Страхование объектов недвижимости как один из видов добровольного страхования

Страхование объектов недвижимости

Страхование объектов недвижимости представляет собой один из наиболее массовых среди добровольных видов страхования. Оно применяется в процессе осуществления операций купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании, при продаже объектов недвижимости в рассрочку и пр. В данном контексте это имеет отношение к тому, что невозможно гарантировать право собственности продавца, в том числе определить наличие имущественных претензий на объект недвижимости со стороны прежних владельцев или членов их семей. В этой связи строительные компании, банки и риелторы предпочитают страховать такого рода риски в страховых компаниях, которые специализируются на страховании объектов недвижимости и операций с ними.

В качестве страховщиков выступают зарегистрированные юридические лица – страховые организации, которые получили лицензии на осуществление такого вида страхования.

Основными документами для оформления договора страхования объектов недвижимости выступают документа, которые удостоверяют наличие имущественного интереса: государственные акты предоставления земельного участка в собственность; свидетельство о праве собственности на объект недвижимости; договор купли-продажи; справка БТИ и иные правоустанавливающие документы. Для заключения страхового договора также необходимы заполненное заявление страхователя и в ряде случаев — документы, подтверждающие стоимость застрахованного имущества.

Страхователями по основанию объектов недвижимости выступают:

• Государство, представленное федеральными, региональными и местными органами власти и управления в отношении жилых помещений в государственной и муниципальной собственности.

• Иные собственники в соответствии с федеральным законодательством: юридические и физические лица.

В качестве объектов страхования юридических лиц выступают:

• Здания, которые находятся в производственном, административном, социально-культурном или общественном пользовании.
• Сооружения, которые представлены башнями, мачтами и пр.
• Отдельные помещения вроде цехов, лабораторий или кабинетов.
• Хозяйственные постройки, к примеру, гаражи, хранилища, склады и пр.
• Объекты незавершённого строительства.

На страхование принимаются объекты недвижимости, которые принадлежат страхователю, а также те, которые находятся у него в аренде или в управлении.

Страхование объектов недвижимости юридических лиц осуществляется на случай их ликвидации или повреждения в результате следующих страховых событий:

• Пожар.
• Стихийные бедствия и действия природных сил, к примеру, удар молнией, наводнение, землетрясение, извержение вулкана или действия подземного огня, бури, вихря, урагана, цунами, ливня, града, горного обвала, оползня, паводка, селя, выхода необычных для данной местности продолжительных дождей и обильного снегопада.
• Взрыв газа, котла, машин и аппаратов на производстве и пр.
• Аварийных отопительных, водопроводных, канализационных и противопожарных систем.
• Проникновение воды из соседних помещений; падение пилотируемых летательных аппаратов, их частей или груза.
• Бой оконных стёкол, зеркал и витрин.
• Противоправные действия третьих лиц и пр.

Страхователь получает возможность выбора перечня рисков, он может выбрать один или несколько, от которых он хотел бы застраховаться.

Дополнительно по требованию страхователя можно застраховать: расходы, произведённые для предотвращения или уменьшения ущерба; расходы по расчистке территории после наступления страхового случая; расходы по привлечению аварийных комиссаров к определению ущерба от наступления страхового случая.

Стоимость страхования недвижимости

Страховая стоимость для зданий и сооружений, отдельных помещений и хозяйственных построек зависит от размера стоимости строительства объекта, аналогичного принимаемому на страхование, с учётом износа. Страховая сумма определяется индивидуально по каждому объекту или по совокупности объектов в размере полной страховой стоимости имущества или в конкретном проценте от их стоимости.

Страховая премия исчисляется по ставкам, которые устанавливаются по отдельным рискам, к ним можно отнести пожар, авария и пр., дифференцированные в зависимости от отрасли и вида деятельности, назначения объекта, условий пожарной безопасности и пр.

Ставка страховой премии от страховой суммы в год, чаще всего, составляет для зданий и производственных помещений 0,1-0,3%; для торговых центров и офисов – 0,15-0,4%.

