Рынок недвижимости и его исследование

Что такое рынок недвижимости

Сегодня рассматривают рынок недвижимости как часть финансового рынка, на котором передаются права и интересы на собственность, устанавливаются цены, распределяется территория между землепользователями. 

Рынок недвижимости – это совокупность отношений, которая создана в процессе работы с объектами недвижимости.

На рынке недвижимости формируются спрос и предложение на объекты недвижимости. Площади, здания, строения и объекты перераспределяются между участниками.

Путем госрегулирования рынок обеспечивает:

• передачу прав собственности на объекты от одного лица другому;
• установку одинакового уровня цен на объекты;
• взаимодействие покупателя и собственника на базе экономической мотивации.

Данный вид рынка помогает держать связь между рынками труда, товаров, капитала и пр. Объясняется это тем, что без него невозможно брать в аренду, снимать или покупать площади, здания, земельные участки и пр. 

Рынок недвижимости включает в себя такие части как:

1. Жилищный рынок с городским и загородным фондами.
2. Земельный рынок.
3. Рынок нежилых помещений, на котором операций минимум, а стоимость помещений большая.

Исследования рынка недвижимости показали, что ему характерны:

• локальность;
• сезонность, от которой могут меняться ценники на объекты;
• объекты слабо заменяемые;
• инвестиции в недвижимость;
• обязательная госрегистрация всех сделок.

Классификация рынков недвижимости по разным основаниям

По географии рынки делятся на:

• городские;
• местные;
• региональные;
• мировые;
• национальные.

По степени готовности к эксплуатации:

• рынки существующих объектов;
• незавершенное строительство.
• новое строительство.

По виду сделки:

• купля-продажа;
• ипотека;
• аренда.

По форме собственности:

• частная;
• государственная.

По способу совершения сделок:

• первичный и вторичный рынки;
• организованный и неорганизованный;
• биржевой и внебиржевой;
• традиционный и компьютеризированный.

Рассмотрим первичный и вторичный рынки. На первом продавцы – государство и строительные компании, которые предлагают новые застройки, не бывшие в употреблении. На втором продавцы – физ- и юрлица, которые являются собственниками недвижимости и предлагают объекты б/у.

Маркетинговое исследование рынка недвижимости

Особенности изучение рынка заключается в следующих аспектах:

• высокий уровень расходов на издержки по переходу прав собственности;
• индивидуальный подход к ценообразованию;
• активное сотрудничество первичного и вторичного рынков;
• множество разных рисков;
• ликвидность товара невысока;
• цены зависят от уровня дохода населения, экономического состояния в стране и пр. 

Изучение рынка и анализ данных затрудняется и наличием таких факторов, как:

• сложности с получением актуальной информации, что является главной проблемой;
• множество факторов, определяющих развитие рынка;
• небольшое количество сделок либо полное их отсутствие.

Чтобы оценить объем и структуру рынка недвижимости, нужно иметь информацию о количестве и качестве имеющихся помещений, количестве возможных к сдаче и аренде зданий и количестве объектов, уже сданных в пользование.

Данные о количестве сданных и проданных объектов дает представление о реализованном рыночном спросе.

Объекты исследования – тенденции и процессы развития рынка и влияние на них экономических, географических, экологических и пр. факторов. 

Изучается рыночная структура, размещение рынка на территории, емкость рынка, динамичность продаж и все риски.

По итогам исследований получают такие данные, как:

1. Прогноз развития.
2. Выведение критериев для достижения успеха.
3. Анализ конъюнктуры.
4. Нахождение новых методов политики в отношении конкурентов.
5. Нахождение возможностей выхода на новые рынки.

То, как среагирует рынок на ввод нового объекта недвижимости, зависит от спроса, конкурентного предложения, прогноза спроса в перспективе. Стоимость объектов зависит от количества конкурентов и качества предлагаемых ими объектов.

Изучение данных объектов помогает выяснить конкурирующие объекты, провести их сравнение. Есть всего три подхода, чтобы оценить недвижимость и на основе полученных данных принять соответствующее решение. 

К ним относят:

1. Сравнительный подход, который помогает выявить и сопоставить конкурирующие объекты, чтобы адекватно выставить цену на недвижимость.
2. Затратный подход, который подразумевает изучение текущих затрат сферы строительства, чтобы выяснить размеры дохода застройщиков и продавцов, установить степень износа и устаревания недвижимости со дня окончания строительных работ.
3. Доходный подход подразумевает изучение информации о занятости площадей, арендных ставках, эксплуатационных расходов и пр.

Как проводят исследования

Маркетинговые исследования помогают принимать эффективные решения относительно купли-продажи, сдачи в аренду, вложения инвестиций и пр.

Исследование рынка недвижимости подразумевает несколько этапов:

1. Поставить краткосрочную или долгосрочную цель исследования.
2. Выбрать метод изучения. Это может быть мониторинг рынка недвижимости на предмет изменения цены, платы за аренду, количества сделок с недвижимостью, количеством сданных в эксплуатацию объектов и пр.
3. Сегментировать рынок.Сегментация проводится по социально-экономическим, функциональным, физическим, географическим, демографическим и прочим критериям.
4. Позиционировать. Позиционирование необходимо для того, чтобы отнести объект к какому-либо конкретному сегменту рынка и определить уровень его конкурентоспособности. 
5. Узнать емкость рынка. Выяснение емкости рынка или установка возможно допустимого числа и видов объектов, которые могут быть потреблены в определенный период времени за установленную цену.