Особенности маркетинговых исследований рынка недвижимости

Рынок недвижимости: что это такое

Элементом экономического рынка можно считать рынок недвижимости. Данный рынок характеризуется тем, что на нем происходит перепродажа права владения имуществом. Этот рынок связан непосредственно с имущественными интересами, он устанавливает стоимость и распределяет пространство среди разных типов использования земельных ресурсов. Можно говорить о том, что это связанная между собой система механизмов рынка, обеспечивающая создание, передачу, использование и финансирование недвижимого имущества. 

Он является инструментом переназначения участков земли, сооружений, построек и иной недвижимой собственности между владельцами и клиентами на базе уровня спроса и предложения. При помощи регулирования со стороны государства рынок недвижимости способен предоставить следующие гарантии: 

1. Права собственности на недвижимое имущество перейдут к другому человеку.
2. Рыночная стоимость на недвижимость будет одинакова в разных областях.
3. Коммуникация владельцев и потребителей осуществляется на базе общего интереса и финансовой мотивированности. 

Рынок недвижимости можно назвать соединительным элементом, без которого не могли бы существовать трудовой, продуктовый, финансовый рынки и рынок услуг. Абсолютно все эти рынки обязаны арендовывать пространства и участки земли для того, чтобы заниматься собственной активностью. 

Структура рынка недвижимости включает в себя такие части: 

• жилой рынок (фонд имущества города и территорий за городом); 
• земельный рынок (неотъемлемым элементом всех недвижимых объектов является земля); 
• рынок пространств, которые не являются жилыми (число транзакций с ними невелико, а цена на объекты очень большая). 

Характерными для рынка недвижимости являются такие черты, как: 

• локальность; 
• динамика стоимости по сезонам; 
• уровень взаимозаменяемости объектов крайне небольшой; 
• инвестиционные вливания в недвижимое имущество; 
• регистрация всех сделок со стороны государства в обязательном порядке. 

Все эти факторы нужно брать в расчет в процессе изучения рынка недвижимости. 

Типы рынков недвижимости 

Существуют следующие принципы дифференциации рынков недвижимости: 

• география; 
• уровень готовности к использованию; 
• типы договоров; 
• типы собственности; 
• варианты проведения сделок. 

По географии выделяют следующие типы рынков: 

• рынок города; 
• местный рынок; 
• рынок региона; 
• рынок мира; 
• национальный рынок. 

По уровню готовности к использованию: 

• построенных и готовых к эксплуатации объектов; 
• строительство, которое не завершено; 
• строительство на начальной стадии. 

По типам договоров: 

• договор купли-продажи; 
• ипотечный договор; 
• арендный договор; 
• права вещи. 

По форме собственности: 

• частный; 
• государственный.

По типу свершения сделок: 

• первичный рынок; 
• вторичный рынок; 
• организованный; 
• неорганизованный; 
• на бирже; 
• вне биржи; 
• традиционный рынок; 
• автоматизированный рынок. 

Чаще всего в специализированной литературе можно встретить деление только на первичный и вторичный рынок.

Особенность первичного имущественного рынка состоит в том, что государственные органы и компании по строительству являются продавцами. Они продают помещения (как жилые, так и нежилые), которые не были раньше использованы.

Вторичный рынок характеризуется тем, что все транзакции на нем проводятся с имуществом, которое уже было использовано. В данном случае продавец — частное или юридическое лицо, владельцы имущества. 

Существует четкая взаимосвязь между рынком вторичного и первичного имущества. Из-за особенностей ситуации в экономике, политике уровень предложения на вторичном рынке способен увеличиваться, а это способствует уменьшению спроса и стоимость на рынке первичного имущества. 

Характерные черты исследования рынка имущества

Особенности имущественного рынка проявляются в: 

• большом уровне трансакционных затрат (расходы, которые связаны с тем, что имущество переходит во владение к другому человеку); 
• субъективное образование стоимости; 
• взаимное влияние рынка первичного и вторичного имущества; 
• большое количество рисков; 
• небольшая ликвидность продукта; 
• стоимость сильно зависит от дохода граждан и рисков финансовой системы государства или региона. 