Справедливо заметить, что страховая компания может предоставлять юридическим лицам скидки с суммы исчисленной страховой премии в следующих случаях:

• При отсутствии содержания и эксплуатации имущества требованиям надзорных органов – 5%.
• За непрерывность страхования на протяжении нескольких лет – третий и более год страхования подряд без выплаты возмещения – по 5% за каждый год, начиная с третьего, но не более 40%.
• За срок договора более трёх лет – 10%.
• За использование франшизы, которая предоставляет право на скидку к взносу.

Ниже в таблице представлены размер франшизы и проценты страховой суммы.

Выплата страхового возмещения производится на основе данных фактического ущерба, но не более страховой суммы, которая устанавливается по каждому объекту. Размер ущерба устанавливается страховщиком на основании составленного им страхового акта. Ущерб определяется при гибели имущества – в размере страховой стоимости погибшего; свидетельство о праве собственности на объект недвижимости; договор купли-продажи; справка БТИ и иные правоустанавливающие документы. Для заключения страхового договора также необходимы заполненное заявление страхователя и в ряде случаев — документы, подтверждающие стоимость застрахованного имущества. В сумму ущерба в том числе включаются расходы по спасению имущества, предотвращению увеличения ущерба и приведению повреждённого имущества в порядок после страхового случая, если такого рода расходы будут признаны целесообразными.

Страховое возмещение не выплачивается, если убытки произошли: в процессе событий, которые неизбежны в процессе работы или естественно вытекающих из неё; в процессе обработки имущества огнём, теплом или других термических воздействий на него с целью переработки или иных целях; из-за дефектов в имущества, которые имели место до заключения договора и пр.

Наибольшую популярность на сегодняшний день среди населения получили следующие виды страхования:

• Страхование строений.
• Страхование жилых помещений городской застройки.

В качестве объектов страхования по добровольному страхованию строений выступают находящиеся в личной собственности физических лиц жилые дома внегородской застройки, садовые домики, дачи, коттеджи, мансарды, террасы, летние кухни, бани, сараи, гаражи, хозблоки и пр., а также совокупность их конструктивных элементов с их внешней и внутренней отделкой.

На страхование не принимаются:

• Аварийные строения, в которых запрещено проживание.
• Строения, которые подлежат сносу либо требующие капитального ремонта.
• Строения, не используемые по назначению и не обеспечены надлежащим присмотром.
• Строения, которые эксплуатировались более 40 лет и не подвергались капитальному ремонту.
• Строения, которые находятся в зоне обвалов, оползней, наводнений или других стихийных бедствий.

Заключение страхового договора

Договор страхования заключается по письменному заявлению гражданина, которых должен предъявить соответствующий документ о праве личной собственности на строение. Договор страхования может быть заключён с собственником строения или членом его семьи с письменного согласия собственника. При утрате страхователем права собственности на строение действие договора страхования прекращается без возврата страховых платежей.  

Страхование строений проводится на случай их уничтожения или повреждения в результате следующих событий:

• Стихийные бедствия (удары молнией, наводнения, землетрясения, извержение вулкана или действия подземного огня, бури, вихри, ураганы, цунами, ливни, град, горные обвалы, оползни, паводки, селя, выходы подпочвенных вод, необычные для данной местности продолжительные дождей и обильные снегопады), падение деревьев.
• Пожары, взрывы, падения летательных аппаратов, их частей или груза, наезд транспортных средств, бой оконных стёкол, зеркал и витрин.
• Выбросы газа, аварии на отопительных, водопроводных, канализационных и противопожарных системах, проникновение воды из соседних помещений.
• Внезапные разрушения основных конструкций зданий и сооружений, если это не связано с проведением в них дополнительных строительных и отделочных работ.
• В ситуации, когда для предотвращения распространения пожара или в связи с внезапной угрозой какого-то стихийного бедствия было необходимо разобрать строение или переместить его на другое место.
• Преднамеренные неправомерные действия третьих лиц (пожар, подрыв, повреждения, кража со взломом и пр.).

