Инвестиционное предложение и его значимость

Понятие инвестиционного предложения

На начальных стадиях разработки нужно заранее оценивать стоимость будущего строительства. Детальное оценивание во многом зависит от масштабности объекта, который влечёт за собой соответствующий объём капитальных вложений. Данная стадия стоимостной оценки важна и нужна для эффективного оценивания размеров затрат и сопоставления с собственными финансовыми возможностями.

Классификация жилья по качеству официально никак не обоснована. При том зачастую применяются следующие категории: дешёвое жильё, эконом-класса, бизнес-класса, элитное, которое также можно поделить на классы С, В, А и люкс.

Стоимость строительства жилья, учитывая приобретение земли, прокладку инженерных коммуникаций и отделки в том числе различается в зависимости от класса и составляет 1500, 2000, и более 3000 евро на кв. м. Для размещения здания и вспомогательных объектов необходимо приобрести участок не менее 0,08-0,1 га для индивидуального дома эконом-класса, 0,12-0,2 га для дома бизнес-класса, и более 0,5 га для элитного жилья.

Оценка затрат на строительство

Для того, чтобы адекватно оценить затраты на строительство индивидуального жилого дома, нужно учесть способ организации строительства. Чтобы построить небольшой дом эконом-класса в целом можно рассчитывать в какой-то мере на собственные силы, а вот для возведения крупных зданий необходимо использовать подрядный способ строительства, где в основе лежит заключение письменного договора. К слову сказать, такой способ строительства в некотором роде удорожает процесс возведения жилья, но при этом предоставляет гарантии своевременного и качественного строительства. Для жилья бизнес-класса и элитного рекомендуется использовать подрядный способ строительства, а также в обязательном порядке прибегать к созданию проектной документации, которая разрабатывается профессиональными организациями.

Для небольшого производственного объекта проектирование выступает как обязательное условие, но учитывая тот факт, что экспертизу можно не проводить в следующих случаях: здание возводится высотой не более двух этажей, не является конструктивно сложным, площадь не более 1500 кв. м., производство не относится к особо опасным, а санитарная зоне не выступает за пределы земельного участка. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию капитального объекта потребуется в любом случае. Трудности могут возникнуть при разработке инженерных систем такого здания в том числе электрической части, заземлении, системы водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, специальных технологических систем.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 30 апреля 2014 г. № 403 был принят полный перечень процедур в сфере жилищного строительства. Данный перечень включает в себя 134 процедуры, которые объединены в пять групп:

• Заключение договоров подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и архитектурно-строительное проектирование.
• Осуществление строительства.
• Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, регистрация прав на построенный объект и последующее заключение договоров на техническое обслуживание.
• Процедуры, имеющие отношение к региональным особенностям.

Примечательно, что дополнить данный перечень можно только после разрешения Правительства РФ.

Коммерческое строительство

При коммерческом строительстве многоквартирного жилого дома инвесторами и будущими пользователями выступают физические лица, а в качестве застройщика – организация которая взяла на себя право размещения проектной декларации, приобретение участка и его застройку, чтобы в последующем реализовать квартиры. Данный случай специально прописан в законодательстве РФ. Между участниками должен быть заключён договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик получает право на привлечение денежных средств граждан. Такой способ подразумевает обязательное составление бизнес-плана или, бизнес-кейса, в котором будут прописаны рентабельность реализации квартир учитывая то, что застройщик не может привлекать средства клиентов до публикации проектной декларации. Чтобы выполнить начальный этап строительства застройщику необходимо иметь внушительный начальный капитал. Помимо этого, ежеквартально необходимо проводить оценку финансовой устойчивости деятельности застройщика. В этой связи, основываясь на бухгалтерской отчётности необходимо рассчитывать нормативы обеспеченности обязательств, целевого использования средств и безубыточности.

