Сделки с жилыми помещениями (договора): понятие, разновидности

Основные виды договоров жилого помещения

Основываясь на нормах гражданского и жилищного законодательства, граждане могут осуществлять сделки с жилыми помещениями на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иных сделок об отчуждении имущества и удовлетворять свои жилищные потребности.

Основные положения Гражданского Кодекса Российской Федерации о получении права собственности на имущество в полной мере распространены на жилые помещения. В таких случаях объектами являются жилые дома и помещения. В соответствии со статьей 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сделками признаны действия со стороны граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей. Сделать могут односторонними, двухсторонними и многосторонними.

Наиболее распространенные договоры представлены ниже.

Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения

Договор купли-продажи жилого помещения является одной из основных форм сделок. При подписании такого договора необходимо ссылаться на статьи 549-558 Гражданского Кодекса. Заключение осуществляется в письменной форме на основании документа, подписанного сторонами. Но при этом стороны имеют право нотариального оформления, хотя обязательного нотариального заверения для данного вида договора не требуется. Однако в то же время государственная регистрация о приобретении права собственности на жилые помещения является обязательной (согласно статьи 551). Лишь после государственной регистрации договора купли-продажи он является подписанным, и покупатель обладает правом собственности на покупку жилого помещения.

Статьей 558 предусматриваются особенности продажи жилого помещения. Основным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части дома, на территории которых проживают граждане, сохраняющие за собой право пользования этим жилым помещением после его покупки, является перечень этих граждан, с указанием их права на пользование жилым помещением, подлежащего продаже.

В рамках рыночных отношений возросло использование договора мены жилых помещений. Согласно статье 567 Гражданского Кодекса, каждая из сторон обязуется передать в собственность товар взамен на другой. При этом владелец жилого помещения может получить не только жилье, но и другое имущество. К договору мены применены правила договора купли-продажи, а именно каждая из сторон признана продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает взамен. Не стоит проводить аналогию этой сделки с обменом жилых помещений, который регламентируется жилищным законодательством.

Ранее нанимателю жилого помещения в государственных и муниципальных домах было предоставлено право, при согласии проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи, осуществлять обмен занимаемого жилого помещения с иным нанимателем, в частности проживающим в ином населенном пункте. Помимо этого, наниматель обладает правом передачи права и обязанности по договору найма данного помещения владельцу частного жилищного фонда взамен на приобретение права собственности жилого помещения. То есть, владелец жилого помещения может обменять его на помещение, в котором проживает гражданин в соответствии с договором социального найма. На сегодняшний день в соответствии со статьей 72 Жилищного Кодекса такой обмен не осуществляется.

Гражданами могут быть переданы в собственность иных лиц жилые помещения по договору дарения. Согласно этому договору даритель на безвозмездной основе передает или берет обязательство о передаче иному лицу жилищного помещения. Одаряемый, то есть лицо, которому передают жилье, имеет полное право отказаться от передачи ему жилья, и тогда договор считается расторгнутым. Отказ от подаренного жилищного помещения обязан фиксироваться в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Дарение недопустимо в следующих случаях:

• От имени малолетних и недееспособных граждан, а также их законных представителей;
• От имени сотрудников лечебных, воспитательных организаций, учреждений социальной защиты, а также гражданами, которые находятся в них на стационарном лечении, содержании, воспитании; супругами, родственниками вышеуказанных граждан;
• Государственными служащими и служащими органов местного самоуправления в связи с их должностным положением и при исполнении ими своих служебных обязанностей;
• Во взаимоотношениях между коммерческими организациями.

Государственными и муниципальными учреждениями может быть подарено жилье, но лишь при согласии владельца (согласно статье 576 Гражданского Кодекса). Даритель имеет право отменить дарение имущества в случае, если одаряемым было совершено покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение дарителю телесных повреждений. При намеренном лишении жизни дарителя одаряемым, родственники дарителя могут через суд требовать отмены дарения. право дарения может быть отменено, если даритель переживет одаряемого, что должно быть зафиксировано в договоре. При отмене дарения одаряемым должен быть произведен возврат подаренного жилья, если оно сохранено в натуре на момент отмены дарения.

