Статью подготовили специалисты образовательного сервиса Zaochnik.
Виды стоимостей предприятий, методы и принципы оценки собственности
Содержание:
- 01 декабря 2023
- 15 минут
- 378
Потребительская и рыночная стоимость
Стоимость различных товаров необходима, чтобы совершать оборот на рынке. Стоимость товаров определяется целями оценки. Важно понимать, что один и тот же товар в конкретную дату может обладать разной стоимостью, это во многом зависит от целей его оценки и методов определения. В классической политэкономии и в учениях классиков экономической теории выделяются меновая стоимость и потребительская. В этой связи, экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Полезностью объекта определяется его стоимость, будь то объект собственности или бизнеса.
Потребительская стоимость – это компетентно обоснованная ценность объекта оценки для собственника, которая определяется, учитывая временность периода, затраты, риски, связанные с приобретением и использованием объекта.
Рыночная стоимость – это прогнозируемая ценность объекта оценки для будущего собственника, которая определяется, учитывая временность периода, затраты, риски, связанные с приобретением и использованием объекта оценки.
Надо отметить, что в такой ситуации обе стороны свободны в своих действиях, осведомлены о предмете сделки, осуществляют свою деятельность на свободном рынке, стоимость товаров объекта выражается в денежной форме.
Цена формируется на основе рыночной стоимости.
Цена – это денежная сумма, которая запрашивается или предлагается за объект, учитывая его ценность и обстановку на рынке.
Цена представляет собой исторический факт, иными словами она имеет отношение к конкретному моменту времени и месту. Цена имеет свойство отклонения от стоимости в зависимости от финансовых возможностей, мотивов и даже личных интересов покупателя и продавца.
Исходя из этого, можно говорить о том, что интервала цены и стоимости при благоприятной конъюнктуре или вблизи точки равновесия спроса и предложения, могут совпадать или не совпадать, если конъюнктура не является благоприятной.
Стоимость всегда определяется оценщиками. Её необходимо отличать от цены.
Стоимость – это денежный эквивалент, который покупатель имеет возможность обменять на какой-либо объект или предмет.
Помимо понятий цены и стоимости в теории и практике применяется ещё понятие затрат или себестоимости.
Себестоимость – это денежная сумма, которая необходима для создания или производства товара или услуги.
Состоит себестоимость из совокупности затрат, издержек и расходов. Статус исторического факта себестоимость приобретает после завершения процесса создания или акта купли-продажи.
Цена, которую заплатил покупатель за объект или товар, становится для него затратами на приобретение.
Рыночная стоимость в законодательстве
Рыночная стоимость в соответствии с законодательством РФ определяется согласно ст. 3 "Закона об оценочной деятельности" с формулировкой: "… Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки поступают адекватно, зная всю информацию, при этом на величине сделки не отражаются никакие чрезвычайные обстоятельства, т.е. в случаях:
- Когда одна из сторон сделки имеет право не отчуждать объект оценки, а другая имеет право не принимать исполнение.
- Стороны сделки хорошо знают объект и предмет сделки, при этом каждый имеет право действовать в своих интересах.
- Объект оценки представляется на открытом рынке в качестве публичной оферты.
- Цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и принуждения к совершению сделки по отношению к сторонам сделки с любой стороны.
- Платёж за объект оценки выражается в денежной форме".
Похожее определение даётся в Федеральном законе в ст. 77 от 26.12.1995 г. № 208 "Об акционерных обществах": "Рыночная стоимость имущества, в том числе стоимость акций или других ценных бумаг общества, представляет собой цену, по которой продавец, знающий всё о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, который осведомлён об объекте, согласен был бы его купить".
В "Положении о доходах 59-60", которое было принято Конгрессом США, обоснованная рыночная стоимость определяется так: "Сумма, за которую имущество переходит из владений желающего продать во владение желающего его купить, при условии, что первого никто не вынуждает к действию, а второй владеет полной информацией об объекте, которая имеет отношение к процессу купли-продажи".
Виды стоимости объекта
Осуществляя оценочную деятельность, применяется несколько видов стоимости объекта оценки. Они следующие:
- Рыночная стоимость.
- Инвестиционная стоимость.
- Ликвидационная стоимость.
- Кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость
Для определение рыночной стоимости объекта используется наиболее вероятное значение цены, по которой объект оценки отчуждается на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, при условии, что стороны сделки договорились между собой действовать адекватно, оперируя информацией, которая до них донесена в отношении объекта, а на величине сделки не отражаются какие-то чрезвычайные обстоятельства и пр., когда:
- Одна сторона сделки имеет право не отчуждать объект оценки, а вторая имеет право не принимать исполнение.
- Стороны владеют полной информацией о предмете сделки и поступают в соответствии с собственными интересами.
- Объект оценки представлен на открытом рынке с помощью публичной оферты, которая характерна для подобных объектов.
- Цена сделки является разумным вознаграждением за объект оценки и принуждения к совершению сделки по отношению к любой из сторон.
- Платёж за объект выражается в денежной форме.
Надо отметить, что все возможные формулировки, которые представлены в законодательных актах имеют свойство отождествлять стоимость и цену.