Долевое участие в строительстве жилых многоквартирных домов до настоящего времени выступает для дольщиков серьёзной авантюрой, которая сопровождается финансовыми рисками. По данным на конец 2013 г. в России насчитывалось порядка 75 тыс. обманутых дольщиков, иными словами, физических лиц, которые заплатили деньги застройщику, но при этом так и не смогли получить жильё взамен. В 1990-е гг. немало организаций-застройщиков пропадало вместе с взносами, в 2000-е гг. среди ключевых нарушений было привлечение денег обходными путями, были распространены двойные продажи одних и тех же квартир. После чего недобросовестные застройщики стали придумывать ещё более изощрённые методы обмана дольщиков. К примеру, покупка кооператива, который создавался когда-то юридическими лицами и не подпадающего под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"., взятие взноса под видом частного займа и пр.

Практический опыт показывает, что при оценке размеров и стоимости дома необходимо принимать во внимание размеры квартир и статус дома. Для жилья эконом-класса однокомнатные квартиры имеют площадь 40-45 кв. м., двухкомнатные 55-70 кв. м., трёхкомнатные – 80-90 кв. м. Иногда можно встретить совсем небольшие квартиры 25-30 кв. м., их принято называть студиями, которые не имеют отдельной кухни. Вполне логично внутри дома иметь квартиры с разным количеством комнат. Кроме того, стоит отметить, что чаще всего в последнее время застройщики сдают квартиры без внутренней отделки и санитарно-технического оборудования, таким образом, стоимость строительства обходится примерно в 1000-2000 евро за кв. м. общей площади квартир. Стоимость квартир увеличивается в зависимости от класса жилья за счёт отделки, оборудования и расположения дома. Здесь же может быть учтена стоимость машино-места во встроенном или построенном паркинге.

К стоимости строительства непосредственно здания могут быть добавлена стоимость земельного участка, оплаты технических условий, связанных с подключением к сетям и пр. Одновременно с этим продажная стоимость квадратного метра зависит от ситуации на рынке недвижимости в стране или городе.

Коммерческое строительство жилья и торгово-офисных зданий может подразумевать последующую сдачу помещений в аренду. В том числе требования к экономической эффективности выше, поскольку такая прибыль от коммерческой деятельности может быть разделена между арендатором и арендодателем, где каждый хочет получить свою "норму прибыли".

Для крупного производственного объекта важное значение имеет своевременное установление необходимости проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, которые направлены на создание новых типов основного оборудования. Необходимость таких работ может быть установлена на этапе эскизного проектирования. Результаты НИОКР могут использоваться при составлении обоснования инвестиций, а также в процессе разработки основного оборудования.

Некоторые виды производственного строительства по стоимость могут быть оценены в соответствии с укрупнёнными показателями капитальных вложений.

На основе таблицы можно сделать вывод, что к стоимости капитальных вложений, которые приведены в таблице выше, необходимо применять коэффициенты климатических зон, а также коэффициенты сейсмического воздействия и оценку инфляции.

Планируя строительство за бюджетные средства, нужно брать за ориентир укрупнённые оценки стоимости жилья, которые утверждаются приказом Минрегиона России от 30.12.2012 г. № 643. Фрагменты укрупнённых сметных нормативов приведены в таблице ниже.

При использовании укрупнённых нормативов следует дополнительно учитывать затраты, которые относятся к процессу отвода и приобретения земель, перевозки и проживания рабочих, подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и особыми условиями строительства. К стоимости строительства также добавляются территориальные коэффициенты, поправочные коэффициенты на условия производства работ и индексы пересчёта в текущие цены.

Бюджетное финансирование подразумевает выполнение любых работ, которые жёстко регламентируются и контролируются, в этой связи стадии, которые не предусмотрены законодательством не может быть – они не оплачиваются. Одновременно с этим происходит упрощение подготовки земельных вопросов, поскольку земельный участок выделяется, а не продаётся и не сдаётся в аренду.

Коммерческое, в первую очередь, производственное строительство, имеет проектную подготовку, зачастую, оно начинается с создания инвестиционной идеи, которая определяет назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, место размещения объекта согласно требованиям и условиям инвестирования, а также источники и условия финансирования.