Договор ренты – особенности его заключения, расторжения

Статья 33 гласит, что имущество, в частности жилье, может быть передано иному лицу на условиях ренты. 

Такой вид передачи имущества выполняется на основе договора ренты. Такой вид договора подлежит обязательной государственной регистрации согласно статье 584 Гражданского Кодекса. 

При подписании договора ренты в отношении жилья необходимо нотариальное заверение и государственная регистрация, так как жилье представляет собой недвижимое имущество.

Жилье, передаваемое на основании рентного договора, приобретается новым владельцем:

• За определенную плату;
• Бесплатно.

Для обеспечения исполнения обязательства плательщиком, статьей 587 Кодекса предусматривается, что получатель получает право залога на переданное ему имущество, а за просрочку выплаты плательщиком уплачиваются проценты. При невыполнении основных условий договора, а также утрате обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, не отвечающим получателем, он имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсации нанесенных расторжением договора убытков.

Получателями ренты могут выступать только граждане и некоммерческие организации, если не противоречит законодательным нормам и соответствует целям деятельности, прописанным в учредительных документах организаций. Права получателя ренты могут быть наследственными или передаваться в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иные положения не предусматриваются законодательством или договором.

Рента бывает двух видов: постоянная и пожизненная.

Постоянная рента выплачивается денежными средствами в установленном договором размере. Может быть осуществлена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг, соответствующих ренте в денежном эквиваленте. Плательщик ренты имеет право отказаться от выплаты ренты посредством ее выкупа. В такой ситуации плательщик заявляет в письменной форме об отказе от выплаты ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения ее выплаты или срок, указанный в договоре. До момента получения всей суммы обязательство по выплате ренты не прекращается, если это не предусмотрено договором. Сторонами договора может быть установлено, что право на выкуп не может быть реализовано при жизни получателя ренты или на протяжении срока, не превышающего 30 лет с момента его заключения. 

Статьей 593 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа постоянной ренты по требованиям получателя:

• Просрочка выплату плательщиком сроком более года (если иной срок не зафиксирован в договоре);
• Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты;
• Признание неплатежеспособным или возникновение обстоятельств, свидетельствующих о дальнейшей невыплате ренты в, установленных договором, размерах и сроках;
• ·Поступление в общую собственность или разделение между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты;
• ·Иные случаи, предусмотренные договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по установленной договором цене. Если сумма выкупа не указана в договоре, на основании которого жилье передается под выплату ренты бесплатно, то в цену выкупа вместе с годовой суммой рентных платежей добавляется цена жилого помещения, которая подлежит взысканию за аналогичное имущество.

Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает жилье под выплату ренты, или на период жизни иного гражданина. Допустимо установление пожизненной выплаты ренты в пользу граждан, доли которых считаются одинаковыми в праве на ее получение. В случае смерти одного из получателей ренты право на ее получение переходит к получателем, пережившим его. В случае смерти последнего получателя ренты, обязательство по ее выплате полностью прекращается. Пожизненная рента выступает как определенная денежная сумма, которая обязана выплачиваться периодически получателю на протяжении его жизни и должна быть по окончании каждого календарного месяца.

В статье 599 Гражданского Кодекса указано, что при нарушении плательщиком ренты договора получатель имеет право потребовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и компенсации убытков. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, то получатель имеет право потребовать возврата этого имущества с учетом его стоимости в сумму выкупной цены. 

Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой вид договора пожизненной ренты. 

Если статьями 601-605 Гражданского Кодекса не предусмотрено иные положения, то к этому договору применены правила пожизненной ренты.

Предоставление содержания с иждивением включает в себя удовлетворение потребности в жилье, питании, одежде, и в зависимости от состояния здоровья – уход за гражданином. Договором может быть прописана оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Новый владелец имеет право отчуждать, сдавать в залог недвижимое имущество, которое передалось ему на обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Прекращение действия договора выполняется по установленным статьей 605 условиям: в случае смерти получателя ренты; при значительном нарушении плательщиком ренты взятых на себя обязательств.