Строения необходимо страховать в размере действительной их стоимости на момент заключения страхового договора. Чаще всего договор страхования содержит информацию о том, что в части превышения страховой суммы над действительной стоимостью строения договор считается ничтожным, а излишне уплаченная часть страхового платежа не возвращается.

На страхование принимаются следующие объекты:

• Все строения, которые находятся на отведённом страхователю земельном участке.
• Отдельные из них.
• Их отдельные части.

Общая страховая сумма по договору складывается из страховых сумм по каждому отдельному строению. Страховая сумма может быть увеличена посредством переоформления договора страхования или заключения дополнительного соглашения.

В процессе заключения договора страхования страховая компания самостоятельно принимает решения в отношении того, будет ли проводиться осмотр строения или нет, при этом необходимо принимать во внимание местонахождение объекта страхования и страховую сумму. При заявлении страхователем невысокой страховой суммы или при предоставлении им фотографии строения возможно страхование без осмотра. В такой ситуации строение, чаще всего, страхуется без разделения на конструктивные элементы и отделку. Если страховая сумма достаточно велика, то осмотр строения необходимо проводить обязательно. По каждому строению страхователь должен указать техническую характеристику конструкционных элементов, а также их размеры. При оценке каждого строения необходимо установить и записать в страховой оценочный листок следующие данные:

• Хозяйственное назначение строения.
• Тип строения.
• Год постройки.
• Материалы стен, крыши, фундамента.
• Размер строения по фактическому обмеру.
• Кубатура строения, а для строений, которые оцениваются на квадратным нормам, - площадь основания.
• Оценочная норма, которая устанавливается для оценки типичного строения.
• Отклонение стоимости оцениваемого строения от стоимости типичного строения.
• Сумма оценки строения в новом состоянии, которая начисляется без скидки на износ.
• Процент скидки на износ, соответствующий фактическому состоянию на момент оценки.
• Сумма скидки строения с учётом скидки на износ – страховая сумма.

В процессе оценки строений пользуются оценочными нормами, которые действуют в данной местности. В ситуации, когда строение по своим конструктивным особенностям отклоняется от типового, для которого установлены оценочные нормы, к этим нормам устанавливаются надбавки или скидки в зависимости от отклонения стоимости конструкций оцениваемого объекта от стоимости типового.

В ситуации с многоэтажным строением, общий его метраж всех этажей умножается на одну и ту же оценку. Если материал этажей разный, то необходимо использовать оценку самого дорогостоящего материала.

На размер страхового тарифа влияет в том числе перечень следующих факторов: Вид здания, категория строительных конструкций и материалов, местонахождение, огнестойкость отдельных материалов, страховая сумма и пр. К тому же необходимо учитывать конкретные обстоятельства, в соответствии с которыми страховщики предусматривают надбавки с суммы исчисленной страховой премии.

В случае продажи, дарения, передачи по наследству строения или при переходе его в собственность нового владельца в установленном законом порядке страхователь имеет право передать страховое свидетельство новому собственнику. Таким образом договор остаётся в силе, но только в том случае, если новый владелец переоформит его, иначе говоря, получит у страховщика новое страховое свидетельство.

Страхователь в установленный договором срок должен сообщить о наступлении страхового случая в соответствующие органы, и в течение суток в письменной форме заявить о случившемся страховщику, который заключил договор страхования. В заявлении необходимо подробно указать, когда, где и при каких обстоятельствах повреждено или уничтожено застрахованное строение, в какие компетентные органы об этом заявлено.

Страховое возмещение выплачивается на основе данных о фактическом ущербе, но не более страховой суммы, которая установлена по каждому строению. В качестве основания для выплаты страхового возмещения выступают документ компетентных органов, которые подтверждают факт и обстоятельства страхового случая.