Из-за этого рынок недвижимого имущества характеризуется следующими факторами, что затрудняют исследование и оценку: 

• непросто получить верные и корректные данные; 
• разнообразие факторов, определяющих направления рыночного развития; 
• лимитированное число или невозможность совершения сделок. 

Для анализа размера и сущности предложения жилого имущества нужно обладать следующими данными: 

• какое количество жилых помещений на рынке существует, какого они качества; 
• какое количество и какие помещения можно сдавать в аренду; 
• какие помещения уже можно использовать. 

Анализ проданной жилой собственности способствует проведению рассуждений об осуществленной части спроса на недвижимом рынке. Объектом исследования имущественного рынка считаются тенденции и направления рыночного развития.

В том числе анализируются различные факторы вроде экономики, права, демографии, экологии, уровня развития науки и техники. К тому же, исследуется рыночная структура, размещение собственности на конкретной территории, объем, лимиты, конкурентная борьба, бюрократия, уровень продаж и существующие риски. 

Итогами изучения имущественного рынка являются: 

• прогнозы будущего развития рынка; 
• формирование принципов успешных продаж; 
• оценка конъюнктуры; 
• продуктивные техники борьбы с конкурентами; 
• есть ли возможность выйти на другой рынок. 

Можно отметить, что рыночная реакция на конкретный тип недвижимого имущества находится в зависимости от уровня спроса и предложения конкурирующих компаний на момент начала торгов и в будущем. Стоимость объекта на рынке формируется конкурентными возможностями конкретного рынка. 

Изучение характерных черт недвижимого имущества способствует пониманию, какие объекты являются конкурентами. Это помогает сравнить два объекта между собой и выделить все достоинства и недостатки. Бывает три направления в оценке имущества, при помощи которых принимается продуктивное решение: 

• подход сравнения; 
• подход затрат; 
• подход дохода. 

Сравнительное направление характеризуется тем, что специалист определяет конкурирующую собственность, факторы сопоставления своего имущества с другим объектом для реальной трансформации стоимости продаж аналогичной собственности в условиях нестабильной ситуации на рынке. 

Подход затрат состоит в том, что в процессе анализа используются рыночные данные о реальных тратах в строительстве. Эта информация нужна специалисту для того, чтобы понять уровень доходности объекта для владельца, застройщика, а также для выявления степени функциональной усталости имущества с дня, когда были завершены все работы. 

Подход дохода заключается в том, что специалист владеет данными о рынке, а также уровне занятости имущества, объема рынка, ставок по аренде, затрат на использование собственности и т.д. 

Реализация изучения имущественного рынка

Развитие рынка недвижимости происходит вне зависимости от разных ограничений, нестабильности внешней среды и т.д. Люди активно инвестируют в область строительства. 

Маркетинговое исследование состоит из таких стадий, как: 

• формирование целей анализа; 
• избрание методики анализа; 
• выделение сегмента рынка; 
• правильное позиционирование; 
• нахождение уровня вместимости рынка. 

Первая стадия нужна для формирования целей на краткий и долгий срок в процессе изучения имущественного рынка. Потом происходит избрание вариантов анализа. Это исследование имущественного рынка, то есть длительное и постоянное наблюдение за состоянием рынка. Исследуется динамика стоимость, количество затрат на строительство, восстановление или инновацию, уровень платы по аренде, количество, структура и изменение сделок с собственностью, число объектов имущества, которые только строятся. Третья стадия нужна для того, чтобы избрать сегменты имущественного рынка. Все сегменты отличаются по характеристикам и целевой аудитории. 

К критериям деления имущественного рынка на сегменты относятся: 

• факторы физического типа; 
• фактор географии; 
• фактор демографии; 
• фактор общества и экономики; 
• функции объекта. 

Четвертая стадия — позиционирование для того, чтобы соотнести конкретную собственность с определенным рыночным сегментом, осознание конкурентоспособности. Последняя стадия нужна для формирования объема рынка, то есть нахождение существующего количества типов имущества, что используется на рынке в определенный временной промежуток при конкретном соотношении стоимости.