Ипотечное кредитование в Российской Федерации: специфика и трудности рынка

Ипотечное кредитование в Российской Федерации: специфика и трудности рынка

Обзавестись собственной квартирой или домом, опираясь лишь на текущие заработки, способны немногие семьи. Разрыв между стоимостью недвижимости и реальными доходами домохозяйств породил спрос на особый финансовый механизм — целевые займы с длительным сроком возврата, обеспеченные залогом приобретаемого объекта. Ипотечное кредитование даёт возможность заселиться в жильё сразу, растянув оплату на многие годы вперёд. Однако российская версия этого инструмента сформировалась под влиянием собственных исторических и экономических обстоятельств, а её работа сопровождается набором нерешённых сложностей, о которых стоит поговорить подробно.

Стоит уточнить, что обеспечением по такому договору способна выступать не только покупаемая недвижимость, но и объекты, которыми заёмщик уже располагает. За счёт залога банк снижает свои риски, поэтому и процентные ставки здесь оказываются ощутимо скромнее, чем по прочим займам. Расплатой за такую выгоду становятся повышенные требования к клиенту: понадобится подтвердить и уровень дохода, и продолжительность трудового стажа. Дополнительно оформление обычно сопровождается ипотечным страхованием, а от будущего собственника, как правило, ждут первоначального взноса в пределах 10–30 % цены жилья — хотя отдельные программы допускают покупку и без него.

Чем ипотека отличается от других займов

Распознать ипотечный кредит среди прочих банковских продуктов помогает ряд устойчивых свойств. Перечислим их:

• сделка всегда сопровождается залогом недвижимости;
• порядок выдачи прописан на уровне закона;
• договор подлежит обязательной государственной регистрации;
• деньги носят строго целевое назначение — направить их можно исключительно на покупку дома либо квартиры;
• размеры займа велики, особенно на фоне потребительских кредитов;
• срок возврата растянут во времени: значительная часть российских банков готова кредитовать вплоть до 30 лет;
• ставки заметно ниже потребительских.

Российская специфика ипотечного рынка

Займы под залог недвижимости практиковались на российской земле ещё до революции, а прочный правовой фундамент под них подвели именно в 1917 году. Советская эпоха этот инструмент фактически отодвинула на обочину, поэтому современную отрасль пришлось поднимать почти с чистого листа, перенимая наработки государств, где ипотека давно вошла в обиход и открыла путь к жилью людям с самыми разными кошельками.

Отдельного разговора заслуживает хрупкость экономической почвы. Спады и потрясения приходят в национальное хозяйство с завидной регулярностью, из-за чего заёмщику крайне тяжело просчитывать свои денежные поступления на годы вперёд. Вероятность того, что человек, взявший заём, спустя время окажется без работы и утратит способность платить, остаётся немалой. Реагируя на подобную обстановку — а именно она типична для российской ипотеки последних лет, — банки подстраховываются и ужесточают отбор клиентов, а в кризисные периоды и вовсе притормаживают выдачу.

Ещё один характерный штрих — теневой характер значительной доли заработков населения. При расчёте платежеспособности кредитор ориентируется прежде всего на официально задекларированные суммы. Обладатели «серых» зарплат от ипотеки не отсечены полностью, но условия для них выставляются предельно жёсткие. Мировой экономический спад подтолкнул часть банков поднять ставки: прибавка была небольшой, около одного процента, однако при таких масштабах займов даже она сократила число желающих. Позже, во время потрясений, связанных с коронавирусной инфекцией, ставки пошли вниз — и это разогнало цены на жильё, что, в свою очередь, отпугнуло часть покупателей.

Внутренние трудности ипотечного кредитования

Первый блок сложностей рождается внутри самого механизма выдачи займа и напрямую связан с процедурой оформления. Сюда относят:

• затягивание сроков рассмотрения обращения: если залогом становится квартира частного собственника, банк обычно тратит на проверку заявки два-три дня, однако на деле этот период нередко растягивается;
• возможность банка утвердить сумму, не совпадающую с той, что клиент указал в заявлении; отказавшись от предложенного варианта, заёмщик лишается денег, которые уже вложил в подготовку документов;
• необходимость нести добавочные траты на услуги риэлторов или ипотечных брокеров;
• придирчивость к самому жилью: банк не одобрит квартиру с неузаконенной перепланировкой, откажет при износе дома свыше 40 %, а часть учреждений не берётся кредитовать объекты, где среди владельцев значатся несовершеннолетние.

Внешние трудности ипотечного кредитования

Второй блок формируют обстоятельства, лежащие за рамками отдельной сделки и отражающие общее состояние рынка. В их перечень входят:

• скромная покупательная способность граждан;
• нехватка новостроек в регионах вкупе с нередко завышенными ценниками на них;
• отсутствие цельного, логично выстроенного законодательства об ипотеке, пригодного для планомерной доработки и практического применения;
• нерешённость острых социальных вопросов;
• неразвитость инфраструктуры рынка жилья и строительной отрасли.

Ипотека остаётся стержневым способом обеспечить граждан крышей над головой, объединяя умеренные ставки, растянутый срок выплат и обязательный залог. Российская модель складывалась почти заново и вобрала в себя отпечаток экономической турбулентности, распространённости неучтённых доходов и скачков процентных ставок. Судьба отрасли зависит от того, удастся ли снять как внутренние барьеры на уровне процедуры выдачи, так и внешние преграды — слабую платёжеспособность людей, дефицит доступных новостроек и пробелы в правовом регулировании. Лишь комплексная работа по всем этим направлениям превратит ипотеку в широко доступный и надёжный способ закрыть жилищный вопрос.