Определение размера ущерба

Размер ущерба определяется страховщиком на основании составленного им страхового акта, который учитывает данные документов, полученных от компетентных органов. В случае полного уничтожения строения ущербом принято считать его страховую стоимость за вычетом стоимости сохранившихся элементов годных для нового строительства. При повреждении строения ущерб равен стоимости затрат по его восстановлению в пределах суммы, которая не превышает страховую стоимость строения. В сумму ущерба включается в том числе расходы по спасению строения и приведению его в порядок в связи с наступлением страхового случая, если эти расходы признаны необходимыми. В случае смерти страхователя страховое возмещение выплачивается его наследникам, которые должны предъявить нотариально оформленное свидетельство о праве на наследство.

Ситуации, в которых выплаченное страховое возмещение принадлежит возврату следующие:

• Если ущерб в полной мере возмещён или по решению суда его возмещение производится лицом, ответственным за причинённый ущерб.
• Если ущерб возмещён частично и менее причитающегося страхового возмещения, когда страховое возмещение возвращается с учётом суммы, которая была получена страхователем от лица, ответственного за причинённый ущерб.
• Факт неправомерных действий по окончании расследования не подтверждён следственными органами.

Освобождение от выплаты страхового возмещения

Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, когда страховой случай наступил в процессе: воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров и или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок; сообщения страхователем страховщику заведомо ложных сведений об объектах страхования; получения страхователем соответствующего возмещения ущерба от виновного лица; умышленных действий, грубой небрежности страхователя или члена его семьи либо ущерб причинен их действиями, в которых следственными органами или судом установлены признаки умышленного преступления; самовозгорания, брожения, гниения или других естественных свойств застрахованных объектов и других случаев, предусмотренных законодательством.

Страховщик может быть освобождён от выплаты страхового возмещения за убытки, которые возникли в процессе изъятия, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества и в случаях, если:

• Об уничтожении или повреждении строения и его конструктивных элементов в результате преднамеренных неправомерных действий третьих лиц не было заявлено в органы полиции, в том числе если данный факт органами полиции не подтверждался.
• Страхователь заявил о наступлении страхового случая позднее срока, который определён договором, не приложил к заявлению документы, подтверждающие акт наступления такого случая и размер убытков.
• Не были предъявлены повреждённые предметы или их остатки, за исключением случаев, когда эти предметы могли быть уничтожены без остатков.
• Страхователь имел возможность, но при этом не предпринимал никаких действий по спасению имущества во время и после страхового случая, а также не обеспечил его сохранность и не предотвратил дальнейшее повреждение.
• Убытки возникли в результате проникновения в застрахованные помещения дождя, снега, града, грязи через незакрытые окна, двери, отверстия, которые возникли вследствие ветхости или строительных дефектов, а также обвала зданий, сооружений, если обвал не вызван страховым случаем.

Страховщик обязуется в письменном виде сообщить страхователю об отказе в страховой выплате и обосновать причины данного решения. Страхователь имеет право обжаловать решение страховщика в суде.

Важно отметить, что договор, по которому выплачено страховое возмещение, сохраняет силу до конца срока, указанного в страховом договоре, в размере разницы, между страховой суммой, обусловленной договором, и выплаченным страховым возмещением. С момента выплаты полной страховой суммы действие договора прекращается.

При страховании строения, переданного в аренду или для сдачи внаём, в случае наступления страхового события по вине арендатора или иного лицо страховое возмещение выплачивается страхователю, а виновному лицу должен быть предъявлен регрессный иск на сумму выплаченного страхового возмещения.

Страхование жилых помещений

Наиболее социально направленным и значимым является страхование жилых помещений.

При этом утрата квартиры или жилого дома либо нанесение им значительных повреждений чаще всего серьёзно ухудшают материальное благополучие их владельцев или квартиросъёмщиков, а также их семей. В некоторых случаях государство вынуждено нести существенные расходы на восстановление жилья или выплату компенсаций потерпевшим.

Конкретными объектами страхования жилья выступают находящиеся в собственности физических лиц жилые помещений: комнаты или квартиры в городской застройке, а также совокупность из конструктивных элементов, отделка пола, стен, потолка и пр.

