Рынок земельных участков и его особенности

Понятие рынка земельных участков

Земля в качестве объекта рыночных отношений выступает как уникальный и ключевой элемент во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, т.к. это единственное место проживания всех народов и поколений людей, где основным естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.

Важно отметить, что в рыночной среде земля имеет многофункциональное значение. В качестве природного объекта, который существует вне зависимости от воли людей, земля – это целиком планета, колыбель человечества. Которая выполняет наиважнейшую экологическую функцию. Одновременно с этим земля представляет собой и почву, верхний слой нашей планеты, её поверхность или пространственный базис, который выступает в качестве субъекта хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли, как уже отмечалось ранее, заключается в том, что она служит местом обитания и определяет условия жизни всего человечества. Таким образом, можно сделать вывод, что Земля в качестве территории государства или субъекта РФ выполняет в том числе политическую функцию. В этой связи стоит отметить, что совершение сделок с земельными участками регулируются не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством РФ, которое, в свою очередь, опирается на лесное, экологическое и иное специализированное законодательство РФ.

В силу данного обстоятельства, землю вполне можно считать невосполнимым природным ресурсом многофункционального назначения, которая имеет особый юридический статус. Распоряжение землёй, и особенно купля-продажа земельных участков, в РФ в настоящее время является очень непростым и специфическим процессом. Рынок земли в качестве средства законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами объективно регулируется посредством различных ограничений и норм.

Для России, как, собственно, и для множества других развитых стран мира, определено, когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она больше не может относиться к юрисдикции частного права. Таким образом, речь идёт о том, что постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью её в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, состоят из следующих аспектов:

• Система зонирования.
• Рациональное применение земель и их охранные мероприятия.
• Контроль окружающей среды.
• Защита законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли.
• Соблюдение условий использования территорий, которые имеют особый охранный статус.
• Учёт строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населённых пунктов.
• Принудительное изъятие земель у собственника с целью государственных и муниципальных нужд, их выкуп и пр.

В данном контексте логично определить статус и права, которые относятся к государственным и муниципальным нуждам, они следующие:

• Выполнение международных обязательства РФ.
• Размещение объектов государственного и муниципального значения.
• Другие обязательства, которые установлены в соответствии с федеральными законами, что применительно к изъятию земель, в том числе посредством выкупа, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности.

В этой связи ниже представлен список объектов государственного и муниципального значения:

• Объекты обороны и безопасности.
• Объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального или регионального назначения.
• Объекты атомной энергии.
• Сооружения, которые должны обеспечивать статус и защиту государственной границы РФ.
• Объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения.
• Автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
• Линейные объекты федерального и регионального значения, которые должны обеспечивать деятельность субъектов естественных монополий.
• Федеральные и региональные энергетические системы.

Изъятие земли у собственника в пользу государства

Решение об изъятии участка принимается органами исполнительной власти с уведомлением собственника за год и госрегистрацией факта изъятия. Здесь существует всего два варианта: либо собственник продаёт землю государству по рыночной цене, либо государство предоставляет собственнику равноценный объект взамен факта изъятия.

Помимо всего прочего, хозяину необходимо компенсировать все убытки, которые были причинены в процессе изъятия, в том числе понесённые им в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, затраты по переезду и пр.

Существуют в том числе и временные ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование земельного участка, возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель, с учётом условия сохранения их целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность некоторых категорий земель, исключительное пользование землёй на условиях аренды в Москве и др.

Не могут в том числе государственные и муниципальные предприятия на самостоятельной основе сдавать в аренду любое недвижимое имущество, которое закреплено за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Ограничено также распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах, здесь речь идёт о тех ситуациях, когда совершаются крупные сделки в процентном соотношении более 25-50% балансовой стоимости активов общества. В таких ситуациях решение за советом директоров или общим собранием акционеров, в ситуации, когда предмет сделки превышает порог в 50% активов, то решение ложится ответственностью на общее собрание акционеров.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и инвестиционную активность, выступает в качестве преграды для криминальных сделок с землёй. В качестве объекта предпринимательской деятельности земля является гарантией стабильности не только бизнеса, но и всего общества в целом.