Жилые помещения как объект жилищного права

Понятие жилого помещения

В жилищном праве большую роль играет термин «жилое помещение». Данное определение имеет важное значение для правильного использования законов и других нормативно-правовых актов, которые регулируют жилищные взаимоотношения.

Термин «жилое помещение» используется в законодательстве в нескольких смыслах:

1. как родовое понятие, охватывающее все разновидности жилых помещений (касается квартир, жилых домов и т.д.), которые могут выступать в качестве объекта договора найма жилого помещения (статья 673 Гражданского Кодекса России);
2. в качестве обозначения части жилого дома (квартир в многоквартирных домах, комнат);
3. как учетная категория вместе с жилым домом.

Виды жилых помещений

Жилые помещения в более обширном понятии законодатель определяет как объекты жилищных прав и подразделяет на следующие разновидности:

1. жилой дом (не считая многоквартирные дома), часть жилого дома;
2. квартира, ее часть;
3. комната.

Юристы дают другое понятие жилого дома.

Среди домов есть строения смешанного вида, в которых, совместно с жилыми помещениями, встречаются и нежилые помещения: административного, лечебного, коммунально-бытового типа и т.д. Жилые помещения, которые находятся в подобных домах, включены в состав жилищного фонда.

В Жилищном Кодексе (статья 15) перечислены положения, которые относятся к общему термину «жилое помещение».

Порядок признания помещения жилым, а также требования, которым отвечает жилое помещение, устанавливает Правительство Российской Федерации согласно Жилищного Кодекса, других федеральных законов.

Общая и жилая площадь жилого помещения

С целью характеристики жилого помещения необходимо выделить внутри помещения общей, то есть полезной, и жилой площади. Общая площадь рассчитывается как сумма площади всех частей данного помещения, в том числе и площадь помещений вспомогательного назначения, используемых с целью удовлетворения гражданами бытовых и прочих потребностей, касающихся их проживания в жилом помещении, не считая балконов, лоджий, веранды и террасы (часть 5 статьи 15 Жилищного Кодекса). Жилая площадь состоит исключительно из площади всех жилых комнат, включая площадь спальных и столовых комнат, игровых комнат, а также предназначенных для учебы и отдыха.

Договор найма жилого помещения

Понятие «жилое помещение» играет важную роль в решении вопроса о предмете договора найма жилого помещения. В соответствии с пунктом 1 статьи 673 Гражданского Кодекса и статьи 62 Жилищного Кодекса подобным предметом может выступать исключительно изолированное жилое помещение, которое годится для регулярного проживания (квартиры, жилые дома, часть жилого дома/квартиры). Не являются самостоятельным предметом договора найма неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного назначения, а также общее имущество многоквартирных домов (часть 2 статьи 62 Жилищного Кодекса России).

Состав жилищного фонда

В соответствии с нормой части 1 статьи 19 Жилищного Кодекса, в структуру жилищного фонда входят не только жилые помещения, используемые для регулярного проживания, но и вообще все пригодные для проживания помещения, имеющиеся на территории российского государства. Выходит, что жилые помещения можно подразделить на 2 вида:

1. используемые для постоянного проживания, то есть рассчитываются на длительный период их эксплуатации;
2. временного характера, которые используются проживающими в них личностями на протяжении ограниченного временного периода.

Данная разновидность жилых помещений приходится на большинство помещений, состоящих в жилищном фонде. Наряду с этим, некоторые жилые помещения предназначаются для временной эксплуатации их в качестве таковых, к примеру, жилые помещения в общежитиях, домах маневренного фонда, гостиницах, служебные жилые помещения и т.д.

Кроме того, жилые помещения подразделяются зависимо от оснований нахождения их в пользовании людей. По данному признаку выделяют:

• специализированные жилые помещения;
• жилые помещения, которые являются собственностью граждан;
• жилые помещения, числящиеся в домах жилищных и жилищно строительных кооперативов;
• жилые помещения, которые были предоставлены по договору социального найма;
• жилые помещения, которые были предоставлены по договору коммерческого найма;
• жилые помещения, которые были предоставлены гражданам по прочим основаниям.

В процессе решения вопроса об отнесении жилых помещений к доле пригодных для проживания имеет большое значение:

• степень физического износа строения (помещения);
• степень сохранности его конструкций;
• место расположения строения;
• степень благоустройства и пр.

Не годятся для регулярного проживания, в частности, бараки, аварийные дома (дома, которые вот-вот обвалятся), каменные и деревянные дома, у которых физический износ соответственно составляет более 70 и 65%. К непригодным относятся еще и жилые дома, которые располагаются:

• в пределах санитарно-защитных, пожаро- и взрывоопасных зон промышленных заводов;
• в опасных зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, которые угрожают застройкам и эксплуатации зданий;
• на территориях, которые каждый год затапливаются паводковыми водами.

Решение касаемо признания жилого строения либо жилого помещения непригодным для регулярного проживания вне зависимости от его принадлежности принимает администрация района, города, района в городе. В процессе вынесения подобного решения принимаются к сведению заключения санитарно-эпидемиологических, строительных и прочих учреждений, органов пожарной безопасности и иные данные.

В соответствии с функциональным назначением наибольшая часть государственного и муниципального жилищного фонда приходится на жилые помещения социального назначения. Согласно пункту 1 части 3 статьи 19 Жилищного Кодекса России жилищный фонд социального использования представляет собой совокупность предоставляемых людям на основании договоров социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Сюда входят жилые дома, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и прочие жилые помещения, которые предоставляются в пределах норматива жилой площади.