В РФ для того, чтобы застраховать жилое помещение необходимо прибегнуть к одному из двух способов:

• По льготной муниципальной программе, которая действует в Москве и других городах РФ. Она подразумевает: 1. Страхование с выплатой страхового взноса в рассрочку через расчётные документы на оплату жилья и жилищно-коммунальных услуг; 2. Страхование с выплатой годового страхового взноса единовременно.
• На коммерческой основе.

С середины 1990-х гг. в некоторых регионах РФ начала реализоваться программа льготного страхования жилья. Её целесообразность была спровоцирована необходимостью обеспечить страховую защиту жилого фонда и отсутствие возможности данную задачу посредством добровольного страхования на коммерческой основе из-за сравнительно высокой стоимости данной услуги и отсутствия страховой культуры населения. Примечательно, что уже к 1999 г. льготное страхование приобрело массовый характер благодаря возникновению возможности оплаты страхования в рассрочку с использованием квитанций на оплату коммунальных услуг.

Самую высокую популярность данная программа приобрела в Москве. Здесь стоит сказать, что основные положения системы страхования жилья были утверждены только в 1995 г. правительством г. Москвы. Реализацией данной программы до настоящего момента занимается Городской центр жилищного страхования, которые посредством конкурсов отбирает уполномоченные страховые организации. На сегодняшний день в пределах программы осуществляют свою деятельность "Московская акционерная страховая компания (МАКС"), "Промышленно-страховая компания (ПСК)", Спасские ворота", "Военно-страховая компания (ВСК)", "РОСНО", "Международная страховая компания профсоюзов (МЕСКО)".

Страхователями по льготному страхованию жилья выступают собственники и наниматели жилья (отдельных квартир, комнат в коммунальных квартирах, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья). Страховой защите не подлежат ведомственные квартиры, аварийное жильё, помещения, которые имеют физический износ более 60% и пр.

Страхование производится на случай повреждения или уничтожения жилья в результате пожара, проникновения воды при его тушении, взрыва газа, аварии отопительных, водопроводных и канализационных систем. Страховая сумма равна 30% расчётной стоимости жилья.

Договор страхования заключается сроком на 1 год и предусматривает следующие обязанности страховщика:

• Обеспечение в течение суток с момента уведомления страховщика о наступлении страхового случая, который повлёк невозможность проживать в застрахованном помещении, расселении лиц, имеющих право на проживание в указанном помещении, на семь дней или оплата из страхового резерва средств на данные цели.
• Выплата выгодоприобретателю страхового возмещения либо, с согласования выгодоприобретателя, компенсировать ему ущерб в натуральной форме в пределах суммы страхового возмещения.

Договор страхования вступает в силу с первого числа месяца, который следует за месяцем уплаты страховой премии или её первой части. Наибольшее распространение получила ежемесячная уплата премии по расчётной книжке, которая используется при платежах за жилищно-коммунальные услуги. Одновременно с этим вне зависимости от того, была ли годовая сумма премии уплачена полностью или частично, при наступлении страхового случая убытки возмещаются в полном объёме, но с удержанием неуплаченной части страховой премии.

При наступлении страхового случая москвичи получают возмещение, 70% которого выплачивает правительство Москвы, 30% - страховая компания. В ситуации, когда жилое помещение было уничтожено полностью, городские власти гарантируют предоставление другого благоустроенного жилья, которое будет отвечать всем социальным нормам и площади утерянного жилья. Если у страхователя, помимо уничтоженного, есть иное жилое помещение и его параметры не ниже установленной социальной нормы, потерпевшему выплачивается страховое возмещение в размере рассчитанного ущерба.

В Санкт-Петербурге в рамках льготного страхования предпочтения отдаются страхованию по рыночной стоимости жилья. Петербургский проект предлагает большую самостоятельность страховых компаний в аспекте урегулирования убытков. Однако необходимо сказать о существовании некоторых ограничений при страховании жилищного фонда, который находится в собственности Санкт-Петербурга: не допустимо страховать более 30% жилищного фонда, который находится в собственности Санкт-Петербурга, у одного страховщика.

