторгнут брак, в ситуациях, когда собственник квартиры – это один супруг, но при этом квартиру приобрели в момент брака, так как имущество, которое нажито супругами во время брака, важно воспринимать как общую собственность. В таких ситуациях важно решать ряд имущественных споров бывших супругов в суде в гражданско-правовом порядке на основании гражданско-процессуального законодательства.

Право пользования жилыми помещениями, которые принадлежат собственникам, на основании п.4 ст.31 ЖК РФ допустимо сохранить за бывшими членами семьи на конкретный срок, основываясь на решении суда в ряде ситуаций, а именно:

• когда у бывших членов семьи собственника жилых помещений нет оснований приобретать или осуществлять права пользования иными жилыми помещениями;
• когда имущественное положение бывших членов семьи собственника жилых помещений и ряд других заслуживающих внимания обстоятельств не дают возможности ему обеспечить себя иными жилыми помещениями.

Если говорить о положении п.4 ст.31 ЖК РФ, то важно отметить, что оно является новым в отечественном законодательстве. Судами данное положение стало распространяться и на детей собственников в ситуациях развода родителей. Данную трактовку общество восприняло негативно. И это обусловило в 2007 г. положительный ответ Верховного Суда РФ на вопрос относительно сохранения за ребенком прав пользования жилыми помещениями, которые находятся в собственности одного из родителей. Хоть в 2005 г. Верховный Суд РФ не поддержал данную инициативу. Это привело к парадоксальной ситуации, когда ряд жилищных прав ребенка закон защищает, а его родителя, который является собственником жилого помещения, – нет.

Особенности изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд

ЖК РФ предусмотрен ряд юридических гарантий жилищных прав собственников жилых помещений в ситуациях, когда изымается земельный участок для нужд государственного и муниципального характера.

Существует три основания на основании ст.49 ЗК РФ, по которым изымается земельный участок для названных нужд:

• осуществление ряда международных обязательств РФ;
• когда размещаются объекты государственного или муниципального значения, в ситуациях, когда нет иных вариантов вероятного размещения данных объектов;
• ряд иных обстоятельств в ситуациях, которые установлены законом.

В ст.32 ЖК РФ воспроизведены ключевые нормы некоторых статей ГК РФ, которые необходимы для регулирования выкупа земельных участков для государственной и муниципальной нужды, которые применимы к выкупу жилого помещения, которое находится на данном участке. В данных нормах содержится ряд следующих положений:

• ряд решений относительно изъятия жилых помещений принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые приняли решение относительно изъятия необходимых земельных участков для нужды государственного или муниципального характера;
• на основании п.2 ст.32 ЖК РФ федеральное законодательство определяет порядок того, как будут формироваться и приниматься указанные решения;
• данное решение и решения относительно изъятия земельных участков должны иметь государственную регистрацию в органах, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• важно не раньше чем за год до того, как предстоит предстоящее изъятие принадлежащего ему жилого помещения, уведомить в письменном виде собственников жилых помещений относительно принятого решения об изъятии принадлежащих им жилых помещений и соответствующих земельных участков, относительно даты осуществленной государственной регистрации данного решения органами, которые приняли решение об изъятии;
• исключительно имея согласие собственников, допустимо производить выкуп жилых помещений и соответствующих земельных участков не позже чем за один год до того как собственник получил данное уведомление;
• выкупную цену жилых помещений, как и выкупную цену соответствующих земельных участков важно определять не в произвольной форме, а на основании соглашения с собственниками жилых помещений (в п.7 ст.32 ЖК РФ содержатся ключевые элементы, которые должны входить в состав выкупной цены. Это и рыночная стоимость жилых помещений, и ряд убытков, которые возникают у собственников жилых помещений из-за изъятия);
• независимый оценщик на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» должен установить рыночную стоимость жилых помещений;
• в ситуациях, когда собственники жилых помещений не согласны с решением относительно изъятия земельных участков или жилых помещений или же не получилось достигнуть соглашения относительно выкупной цены или иных условий выкупа данных объектов, для органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые приняли данное решение, важно предъявить ряд требований в судебном порядке к собственникам в течение двух лет с момента, когда было направлено им соответствующее уведомление относительно принятого решения об изъятии.

Особенности правил пользования жилыми помещениями, которые предоставлены по завещательному отказу

Речь об этом идет в ст.1137 ГК РФ.

В качестве предмета завещательного отказа может выступить:

1. Передача отказополучателям ряда вещей, которые входят в наследство, в собственность, во владение на другом вещном праве или в пользование; определенных имущественных прав, которые входят в наследство.
2. Осуществление определенных действий относительно приобретения для отказополучателей и передачи им другого имущества; относительно выполнения для отказополучателей конкретной работы или осуществления услуг; относительно реализации в пользу отказополучателей периодических платежей и т.д.

Если говорить о правах отказополучателей, то важно обратить внимание на следующее:

1. Ряду граждан, которым на основании завещательного отказа было предоставлено право на пользование жилыми помещениями на конкретный срок, пользуются данными жилыми помещениями на равных условиях с собственниками данных жилых помещений.
2. Для отказополучателя важно сохранять за собой ряд соответствующих прав в ситуациях, когда права пользования жилыми помещениями возникли у них на иных законных основаниях. Речь об этом идет в п.1 ст.33 ЖК РФ.
3. Для дееспособного легатария свойственно нести солидарную с собственниками жилых помещений ответственность по ряду обязательств, которые вытекают из пользования данными помещениями. Речь об этом идет в п.2 ст.33 ЖК РФ.
4. Для легатария допустимо требовать государтсвенную регистрацию права пользования жилыми помещениями, которые возникли из завещательного отказа.
5. На основании ст.34 ЖК РФ обозначен ряд юридических гарантий пользования жилыми помещениями для граждан, которые проживают в них в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением. То есть для них характерно пользоваться правами такими же как и у легатария.

На основании ст.35 ЖК РФ выселять граждан, у которых прекращено право пользования жилыми помещениями, и граждан, которые нарушили ряд правил пользования жилыми помещениями, допустимо только имея на то решение суда.