Разработка инвестиционного предложения строительства

Разработка инвестиционного предложения выступает как первый шаг проектного этапа и инвестиционного проекта в целом. Отдельным самостоятельным документом инвестиционного предложения выступает чаще всего на крупных коммерческих проектах инвестиционный замысел. Одновременно с этим необходимо обратить внимание на то, что этот документ может быть заменён выдержкой из инвестиционной программы, которая разрабатывается на прединвестиционном этапе при стратегическом планировании. Ключевой задачей документа выступает установление цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, района размещения объекта и иных показателей эффективности.

Разработкой инвестиционного предложения занимается чаще всего инвестор, который привлекает для этих целей специалистов-консультантов или специальную инжиниринговую компанию. При условии, что документ является первым этапом проекта, всё же к моменту его начала какие-то предпочтения инвестора, уже имеются. В этой связи перед началом разработки необходимо сформировать план исходных данных и требований, которые будут включены в задание на разработку предложения. Для производственного объекта они следующие:

• Предполагаемый сегмент рынка, который необходимо освоить.
• Предпосылки инвестора для освоения заданного направления.
• Примерный объём собственных средств, который принадлежит инвестору.
• Возможность привлечь дополнительные финансовые ресурсы.
• Предпочтительные районы размещения предприятия.

Разработка инвестиционного предложения может представлять собой сокращённый бизнес-план, где основным принципом выступает "начинать с конца" иными словами, предвидения условий сбыта продукции, намечаемой к выпуску на планируемом предприятии. В этой связи можно говорить о том, что в качестве первого шага разработки должен выступать предварительный маркетинговый анализ рынка сбыта продукции: для жилых зданий – рынка продаж квартир, для торговых и офисных – сдачи в аренду, для промышленных предприятий – поставки товаров, для энергетических объектов – сбыта энергии и т.п. Одновременно с этим необходимо оценивать возможный объём сбыта, а также предположительную цену продаж. Анализируются существующие и будущие конкуренты.

Ко всему прочему далее следует составление ориентировочного производственного плана деятельности будущего предприятия: оценка необходимых мощностей производства, основанная на необходимом резерве, определении требований к ключевым характеристикам технологического процесса предприятия, а также подведение итогов о необходимости разработки принципиально нового оборудования или возможности использования выпускаемого оборудования. Данные выводы могут в значительной степени повлиять на дальнейшую разработку проекта, поскольку с одной стороны, новое оборудование и новые технологические процессы могут позволить получить существенные преимущества на рынке, а с другой – инновационный проект потребует во много раз больше времени и средств на его реализацию из-за увеличения сроков.

В состав производительного плана входит предварительная оценка потребности производства в трудовых, материальных и технических ресурсах, кроме этого, даётся оценка эксплуатационных затрат с расчётом на год и воздействия на окружающую среду. Помимо этого, можно оценивать примерный объём капитальных вложений, в том числе затраты за пользование кредитом.

После формирования производственного плана на предварительном уровне могут быть определены финансово-экономические показатели проекта, среди них выручка, себестоимость, прибыль, денежные потоки, показатели эффективности. Если в процессе формирования инвестиционного замысла было рассмотрено несколько вариантов инвестирования, показатели определяются по каждому из перечисленных. Результаты расчётов представлены в формах, которые приведены в Рекомендациях по формированию инвестиционного замысла.

Документ содержит предварительные выводы о целесообразности или нецелесообразности инвестирования в предполагаемый объект, необходимости дальнейших проработок, выборе одного или нескольких наиболее приемлемых вариантов строительства. Устанавливается предположительный объём инвестиций, а также определяется важность поиска соинвесторов или кредиторов.

На основе практического опыта можно утверждать, что затраты на составление инвестиционного замысла должны укладываться в 0,05-0,1% предполагаемой суммы инвестиций. Срок изготовления примерно составляет порядка двух месяцев.