Страхователями выступают совершеннолетние собственники квартир, ответственные квартиросъёмщики или наниматели жилья, в том числе члены их семей.

Страховая сумма по такому страхованию равняется рыночной стоимости квартиры или комнаты. При повреждении жилого помещения ущербом принято считать стоимость ремонта. При его полном уничтожении возмещение выплачивается в размере рыночной стоимости жилья или предоставляется новое жильё.

Некоторые страхователи страхуют на коммерческой основе отделку своей квартиры. Стоимость отделки рассчитывается на основе данных по затратам на отделку помещения, принимаются на страхование, и включает расходы на приобретение отделочных материалов и стоимость произведённых работ.

Ниже представлена таблица, в которой приведены риски, от которых производится страхование в РФ.

Данные таблицы свидетельствуют от том, что существует тенденция установления более высоких тарифов в немосковских регионах по сравнению с московскими, которую можно интерпретировать, в первую очередь, тем, что, во-первых, большинство страховых компаний сосредоточены в Москве и между ними существует жёсткая конкуренция, которая заставляет понижать тарифы, во-вторых, предоставление меньшего базового покрытия по составу рисков московскими компаниями по сравнению с компаниями других регионов. Для страховых компаний всех регионов свойственен отказ страховать ущерб, который был причинён совместно проживающими со страхователем лицами или его гостями. Большая часть страховщиков не принимают на страхование риск террористического акта. Кроме того, к факторам, которые влекут за собой отказ в приёме квартиры на страхование, страховщики относят износ дома свыше 60-70% аварийное или ветхое состояние дома, наличие видимых повреждений конструктивных элементов здания.

На размер тарифа оказывают воздействие множество факторов, среди которых выделяют, прежде всего, наличие средств безопасности, среди них охранная, пожарная сигнализации, охрана, металлические решётки, двери, кодовые замки, домофоны и пр. Степень износа инженерных коммуникаций, первый или последний этаж, длительность и качество страховой истории, новый или старый дом, непрерывность проживания постоянных жильцов, условия эксплуатации или содержания, характер и набор страховых рисков, размер страховой суммы, размер страховой суммы.

Предоставление скидок для физических лиц осуществляется по следующим правилам:

• За каждый год, начиная с третьего, при страховании несколько раз по одному году подряд без выплаты возмещения — но 10% за каждый год, но не более 40%.
• Ветеранам Великой Отечественной войны – 20%.
• При наличии сигнализации с выводом на пульт полиции – 20%.
• При наличии решёток на всех окнах и металлической входной двери – 10%.

При страховании квартиры возможны случаи смены её собственника, сдачи жилого помещения в аренду. В такой ситуации, когда произошёл переход прав собственности на застрахованную квартиру от лица, в интересах которого был заключён договор страхования, к другому лицу права и обязанности по данному договору должны перейти к лицу, которое получило права на имущество, за исключением случаев принудительного изъятия имущества. Лицо, к которому перешли права на застрахованную квартиру, должно незамедлительно письменно уведомить об этом страховщика.

В таблице ниже представлено сравнение условий страхования, которые предлагают в компаниях Российской Федерации.

Сдача застрахованной квартиры в аренду не может считаться настоящей причиной для расторжения страхового договора. Одновременно с этим следует указать, что страховщики признают возможность изменения степени риска и не исключают, что будут требовать уплаты дополнительного страхового взноса. Зачастую, в такой ситуации страховой взнос увеличивается в два раза.

С точки зрения опасностей, которым подвержена квартира, имеет особую важность то, живёт ли кто-то в квартире или она пустует на протяжении срока страхования. Когда квартира пустует, то страхование, зачастую, действует на прежних условиях, если иное не предусмотрено договором страхования.

Коммерческое страхование жилья активно используется в ипотеке. В соответствии с условиями ипотечного кредитования заёмщик обязан за свой счёт застраховать приобретаемую им квартиру от уничтожения и повреждения.

Ниже представлена таблица смены собственника и сдачи квартиры в аренду.