Однако необходимо принимать во внимание, что отождествление цены и стоимости возможно только в ситуации, когда на цену не оказывается влияние со стороны конъюнктурных изменений. Зачастую это всего лишь колебания возле равновесной цены. При большом влиянии конъюнктурного или иного влияния на цену она может сложиться на уровне ниже, чем рыночная стоимость. Это ситуация, когда компания недооценена или переоценена, когда рынок перегрет, стоимость акций выше, чем рыночная стоимость компании. В такой ситуации отождествление не имеет место быть, поскольку при оценке стоимости предприятия нужно принять во внимание отличия рыночной стоимости и цен, которые сформировались на рынке в конкретный период времени.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость – это стоимость собственности для определённого инвестора, который имеет конкретные инвестиционные цели в отношении объекта инвестирования.
Инвестиционная стоимость отличается от рыночной тем, что она зависит от индивидуальных требований к инвестициям, которые предлагаются конкретным инвестором, в то время как рыночная определяется мотивами поведения типичного покупателя и продавца. Выделяют ряд причин, по которым инвестиционная стоимость отличается от рыночной. Ключевыми являются отличия: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой сфере; в сочетании с иными объектами, которые принадлежат собственнику или находятся под его контролем.
Федеральный стандарт оценки характеризует инвестиционную стоимость следующим образом: "При определении инвестиционной стоимости объекта оценки происходит определение стоимости для каждого конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки. Определение инвестиционной стоимости не требует обязательного учёта возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке".
Помимо рыночной и инвестиционной стоимостей с целью оценки также используются другие виды стоимости: страховая, налогооблагаемая, утилизационная и др.
Страховая стоимость – это стоимость собственности, которая определяется положениями страхового контракта или полиса.
Налогооблагаемая стоимость – это стоимость, которая рассчитывается на основе определений, содержащихся в нормативных документах, имеющих отношение к налогооблагаемой собственности.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта собственности, которая рассматривается в качестве совокупной стоимости материалов, содержащихся в нём, без дополнительного ремонта.
В зависимости от характера аналога выделяют стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства – это стоимость объекта собственности, которая создаётся по такой же схеме или планировки из тех же материалов, что и та, которая оценивается, но уже по настоящим ценам.
Стоимость замещения – это стоимость близкого аналога оцениваемого объекта.
Надо отметить, что стоимость замещения и стоимость воспроизводства активно применяются в области страхования. Кроме того, бухгалтерский учёт выделяет ещё балансовую стоимость и остаточную.
Балансовая стоимость – это затраты, которые идут на строительство или покупку объекта недвижимости.
Балансовая же стоимость делится на первоначальную и восстановительную, таким образом, первая имеет место отражаться в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию.
Восстановительная стоимость – это стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях.
Определение восстановительной стоимости происходит в процессе переоценки основных фондов.
Кроме того, выделяют стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость, которые напрямую зависят от дальнейших перспектив развития данного предприятия.
Стоимость действующего предприятия – это стоимость уже работающего предприятия как единого объекта, а не его составные элементы по отдельности.
Определить стоимость отдельных частей уже работающего предприятия можно посредством оценки их вклада в данный бизнес, более того, эта стоимость рассматривается в качестве их потребительской стоимости для определённого предприятия и его собственника.
В этой связи надо понимать, что если какой-то из элементов действующего предприятия не вносит никакого вклада в общую прибыльность компании, то такой объект рассматривается в виде избыточного актива относительно потребностей, которые связаны с работой данного предприятия, а понятие стоимости, которое применяется в его отношении должно принимать во внимание возможные альтернативные способы его использования, в том числе потенциальную утилизационную стоимость.
Процесс оценки действующего предприятия подразумевает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, по этой причине необходимо сохранять положительные ожидания по сохранению предприятия в качестве системы, а ценность целого зачастую больше, нежели простая сумма его отдельных элементов. В случае, если прогнозируется закрытие предприятия и продажа активов бизнеса по частям, то необходимо определять его ликвидационную стоимость.
Ликвидационная стоимость
Ликвидационная стоимость – это стоимость вынужденной продажи, - денежная сумма, полученная от реальной продажи объекта в обозначенный срок, который очень короток для проведения эффективного маркетинга.
При определении ликвидационной стоимости необходимо принимать во внимание все расходы, которые так или иначе будут связаны с ликвидацией предприятия. Ликвидационная стоимость образуется как разность между выручкой, полученной от продажи активов, и издержками на организацию процесса ликвидации.
Эффективная стоимость
В процессе оценки предприятия выделяют ещё одно очень важное понятие, а именно эффективная стоимость.
Эффективная стоимость – это стоимость активов предприятия, которая равна большей из двух величин потребительской стоимости активов для конкретного собственника и стоимости их продажи.
Каждый вид стоимости, который рассчитывается оценщиком, не представляет собой исторический факт, поскольку в первую очередь, это оценка определённого объекта собственности на данный момент согласно цели, выбранной владельцем.
В таблице ниже показана взаимосвязь оценки и вида стоимости, который используется для данной оценки.
| Цель оценки | Вид стоимости |
| Помощь потенциальному покупателю (продавцу) в определении предполагаемой цены | Рыночная |
| Определение целесообразности инвестиций | Инвестиционная |
| Обеспечение заявки на получение ссуды | Залоговая |
| Имущественная оценка | Рыночная или иная, признаваемая налоговым законодательством |
| Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов | Страховая |
| Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия | Ликвидационная |
На основе данной таблицы можно констатировать, что правильное сочетание и применение всех, перечисленных выше понятий, даёт возможность проводить качественную оценку объектов собственности. Помимо фундаментальных понятий, которые составляют основу сделки, можно выделять ещё единые принципы и методы оценки собственности.
Умелое сочетание и использование всех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов собственности. Наряду с фундаментальными понятиями, лежащими в основе сделки, существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки собственности.
Навигация по статьям