Ниже представлена таблица действий при временном отсутствии страхователя.

Страхование недвижимости в ипотеке

Страхование недвижимости, которая находится заложенной по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями данного договора и регулируется в соответствии с Законом об ипотеке. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенной недвижимости в ипотеке залогодатель обязан застраховать за свой счёт данную недвижимость в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость недвижимости превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства на данную суммы – не ниже суммы данного обязательства.

В этой связи стоит отметить, что залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, которое обеспечено ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, вне зависимости от того, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение недвижимости произошли по причинам, за которые он отвечает.

Для того, чтобы застраховать сделку по ипотечному кредитованию, страховая компания должна обладать серьёзными финансовыми возможностями и иметь лицензию на осуществление как минимум трёх видов страховой деятельности.

Существуют определённые риски, которые характерны для ипотечного страхования, они следующие:

• Нереализация залога в случае невозврата кредита.
• Обычное имущественное страхование.
• Нарушение прав собственности на залог.

Страхование от риска нереализации залога в случае невозврата кредита производится посредством страхования ответственности заёмщика за неисполнение обязанностей перед кредитором.

Имущественные страховые в ипотечных операциях проявляется в том, что кредитор требует, чтобы залог был застрахован от повреждений и уничтожения в его пользу или в пользу поручителя на весь срок действия кредитного договора.

Страховые компании могут заниматься страхованием титулах. Это страхование юридической чистоты документов, которые устанавливают и подтверждают право собственности на недвижимое имущество Страхование прав собственности имеет ретроспективный характер, которое означает страхование от событий, которые произошли в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Перед заключением договора страхования, страховщик титула собственности рассматривает историю объекта недвижимости.

Страхование титула собственности даёт возможность заёмщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесённых убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости. Помимо всего прочего, страховая компания предлагает страхователю юридическую помощь и может оплатить все расходы, которые имеют отношение с защитой прав собственности правоприобретателя. Всё это выступает в качестве защиты правоприобретателя не только от материальных, но и от моральных потерь.

Срок действия страхового договора, зачастую, составляет от 1 до 10-20 лет. Размер страхового взноса зависит:

• От количества сделок, которые были проведены с данным объектом недвижимости, чем их больше, тем тариф выше.
• От срока действия страхового договора, чем дольше срок, тем выше тариф, иногда от стоимости объекта недвижимости.

Выплата страхового взноса осуществляется частями, первая часть за экспертизу документов, зачастую, не возвращается даже при отказе страховщика заключить страховой договор.

Страхование титула собственности выступает как обязательное условие при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве страховых документов используется либо страховой полис, который выдаётся страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заёмщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

К страховым полисам, которые выдаются страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования:

• Выдающая компания должна иметь лицензию на ведение такого рода бизнеса в том регионе, где расположен объект недвижимости.
• Страховая сумма должна быть равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту или быть большего.
• Бенефициарами по этому полису должны выступать продавец ипотечного кредита или его правоприёмники.
• Средства, которые получены от продажи заложенного имущества, в случае наложения на него взыскания должны в первоочерёдном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используются письменное заключение адвоката, должны соблюдаться следующие условия:

• Адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости.
• Заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его провоприёмника.

В завершении статьи можно сделать вывод, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. Заёмщик должен ежегодно платить 1,5-1,8% от суммы оставшегося кредита. В данную страховую сумму включены: страхование титула, имущества, а также жизни и трудоспособности заёмщика и созаёмщика. В случае потери работоспособности заёмщика оставшуюся сумму кредита будет погашать страховая компания.

Ключевыми причинами низких темпов заключения договоров страхования объектов недвижимости являются низкая страховая культура населения, отсутствие достаточного спроса, слабое развитие ипотеки, слабая информированность населения о действующей системе страхования жилья, отсутствие эффективного механизма стимулирования страхования и законодательно закреплённого условия обязательного страхования жилья. Оптимальное сочетание обязательного и добровольного страхования будет оказывать положительный эффект на развитие жилищного страхования в РФ.